나이스옥션 법원경매 청주 2025타경50904 [1] 충청북도 증평군 증평읍 연탄리 416 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경50904 [1] 충청북도 증평군 증평읍 연탄리 416 답 경매

• 사건번호: 2025타경50904
• 주소: 충청북도 증평군 증평읍 연탄리 416
• 감정가: 32,029,340원
• 최저가: 10,987,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 답

청주지방법원 경매5계 2025타경50904 | 소재지: 충청북도 증평군 증평읍 연탄리 416 | 감정가: 32,029,340원 | 최저가: 10,987,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경50904 (1)

소재지: 충청북도 증평군 증평읍 연탄리 416

용도: 답 (농지)

감정가: 32,029,340원

토지면적: 2,949.00㎡ (약 892.17평)

매각대상: 토지일부지분매각

1.2. 핵심 요약

본 물건은 충청북도 증평군 증평읍 연탄리에 소재하는 답(농지)의 일부 지분에 대한 강제경매 물건입니다.

가장 큰 특징은 농지취득자격증명원(농취증) 제출이 필수적이며, 토지 지분 매각이라는 점입니다.

공부상 맹지이나 인접지를 통하여 진출입이 가능한 상태이며, 인근은 마을 주변 농경지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 물건 현황 및 감정 평가 요약

감정가 및 면적: 감정가는 32,029,340원이며, 토지면적은 2,949.00㎡ (약 892.17평)입니다.

위치 및 주위환경: 연탄3리 마을회관 남동측에 위치하며, 전, 답 및 기존 농가주택 등이 혼재된 마을주변 농경지대입니다.

교통상황: 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 인접지 및 도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 답(농지)으로 이용 중입니다.

도로상태: 공부상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 인접지를 통하여 차량 출입 및 접근이 가능합니다. 이는 현황상 진출입에는 문제가 없음을 시사하나, 건축 등 개발 행위 시 건축법상 도로 확보에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)입니다. 자연녹지지역은 보존 목적이 강한 지역으로, 개발행위에 제한이 따릅니다.

2.2. 입지조건

최고의 입지: 본 토지는 증평읍 연탄리의 마을 주변 농경지대에 위치합니다. 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 보통 수준입니다. 주변은 농지 및 단독주택 위주로 형성되어 있어, 도시의 번잡함에서 벗어난 한적한 입지입니다.

혐오시설: 주변 환경에 대한 검색 결과, 증평군 증평읍의 보강천 생태공원 등 자연환경이 잘 보존된 구역이 넓게 분포하고 있는 것으로 확인됩니다. 해당 토지 인접 지역에는 보고서에 기재된 감정평가서 내용과 검색된 정보상 특이할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 농지이며 마을 주변에 위치하므로, 상업적인 인프라는 사실상 전무합니다. 생활 편의시설은 증평읍 중심지로 이동해야 이용 가능합니다.

생활정보: 도심 외곽의 농촌 마을 주변으로, 정주 여건보다는 영농 및 자연친화적 생활에 적합합니다. 연탄3리 마을회관이 인근에 있어 마을 공동체와의 교류는 용이할 수 있습니다.

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매입니다.

소유자/채무자: 소유자와 채무자가 송OO으로 동일합니다.

채권자: 엠OOOOOOOOOO 입니다.

특이사항: 본건은 토지일부지분매각으로, 지분 매수 시 해당 토지를 소유자 전체와 공동으로 소유하게 됩니다. 채무자와 소유자가 동일하므로 권리관계가 복잡할 여지는 낮으나, 지분 매각 특성상 낙찰 후 공유자 전체와의 협의가 필수적입니다.

3.2. 잠재적 리스크

농지취득자격증명원 제출 의무: 용도가 '답'인 농지이므로 농지취득자격증명원(농취증) 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금이 미반환되므로, 입찰 전 소관 행정기관에 발급 가능 여부 및 기간을 반드시 문의해야 합니다.

지분 매각 리스크: 매각 대상이 토지 지분입니다. 잔금을 납부하더라도 토지 전체에 대한 소유권을 갖는 것이 아니며, 기존 공유자(들)와 토지의 사용, 수익, 처분에 대해 협의해야 합니다. 협의가 원만하지 않을 경우 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 해결해야 하는 시간적, 비용적 리스크가 있습니다.

공유자 우선매수권: 기존 공유자가 우선매수권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수권 행사로 인해 낙찰받지 못할 수 있습니다.

맹지 위험: 공부상 맹지라는 점이 명시되어 있습니다. 현황상 진출입이 가능하더라도, 향후 개발행위(건축)를 고려한다면 건축법상 도로 확보에 대한 법적 리스크가 상존합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 물건은 도시지역 내 자연녹지지역에 속하는 '답'의 지분 매각 물건으로, 감정가가 비교적 낮은 편입니다. 그러나 지분 매각이라는 점과 농취증 필수 제출, 그리고 공부상 맹지라는 세 가지 주요 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 일반적인 경매 물건 대비 면밀한 검토와 지분 투자에 대한 이해, 그리고 낙찰 후 공유자와의 협상 전략이 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

자연녹지지역 내 농지: 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 여력은 있으나, 자연녹지지역의 개발 규제로 인해 단기적인 시세차익은 기대하기 어렵습니다. 영농 및 귀농귀촌을 염두에 둔 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

토지 면적 및 감정가: 2,949.00㎡ (약 892.17평)의 비교적 넓은 면적으로, 감정가 대비 저가로 낙찰받을 경우 수익의 여지가 있습니다.

현황상 차량 진출입 가능: 공부상 맹지이나 실제 현황으로는 진출입이 가능하여 당장의 영농 행위에는 큰 지장이 없을 것으로 판단됩니다.

4.3. 결론

본 물건은 지분 매각의 특수성을 극복하고 농취증을 발급받을 수 있는 투자자에게 적합합니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성을 고려하여 입찰 가격을 신중하게 결정해야 하며, 낙찰 후 공유지분 매입이나 공유물 분할 소송을 염두에 둔 출구 전략을 사전에 수립하는 것이 중요합니다.

법원 정보

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