나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51032 [1] 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 74-7 삼포그린힐아파트 106동 4층 410호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51032 [1] 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 74-7 삼포그린힐아파트 106동 4층 410호 아파트 경매

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청주지방법원 경매4계 2025타경51032 | 소재지: 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 74-7 삼포그린힐아파트 106동 4층 410호 | 감정가: 30,000,000원 | 최저가: 14,700,000원 | 용도: 아파트

1. 청주지방법원 2025타경51032 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51032 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 74-7 삼포그린힐아파트 106동 4층 410호

용도: 아파트

감정가: 30,000,000원

토지면적: 29.49㎡ (약 8.92평)

건물면적: 36.62㎡ (약 11.08평) (전용면적 기준, 분양면적 정보는 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 금OOOOOOO

주의사항: 재매각임.

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리에 위치하며, '척북삼거리'에서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 중소규모 공장, 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있어 다소 복합적인 지역 환경을 형성하고 있습니다. 교통 접근성은 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로 평가됩니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

본건은 철근콘크리트벽식구조의 10층 건물 중 4층 410호 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다. 난방, 위생, 급배수, 소방 설비 및 승강기, 주차장 등이 구비되어 있습니다. 토지는 4필지로 구성된 부정형의 평탄화된 토지로, 현재 아파트 단지 건부지로 이용 중입니다. 아파트 단지 서측에서 북측으로 약 8M 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(74-7, 74-9, 74-10, 74-13번지)는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(삼포아파트)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역) 및 준보전산지에 해당됩니다. 공부상 토지의 지목은 '임야'이나, 현황은 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자(금OOOOOOO)의 담보권 실행에 의해 진행되는 경매 절차입니다. 임의경매는 저당권, 전세권 등 담보물권에 근거하여 진행되므로, 경매 절차 개시 전에 채권자에게 담보권이 설정되어 있었음을 의미합니다. 따라서 통상적으로 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰과 함께 소멸되는 것이 원칙입니다. 다만, 등기부등본 및 현황 조사서를 통해 인수해야 할 권리가 있는지 여부를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주위로 중소규모 공장, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역으로, 대규모 상업지구라기보다는 지역 주민을 위한 생활 편의시설이 일부 갖추어진 배후 주거지역으로 볼 수 있습니다. 인근 편의시설 및 상업시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 아파트 단지 내 또는 인근에서 기본적인 생활을 영위하는 데 필요한 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.7. 생활정보

대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 소재하여 시내 접근성이 양호한 편입니다. 주변의 농경지와 공장지대의 혼재는 조용한 주거 환경을 제공할 수 있으나, 생활 편의 시설 및 문화 시설 등은 다소 부족할 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

본건은 다음과 같은 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

첫째, '재매각' 사건이라는 점입니다. 이는 최초 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 다시 진행되는 경매 절차임을 의미합니다. 재매각 사건은 간혹 유찰을 거듭하며 시세보다 저렴하게 나올 수 있는 기회를 제공하기도 하지만, 동시에 이전 낙찰자의 잔금 미납 사유에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 때로는 입찰 보증금이 상향 조정되거나, 물건의 하자가 있을 가능성을 시사하기도 합니다.

둘째, '건축법상 미승인건물'이라는 점입니다. 감정평가서 요약본 및 관련 경매 정보에 따르면, 본건은 건축법상 정식 사용승인을 받지 않은 건물로, 임시사용승인을 받아 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 집합건축물대장에 미등재 상태일 가능성이 높으며, 향후 건물 등기, 대출 실행, 임대업자 등록 등에 제약이 발생할 수 있습니다. 이러한 미승인건물은 법적으로 완전한 건물로 인정받기 어려운 경우도 있어, 취득 후 법적 문제 발생 소지가 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건 삼포그린힐아파트 106동 4층 410호는 감정가 3천만원이라는 매우 낮은 가격에 경매로 나왔다는 점이 가장 큰 특징입니다. 이는 재매각 절차와 건축법상 미승인건물이라는 중대한 리스크 요인이 반영된 결과로 보입니다. 토지 지목과 현황의 차이, 제한구역 지정 등도 추가적인 고려 사항입니다.

2.0. 투자 포인트

1. 매우 낮은 감정가: 3천만원이라는 가격은 아파트로서 매우 낮은 수준으로, 소액 투자 또는 시세차익을 노리는 투자자에게는 잠재적인 기회가 될 수 있습니다.

2. 잠재적 가치 상승 가능성: 만약 건축 관련 법규 문제를 해결하거나, 임시 사용승인만으로도 일정 부분 가치를 인정받을 수 있다면, 투자 대비 높은 수익률을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 재매각 기회 활용: 재매각 사건은 일반 경매보다 경쟁률이 낮을 수 있으며, 권리 분석 및 물건 하자에 대한 사전 조사가 철저하다면 저가에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

2.1. 추가 조사 필요사항

- 건축법상 미승인건물에 대한 법적 효력 및 향후 문제점 (예: 건축물대장 등재 가능 여부, 정식 사용승인 절차, 대출 가능성 등)에 대한 구체적인 법률 자문이 필수적입니다.

- 재매각 사유 및 이전 낙찰자의 잔금 미납 원인에 대한 심층적인 조사.

- 해당 아파트 단지 내 다른 미승인 건물들의 현황 및 관련 사례 조사.

- 관할 관청(구청, 시청 등)에 직접 방문하여 해당 건물의 건축 관련 법규 준수 여부, 임시 사용승인 조건, 향후 개선 가능성 등에 대한 확인이 필요합니다.

본 물건은 낮은 가격으로 인한 매력에도 불구하고, 건축법상 미승인건물이라는 치명적인 하자 및 재매각이라는 특수한 상황으로 인해 투자 결정에 신중을 기해야 합니다. 철저한 사전 조사와 법률적 검토 없이는 예상치 못한 큰 손실로 이어질 수 있음을 명심해야 합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매4계