나이스옥션 법원경매 청주 2025타경1071 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 820-1 2층 202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 소재 ""오창호수공원"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등의 공동주택을 배후지로 하는 근린생활시설 등이 밀집되어 있는 중심상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 자유롭고, 인근에 간선도로가 통과하여 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 4층건내 제2층 202호로서
외 벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등
내 벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등
바 닥 : 타일마감 등

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(의원)로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비 등 되어있으며 천장형 냉난방 공조시스템 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 기타용지(쇼핑단지특별계획구역,건폐율90%이하,용적률1500%이하), 지구단위계획구역(오창과학산업단지(연락처:도시개발과 043-201-2454)), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(청주시청 문화예술과(201-2023, 201-2025))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지방산업단지(오창과학산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

재매각임. 근린생활시설(의원)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경1071 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 820-1 2층 202호 (도로명: 충청북도 청주시 청원구 중심상업1로 8-9)

용도: 근린상가 (건축물 현황: 제2종근린생활시설, 문화 및 집회시설)

감정가: 984,000,000원

토지면적: 206.39㎡ (약 62.43평)

건물면적: 281.99㎡ (약 85.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

본 물건은 철근콘크리트구조 4층 건내 제2층 202호로, 외벽은 강화유리 및 복합판넬 마감, 내벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감 등으로 구성되어 있습니다.

건물은 위생, 급배수 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있으며 천장형 냉난방 공조시스템이 설치되어 있습니다.

토지는 대체로 사다리형이며 상업용 건부지로 이용중입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 소재 "오창호수공원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 등 공동주택을 배후지로 하는 근린생활시설이 밀집된 중심상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량의 진,출입이 자유로운 편입니다.

인근에 간선도로가 통과하고 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호합니다.

본건은 동측 및 남측으로 대로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 용도

본 물건은 도시지역, 중심상업지역에 속해 있습니다.

또한 쇼핑단지특별계획구역(건폐율 90% 이하, 용적률 1500% 이하) 및 지구단위계획구역(오창과학산업단지)에 포함됩니다.

중로1류(폭 20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접하고 있습니다.

가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지방산업단지 관련 제한 사항이 존재합니다.

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이며, 기타 용도로 문화 및 집회시설/근린생활시설로도 기재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리는 2019년 5월 30일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상되는 권리는 다음과 같습니다.

* 거성도시건설주식회사의 소유권이전4번신탁등기말소(갑5)

* 아름산업주식회사의 소유권이전(갑6)

* 신한은행의 근저당권(을1)

* 국민건강보험공단의 압류(갑15)

* 청주시의 압류(갑16)

* 의정부세무서장의 압류(갑17)

* 신한은행의 임의경매개시결정(갑18)

* 청주시의 압류(갑19)

3.2. 인수 대상 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

본 물건에는 2명의 임차인이 파악되었습니다.

* 삼육구모두의뷔페오창점.유니스(주)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-12-21

* 대항력: 있음

* 비고: 유동화 물건, 특수물건정보에 포함되어 있어 권리 분석 시 특별한 주의가 필요합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 명도 진행 시 예측하지 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 장

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,700,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-25

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 낙찰 후 명도 대상이 될 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 오창읍 양청리는 오창호수공원을 중심으로 형성된 중심상가지대입니다.

주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

근린생활시설 위주의 상권으로, 다양한 업종의 사업체가 입점해 있습니다.

4.2. 주요 시설 및 잠재력

오창호수공원이 인근에 있어 유동인구 유입 및 지역 주민의 휴식 공간으로서 기능을 합니다.

오창과학산업단지와 연계된 지역으로, 산업단지 종사자들을 위한 상권으로서의 잠재력도 가지고 있습니다.

쇼핑단지 특별계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 오창호수공원: 단지 인근에 위치하여 휴식 및 여가 활동이 용이합니다.

* 중심상가지대: 다양한 상점, 식당, 병원, 금융기관 등이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

보증금 0원, 차임 0원임에도 불구하고 대항력을 갖춘 임차인(삼육구모두의뷔페오창점.유니스(주))이 존재합니다.

이 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나, 명도 지연으로 인한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 본 건의 경우 금액은 0원으로 명시되었으나, 대항력 보유 사실 자체가 리스크 요인입니다.

6.2. 법적/절차적 리스크

'유동화 물건'이라는 특수성으로 인해 일반 경매 물건과 다른 절차적 복잡성이나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 상 역사문화환경보존지역, 산업단지 관련 규제 등이 존재하여 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

감정평가액 9억 8천 4백만원이 현재 시장 상황에 비추어 적정 가격인지, 추가적인 하락 가능성은 없는지 면밀한 시장 조사가 필요합니다.

건물 자체의 노후화 또는 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오창의 중심상업지역에 위치하여 입지적 강점을 지니고 있으며, 오창호수공원 및 배후 주거 단지의 이점을 누릴 수 있습니다.

교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 및 유동화 물건이라는 점은 명도 및 법적 절차 진행 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 오창호수공원 인근 중심상가지대로, 풍부한 배후 수요를 가진 핵심 상권입니다.

* 지역 성장 잠재력: 오창과학산업단지 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 준비된 상가 시설: 철근콘크리트 구조에 천장형 냉난방 시스템 등 내부 시설이 갖춰져 있어 임대 또는 바로 영업이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 제외하고 산정해야 합니다.

다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)의 존재, 유동화 물건이라는 특수성, 그리고 현재 시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석 및 권리관계 재확인이 필수적입니다.

따라서 본 보고서만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 투자자 본인의 면밀한 조사와 판단에 기반하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.