나이스옥션 법원경매 청주 2025타경50852 [1] 충청북도 청주시 상당구 용정동 산121 임야 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경50852 [1] 충청북도 청주시 상당구 용정동 산121 임야 경매

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청주지방법원 경매6계 2025타경50852 | 소재지: 충청북도 청주시 상당구 용정동 산121 | 감정가: 168,555,000원 | 최저가: 40,469,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경50852 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용정동 산121

용도: 임야

감정가: 168,555,000원

토지면적: 16,525.00㎡ (약 4,999평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 비OOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권

주의사항: 지분매각. 공유자우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 지상에 수기의 분묘 소재 하고 있으며, 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립여부 불분명.

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 상당구 용정동에 소재하며, "용정저수지" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 주택, 농경지, 자연림 등으로 구성되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통 상황 역시 보통으로 보입니다. 토지는 부정형의 급경사지로, 현재 자연림 및 묘지로 이용되고 있습니다. 남동측으로는 폭 약 2m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 해당 토지는 도시지역, 보전녹지지역, 도시자연공원구역(봉화공원구역)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 공익용산지로도 포함되어 있어 토지 이용에 대한 다양한 규제를 받습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 비OOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분으로, 소유자 이OO의 소유권 중 일부가 경매로 나오게 됩니다. 가장 큰 특징은 '지분매각'이라는 점이며, 이는 낙찰받더라도 토지 전체를 단독으로 소유하는 것이 아니라 다른 공유자들과 함께 소유하게 됨을 의미합니다. 또한, '공유자우선매수신고'가 된 상태로, 이는 기존 공유자들이 우선적으로 해당 지분을 매수할 권리를 행사할 수 있음을 나타냅니다. 지상에 여러 기의 분묘가 소재하고 있어, 이에 대한 '분묘기지권'의 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 이는 토지 이용 시 법적, 실무적 제약을 야기할 수 있는 중요한 요소입니다. 공유자우선매수는 1회에 한하여 행사 가능하므로, 해당 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 임야로서 보전녹지지역 및 도시자연공원구역으로 지정되어 있어 일반적인 상업용 부동산과 같은 상권 분석은 적용하기 어렵습니다. 주변 지역은 주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역이며, 본건 자체는 자연림 및 묘지로 이용 중입니다. 따라서 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역과는 거리가 멀며, 개발보다는 보전의 성격이 강한 입지라고 할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 소재지는 자연 환경과 인접한 지역으로, 인근에 주택 및 농경지가 분포하고 있습니다. 교통은 차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 제한적으로 가능합니다. 용정저수지가 인근에 위치하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 임야 및 공원구역이라는 특성상 일반적인 주거 지역에서 제공되는 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

지분 매각으로 인한 소유권 분쟁 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 다른 공유자와의 협의 없이는 토지 이용, 관리, 처분 등이 제한될 수 있습니다. 공유자우선매수권 행사 시 낙찰이 무효가 될 수 있으며, 이는 입찰 참여에 대한 불확실성을 높입니다. 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하여, 해당 분묘로 인한 토지 이용 제한 및 잠재적 분쟁 가능성이 있습니다. 보전녹지지역, 도시자연공원구역, 가축사육제한구역, 공익용산지 등 엄격한 토지 이용 제한으로 인해 개발이 사실상 어렵거나 매우 제한적입니다. 급경사 지형은 건축 및 개발에 상당한 제약을 야기합니다. 소유자 미상의 분묘가 다수 소재하며, 추가 분묘 존재 가능성도 있어 이에 대한 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 청주시 상당구 용정동에 위치한 임야로, 용정저수지 인근의 자연 친화적인 환경에 속해 있습니다. 하지만 도시지역 내에서도 보전녹지지역 및 도시자연공원구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 매우 엄격한 제한이 따릅니다. 특히, 토지 일부 지분 매각이라는 점과 분묘기지권의 불확실성, 공유자우선매수 신고 등 여러 복합적인 요인이 존재합니다. 이러한 점들을 종합해 볼 때, 일반 투자자에게는 권장하기 어려운 물건이며, 지분 공유 관계를 명확히 이해하고 분묘 문제를 해결할 수 있는 전문적인 지식과 경험을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

급격한 개발보다는 장기적인 관점에서 해당 지역의 도시계획 변경 가능성을 염두에 둔다면, 특수 목적의 토지 투자가 될 수 있습니다. 봉화공원구역 등 공원 관련 지역으로 지정된 만큼, 향후 공원 또는 자연 친화적 시설과 관련된 개발 계획이 수립될 경우 가치 상승을 기대할 수 있으나, 이는 매우 불확실하고 장기적인 관점에서의 투자여야 합니다. 현재로서는 지분 매각의 복잡성과 토지 이용 제한, 분묘 문제 등으로 인해 투자로서의 매력보다는 관리 및 해결해야 할 과제가 더 많은 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

청주지방법원 경매6계