나이스옥션 법원경매 청주 2025타경917 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-1 더웰빌리지 102동 1층 101호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경917 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-1 더웰빌리지 102동 1층 101호 다세대주택 경매

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청주지방법원 경매3계 2025타경917 | 소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-1 더웰빌리지 102동 1층 101호 | 감정가: 202,000,000원 | 최저가: 69,286,000원 | 용도: 다세대주택

1. 청주지방법원 2025타경917 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경917 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 122-1 더웰빌리지 102동 1층 101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 202,000,000원

* 토지면적: 89.12㎡ (약 26.96평)

* 건물면적: 62.79㎡ (약 18.99평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 소유자/채무자/채권자: 주OOOOOOOO (동일인)

1.2. 위치 및 주위 환경

* 본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 소재 '도원사거리' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 농경지, 임야, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 교통 상황

* 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 전반적인 교통 상황은 보통인 편입니다.

1.4. 건물의 구조 및 이용 상태

* 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호입니다.

* 사용승인일은 2022년 10월 18일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 외벽은 치장벽돌붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 본건 전부 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 주의사항으로 지하층이 로비층으로 외부에서 접근 가능한 외관상 1층으로 보입니다.

1.5. 토지 정보

* 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 사다리형 평지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.6. 인접 도로 상황

* 본건 북서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

1.7. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(도원1지구)에 속합니다.

* 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59)) 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 일부 필지는 준보전산지에 해당합니다.

1.8. 설비 내역

* 위생 및 급배수설비, 소방설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 103동에 설치된 승강기가 안전검사 미수검으로 운행 정지 상태이나, 본건에 미치는 영향은 미미할 것으로 보입니다.

1.9. 공부와의 차이

* 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.10. 기타 참고 사항

* 본건 호실들의 임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다.

1.11. 입지 조건

* 청주시 외곽의 자연환경과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

* 도원사거리 인근에 위치하여 기본적인 접근성은 양호합니다.

* 다만, 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 지역 개발이나 생활 편의시설 확장에 제약이 있을 수 있습니다. 주변 지역은 농경지와 임야가 혼재되어 있어 개발 잠재력은 제한적일 수 있습니다.

1.12. 권리 분석

* 본건은 부동산 임의경매로, 채무자의 부동산에 설정된 저당권 등의 담보권 실행으로 진행되는 경매입니다.

* 소유자, 채무자, 채권자가 동일인(주OOOOOOOO)으로 표기되어 있어, 일반적인 경매와는 다소 다른 특수 관계가 있을 수 있습니다. (예: 신탁 관련 말소 대상 권리 존재 가능성 등, 정확한 분석은 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 추가 확인 필요)

* 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 낙찰자는 토지 사용에 대한 권리를 건물과 함께 취득합니다.

* 경매 절차상 낙찰자가 인수해야 할 부담(예: 유치권, 법정지상권 등)은 현재 명시된 내용으로는 파악되지 않으나, 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.

* 현재 임대 관계가 불분명하므로, 명도 시 임차인이 있을 경우 별도의 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

1.13. 상권 분석

* 본건이 위치한 내수읍 도원리 지역은 농경지, 임야와 주거시설, 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 인근의 도원사거리를 중심으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.14. 생활 정보

* 신축 건물(2022년 사용승인)로 내부 시설 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주거 환경은 비교적 조용할 것으로 추정됩니다.

* 103동 승강기 운행 정지 문제는 주변 건물에 해당하며, 본건 102동과는 직접적인 관련이 없을 수 있습니다.

1.15. 잠재적 리스크

* 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 제한이나 소음 피해 발생 가능성이 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 인근 지역의 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계가 불분명하여 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 소유자, 채무자, 채권자가 동일인인 경우, 복잡한 법률 관계나 채권 채무 문제가 얽혀 있을 수 있어 권리 분석 시 세심한 주의가 필요합니다.

* 검색 결과, 해당 지역은 농경지 및 임야가 혼재된 지역으로, 특별히 명시된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.16. 종합 의견

* 청주시 청원구 내수읍에 위치한 신축 다세대주택으로, 비교적 저렴한 감정가에 경매가 진행 중입니다.

* 주변 환경은 보통 수준이며, 교통은 무난한 편입니다.

* 그러나 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 가축사육제한구역 등 다수의 법적 제한이 존재하여 투자 가치를 판단함에 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

* 임대 관계 미상 및 소유자/채무자/채권자 동일인이라는 특이 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.17. 투자 포인트

* 신축 건물이라는 점과 토지/건물 일괄 매각 대상이라는 점은 긍정적입니다.

* 감정가 대비 시세 조사를 통해 추가적인 시세 차익 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

* 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성과 맞물려 투자 가치가 상승할 수 있으나, 각종 개발 제한 사항을 면밀히 분석해야 합니다.

* 해당 물건의 특성(동일인 채권자/채무자/소유자)에 대한 심층적인 권리 분석을 통해 숨겨진 리스크를 파악하고, 명도 가능성을 신중하게 평가하는 것이 중요합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매3계