나이스옥션 법원경매 청주 2025타경50462 [1] 충청북도 청주시 상당구 용정동 281-10 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 ""청주동남1단지아파트"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

기호(1,3~10) : 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통시 됩니다.
기호(2) : 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,3) : 일단의 사다리형 건축허가지로 토목공사가 진행중인 이행지 상태입니다.
기호(2) : 부정형 급경사지로 자연림 및 일부 법면 상태입니다.
기호(4,6,8) : 사다리형 완경사지로 인접 허가지 토목공사를하며 토지정리가 된 전기타 상태입니다.
기호(5) : 건축허가를 득하고 토목공사가 진행중 중단된 상태로 현 허가실효된 전기타 및 일부 법면 상태입니다.
기호(7) : 부정형 완경사지로 인접 허가지 토목공사를하며 토지정리가 된 전기타 및 일부 법면 상태입니다.
기호(9,10) : 사다리형 및 부정형 완경사지로 인접필지를 통행하기 위한 비포장 진입로로 이용중 입니다.

인접 도로상태

기호(1,3) : 기호(9,10) 토지를 통하여 남서측 왕복5차선 포장도로와 연결됩니다.
기호(2) : 지적상 맹지로 인접필지를 통하여 도보로 접근 가능합니다.
기호(4~8) : 본건 토지일부를 이용하여 인근 도로와 연결되며 남서측 왕복5차선 포장도로가 소재합니다.
기호(9,10) : 본건이 인접필지의 통행을 위한 비포장 진입로로 이용중 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>.
기호(2) : 도시지역, 보전녹지지역, 도시자연공원구역(봉화공원구역), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>.
기호(3) : 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(4) : 도시지역, 보전녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(5) : 도시지역, 보전녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동남지구중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호(6) : 도시지역, 보전녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동남지구중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호(7) : 도시지역, 보전녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산지전용·일시사용제한지역(산지전용 용도변경승인기간: 2018.7.9.~2023.7.8.(연락처: 산림과 043-201-2331))<산지관리법>.
기호(8) : 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동남지구중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 산지전용·일시사용제한지역(산지전용 용도변경승인기간: 2018.7.9.~2023.7.8.(연락처: 산림과 043-201-2331))<산지관리법>.
기호(9) : 도시지역, 보전녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호(10) : 도시지역, 보전녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호(5,8) 토지상에 컨테이너박스 들이 소재하나 이동이 용이한 물건으로 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 평가하였으며, 기호(2) 토지상에 소재하는 자연생 입목은 거래관행상 토지에 포함하여 평가하였는바, 업무처리시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

가) 기호(1,3) 토지의 공부상 지목은 임야 및 전이나, 일단으로 건축허가를 득하고 토목공사 중인 이행지로 주무관청(상당구청 건축과)에 확인한 바 현재 허가가 유효한것으로 확인되어 이 점을 고려하여 평가하였으며, 인허가 사항의 변동이 있을시 가격변동이 있을 수 있으니 경매진행 및 입찰시 필히 확인을 요합니다.
나) 기호(5) 토지의 공부상 지목은 과수원이나, 건축허가를 득하고 토목공사 진행중에 중단된 토지로 주무관청(상당구청 건축과)에 확인한 바 현재 허가가 실효된 것으로 확인되어 이 점을 고려하여 평가하였으며, 인허가 사항의 변동이 있을시 가격변동이 있을 수 있으니 경매진행 및 입찰시 필히 확인을 요합니다.
다) 기호(9,10) 토지들의 공부상 지목은 전이나, 인접 허가지의 진입로로 이용중인 토지들로 이를 고려하여 평가 하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 임대관계는 미상입니다.
나) 기호(4,6~8) 토지의 공부상 지목은 전 및 과수원이나 인근 허가지 토목공사를 진행하며 같이 토지정리가 진행된 토지들로 이를 고려하여 평가하였습니다.
다) 기호(6,9) 토지들은 공유지분의 소유로서, 각 지분의 위치가 특정되어 제시되지 아니한 상태로 전체면적을 기준으로 의뢰목록상의 지분비율에 의거하여 평가 하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 목록5,8. 지상 컨테이너박스 매각 제외. 목록1,3.의 공부상 지목은 임야 및 전이나 토목공사 중인 이행지. 목록5.의 공부상 지목은 과수원이나, 토목공사 진행중 중단됨. 목록4,6,7,8.의 공부상 지목은 전 및 과수원이나 토지정리 진행된 전 기타 상태. 목록9,10.의 공부상 지목은 전이나 인접허가지의 진입로로 이용중.
목록3,4,5,6,7,8,9,10.은 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음. 주무관청의 인허가 확인요). 목록6,9.는 지분매각임.
목록2,4,5,7,8.의 최선순위 지상권(2018.03.09. 제23881호)이 있으나, 지상권자인 우암새마을금고가 2026.04.13.자 말소동의서를 제출함.
2026.06.04.자 (주)신화산업개발으로부터 상당구 용정동 281-40외 9필지 부동산에 대해 공사대금 금 473,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.
2026.06.04.자 (주)하나건기로부터 상당구 용정동 281-40외 9필지 부동산에 대해 공사대금 금 35,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.
2026. 06. 22.자 근저당권자 우암새마을금고가 (주)신화산업개발, (주)하나건기의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경50462 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 용정동 281-10

* 용도: 공부상 과수원 (실제 이용 및 현황은 목록별 상이)

* 감정가: 3,950,319,500원

* 토지면적: 7,681.00㎡ (약 2,324.42평)

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각 (지분 면적: 7,567.502㎡, 약 2,287.34평)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 백재명 (근저당권자이자 임의경매 신청인)

1.1. 입지조건

* 위치: 충청북도 청주시 상당구 용정동 소재 "청주동남1단지아파트" 북동측 인근에 위치하고 있음.

* 주위환경: 본건 주변은 임야, 농경지, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 및 차량 이용 모두 보통 수준의 편리성을 제공함.

* 도로: 기호(1,3) 토지는 인접 필지를 통해 남서측 왕복 5차선 포장도로와 연결되며, 기호(2) 토지는 지적상 맹지이나 인접 필지를 통해 접근 가능함. 기호(4~8) 토지는 본건 토지 일부를 이용하여 인근 도로와 연결되며, 기호(9,10) 토지는 비포장 진입로로 이용 중임.

* 토지이용계획: 본건 토지들은 대부분 도시지역, 보전녹지지역에 속해 있으며, 일부 필지는 가축사육제한구역, 공익용산지, 도시자연공원구역, 상대보호구역, 산지전용·일시사용제한지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 3월 9일 접수된 우암새마을금고의 근저당권 (을18)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권 (을28~을36), 가압류 (갑25, 갑27), 강제경매 (갑28) 등은 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 2018년 3월 9일 접수된 우암새마을금고의 지상권 (을2)이 목록2,4,5,7,8.에 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있음. 다만, 지상권자가 말소 동의서를 제출한 상태이므로, 최종적인 인수 여부는 법원 결정에 따라 달라질 수 있으며, 낙찰자는 이에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 유치권: 2026년 6월 4일 (주)신화산업개발(473,000,000원)과 (주)하나건기(35,000,000원)로부터 공사대금 관련 유치권 신고가 접수되었으나, 성립 여부는 불분명함. 근저당권자인 우암새마을금고는 해당 유치권에 대한 배제 신청서를 제출한 상태임. 유치권의 성립 및 소멸 여부는 낙찰자에게 중요한 인수 또는 소멸 여부가 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요함.

* 기타 권리사항: 본건은 중복사건, 공동담보 물건으로 파악됨.

1.3. 상권분석

* 본건 인근에는 "청주동남1단지아파트"와 같은 공동주택 단지 및 근린생활시설이 혼재하여 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임.

* 주변 지역의 개발 계획 및 진행 상황에 따라 향후 상권 활성화 잠재력을 보유하고 있는 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 인근 공동주택 단지와 인접하여 주거 편의시설에 대한 접근성이 양호한 편임.

* 구체적인 교육시설, 병원, 문화시설 등의 정보는 제공된 자료에 명시되어 있지 않아 추가적인 현장 조사가 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지의 일부 지분만을 매각하는 건이므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용에 대한 협의 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있음.

* 농지취득자격증명: 목록3,4,5,6,7,8,9,10번지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각결정기일까지 미제출 시 매수 보증금 반환이 불가하므로, 주무관청의 인허가 확인이 반드시 필요함.

* 토지 현황 및 공부상 지목 차이: 목록1,3번지는 공부상 임야 및 전이나 토목공사 중인 이행지이며, 목록5번지는 과수원이나 토목공사 중단 후 현재 허가가 실효된 상태임. 또한, 목록4,6,7,8번지는 공부상 전 및 과수원이지만 토지정리가 진행된 기타 상태이며, 목록9,10번지는 전이나 인접 허가지의 진입로로 이용 중임. 이러한 지목과 현황의 차이는 향후 이용 및 개발에 있어 법적, 행정적 문제를 야기할 수 있음.

* 유치권: 성립 여부가 불분명한 유치권이 신고되어 있어, 만약 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 가능성이 있음.

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류된 지상권이 존재하여, 낙찰 시 인수해야 할 부담이 발생할 수 있음. 비록 말소 동의서가 제출되었으나, 최종 결과는 확인이 필요함.

* 건축 허가 관련: 일부 필지(목록1,3,5)는 과거 건축 허가를 받았으나 공사 중단 또는 실효된 상태로, 향후 건축 인허가 재확인 및 관련 법규 준수가 필수적임.

* 컨테이너 박스: 목록5,8번지 토지상에 소재하는 컨테이너 박스는 매각에서 제외되므로, 입찰 시 이 점을 유의해야 함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설의 직접적인 인접성은 확인되지 않았으나, 대규모 개발이나 산업단지 조성 등에 따른 잠재적 영향은 지속적인 관심이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 충청북도 청주시 상당구 용정동 소재 토지 일부 지분 매각 건으로, 감정가는 약 39.5억 원에 달함. 주변은 주거단지와 상업시설이 혼재하는 지역으로 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됨. 그러나 본건은 토지 일부 지분 매각, 농지취득자격증명 제출 필요, 토목 공사 중단 및 지목 현황 상이, 성립 여부가 불분명한 유치권 신고, 그리고 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있는 지상권 등 다수의 복합적인 위험 요소를 내포하고 있음. 특히 지분 매각으로 인한 공유자 간의 관계 설정 및 이용에 대한 협의, 농지 관련 법규 준수, 유치권 및 지상권의 인수 여부 등은 철저한 사전 조사와 법률 검토가 선행되어야 함.

1.7. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 주변 지역의 개발 계획 및 도시 성장 추세와 연계하여 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

* 지분 투자의 활용: 토지 전체가 아닌 지분 매각으로 인해, 상대적으로 낮은 초기 투자 비용으로 토지 투자를 시작할 수 있으며, 향후 공유물 분할이나 지분 정리를 통해 투자 가치를 높일 기회를 모색할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 이는 다음과 같은 요인에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 현장 조사 및 권리 관계, 특히 유치권 및 지상권의 최종 인수 여부 및 부담액에 대한 정밀 분석 결과.

* 인접 토지와의 이용 및 개발에 대한 협의 가능성.

* 해당 지역의 현재 및 미래 개발 계획, 관련 법규(농지법, 산지관리법 등) 준수 여부에 따른 실질적 이용 가치.

* 향후 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 거래 사례.

따라서, 본건에 대한 투자를 고려하신다면, 반드시 부동산 전문가와 함께 상세한 현장 조사, 권리 분석, 법률 및 행정 절차 검토를 진행하시어 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.