나이스옥션 법원경매 청주 2025타경1385 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 63-1 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 소재 ‘한국잠사박물관’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지등이 소재하는등 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근에 간선도로가 통과하는등 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 도로와 접하며, 남측으로 노폭 약 4m내외의 단지내 진입로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(원골지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지적재조사사업지구(학천지구(흥덕구청 민원지적과 043-201-7142~3,5)),<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

공부상 지목 '대'이나 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 소재 '한국잠사박물관' 남동측 인근에 위치하며 주위는 주택 및 농경지등이 소재하는등 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하며 인근에 간선도로가 통과하는등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

일련번호 4~11 : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 제1층 제101호외 7세대로서,
외 벽 : 치장벽돌 마감등임.
내 벽 : 몰탈 및 벽지, 타일마감등임.
창 호 : 샷시창호등임.

이용상태

일련번호 4~11 : 다세대주택이나, 현황 공사가 완료되지 않은것으로 조사되며 공실상태임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비등이 확인되나 기준시점 현재 가동여부는 확인이 어려움.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택부지로 이용예정임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1,3 :도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(원골지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지적재조사사업지구(학천지구(흥덕구청 민원지적과 043-201-7142~3,5))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각.
목록3 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명서 발급기간이 연장되었으니 해당 행정관청에 사전 문의 후 입찰 요망).
목록1,3에 대하여 본건 구분건물은 기준시점 현재 대지권이 미정리 상태이나 별도로 평가하지 아니하고 적정 대지지분을 구분건물(목록 4~11)에 포함하여 평가함. 목록4~11은 사용승인을 받지 않은 건물로서 공정률 등을 감안하여 평가함.
목록4~11은 호별배치가 불분명하여 해당 관공서에 확인한바 건축신고 도면상 1호 및 2호의 표시가 없는 것으로 확인됨. 각 호별 전유면적이 동일하고 호실의 구분 실익이 적어 현황대로 감정평가함.
목록4~11은 등기사항전부증명서상 학천리 63-1번지, 69번지 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 토지대장상 69번지는 2015. 10. 28.자 69-2번지와 분할되어 현황 63-1번지, 69-2번지 지상에 소재하는 것으로 조사됨.
목록2 현황 '도로', 목록3 현황 ‘대지’로 이용중임. 목록4~11은 현황상 공사가 완료되지 않은 것으로 조사되며 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경1385 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 봉성새마을금고 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 63-1

용도: 다세대주택

감정가: 816,576,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 640.00㎡ (약 193.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 435.84㎡ (약 131.9평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 주요 특이사항

* 농지취득자격증명: 목록 3에 대해 요구되며, 미제출 시 보증금 몰수.

* 대지권미등기: 본건 구분건물은 대지권이 미정리 상태.

* 공동담보 물건.

* 미사용승인 건물: 목록 4~11은 사용승인을 받지 않은 건물로서 공정률 등을 감안하여 평가됨.

* 호별배치 불분명: 목록 4~11은 건축신고 도면상 호실 표시가 없어 현황대로 평가됨.

* 토지 지번 불일치: 등기상 학천리 63-1, 69번지이나, 토지대장상 63-1, 69-2번지로 조사됨.

* 현황 이용: 목록 2 '도로', 목록 3 '대지'로 이용 중. 목록 4~11은 공사 미완료 및 공실 상태.

* 인수되는 권리: 목록 1 을구 17번 요역지지역권 (2017년 9월 29일 등기)은 말소되지 않고 매수인이 인수.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 소재 '한국잠사박물관' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 주택 및 농경지가 소재하는 비교적 조용한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(원골지구)

* 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)

* 비행안전제3구역(전술)

* 지적재조사사업지구(학천지구)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2021년 4월 26일 접수된 봉성새마을금고의 근저당권(을19, 집합건물 등기부상 을8)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매를 통해 말소될 예정입니다. (근저당, 임의경매 개시결정 등)

3.3. 인수되는 권리

* 목록 1의 을구 17번 요역지지역권(2017년 9월 29일 등기)은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 해당 토지의 사용 및 수익에 제약을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 보증금을 인수할 가능성은 낮아 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 '금의빌라B동' (63-3번지, 2018년 건축)의 전용면적 62.03㎡ (약 18.8평) 기준입니다.

* 최근 매매가: 9,000만원 ~ 9,900만원 범위에서 거래되었습니다. (2024년 3월~4월)

* 평균 매매가 (62.03㎡ 기준): 약 9,583만원

* 면적당 시세 (62.03㎡ 기준): 약 145만원 ~ 160만원/㎡

4.2. 감정가 및 시세 비교

본건의 감정가는 816,576,000원입니다. 건물 총 면적은 435.84㎡ (약 131.9평)입니다.

주변 시세를 토대로 완성된 상태의 건물 가치를 추정해 볼 때, 총 면적 435.84㎡에 면적당 시세(약 153만원/㎡)를 적용하면 약 667,800,000원 수준으로 예상됩니다.

이는 본건의 감정가(816,576,000원)보다 낮은 수치이며, 본건이 현재 공사가 완료되지 않은 상태임을 감안할 때 감정가는 향후 완성 시의 잠재적 가치를 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 한국잠사박물관이 있으며, 주택 및 농경지가 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

지역 내 초등학교, 중학교 등 교육시설 및 의료시설 이용은 차량 이동을 통해 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 환경 정보

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 자연녹지지역이라는 특성상 쾌적한 자연환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공사 미완료 및 미사용승인

목록 4~11호 건물은 사용승인을 받지 않았고 공사가 완료되지 않은 상태로, 마감 공사 및 사용승인 절차에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 현재 공실 상태입니다.

6.2. 대지권 미등기

구분건물에 대한 대지권이 미등기 상태로, 이는 소유권 확보 및 담보 가치에 영향을 줄 수 있는 문제입니다. 향후 대지권 정리가 필요합니다.

6.3. 토지 지번 오류

등기부상 지번과 토지대장상 지번이 상이하여 토지 경계 및 소유권 범위 확인에 주의가 필요합니다.

6.4. 인수되는 지역권

요역지지역권 인수 의무는 토지 이용에 제약을 야기할 수 있으며, 이에 대한 정확한 내용을 파악하고 추가 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

6.5. 농지취득자격증명

일부 목록(목록 3)에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 따릅니다. 관련 절차 및 준비에 만전을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 감정가는 816,576,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 완성된 상태의 유사 건물은 약 6억 6천만원~6억 7천만원 수준으로 추정됩니다.

본건은 현재 공사가 완료되지 않았고 사용승인을 받지 않은 상태이며, 대지권 미등기, 토지 지번 오류, 인수해야 할 요역지지역권, 농지취득자격증명 제출 의무 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 입찰 시 상당한 주의와 면밀한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 공사 완료 시 잠재적 가치 상승 가능성: 미완성 상태를 감안하여 저렴하게 취득 후, 공사 및 등기 문제 해결 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 내 개발 가능성: 향후 주변 지역 개발 시 수혜를 받을 수 있습니다.

* 인수 보증금 없음: 임차인 관련 위험 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 공사 미완료, 미사용승인, 대지권 미등기, 지역권 인수, 농지취득자격증명 요구 등 여러 위험 요소를 내포하고 있어, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 또한, 주변 유사 물건의 완성 시 시세(약 6억 7천만원)를 고려할 때, 투자자는 공사비 및 제반 위험 비용을 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

제시된 감정가(816,576,000원)와 물건의 현 상태 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 5억 7천만원 ~ 6억 2천만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (정확한 입찰가 산정은 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 필수적으로 추가 검토되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.