나이스옥션 법원경매 청주 2025타경50969 [1] 충청북도 청주시 상당구 수동 81-20 수동카페1주건축물제1동 지하1층 비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 수동소재 ""대성여자상업고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕,
규모 : 지하2층 / 지상1층,
외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등,
창호 : 알루미늄 샷시 창호 마감 등.

이용상태

기호 1)~4) 공히
""근린생활시설""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승객용승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 완만한 경사의 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(해발87m이하{단 주거지역내 해발79m이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 주거용지(문화예술강화권역), 소로2류(폭 8m~10m)(보행자우선도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2021-06-25)(소로(보)3-1165)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대성여자상업고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주대학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(표충사(2구역), 연락처: 문화예술과(201-2023, 201-2025))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)

공부와의 차이

- 본건은 공부상 지하1층에 소재하는 것으로 등재되었으나 서측 도로 기준으로 현황 지상에 소재함.

- 본건 건물은 등기사항전부증명서, 집합건축물대장상 ‘수동 81-20번지, 수동 81-289번지, 수동 81-335번지, 수동 81-336번지’ 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 ‘수동 81-289번지, 수동 81-335번지, 수동 81-336번지’는 2018년 5월 10일자로 수동 81-20번지와 합병·말소되었으며 토지대장 및 현황상 ‘수동 81-20번지’ 단일 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

공부상 지하1층이나, 현황상 서측 도로 기준으로 지상에 소재함. 등기사항전부증명서, 집합건축물대장상 ‘수동 81-20, 81-289, 81-335, 81-336’ 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, ‘수동 81-289, 81-335, 81-336’은 2018. 5. 10.자로 수동 81-20와 합병되었으며 토지대장 및 현황상 ‘수동 81-20’ 단일 지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 청주지방법원에서 진행하는 2025타경50969 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 충청북도 청주시 상당구 수동 81-20 수동카페1주건축물제1동 지하1층 비101호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 560,000,000원입니다.

토지 면적은 총 108.21㎡ (약 32.73평)이며, 건물 면적은 93.88㎡ (약 28.40평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 세종중앙농업협동조합입니다.

2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 상당구 수동에 위치하며, "대성여자상업고등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입은 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

토지는 동측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있으며, 도로 상태 및 연결성은 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 고도지구, 주거용지(문화예술강화권역)로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류, 소로3류, 특수도로(보행자전용도로) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대성여자상업고등학교, 청주대학교), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당하여 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 1월 26일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 채권 총액은 2,015,532,660원입니다.

등기사항전부증명서상 모든 권리(근저당, 압류 등)는 말소될 예정으로 파악됩니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 공부상 등재되지 않은 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 근린상가 용도로 이용되고 있으며, 건물은 현재 "근린생활시설"로 사용 중입니다.

주변이 주택지대와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 지역 특성상 소규모 상권의 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 학교 인근의 위치 및 주거지역의 특성을 고려할 때, 업종 선택에 신중을 기해야 합니다.

5. 생활정보

본건 인근에 대성여자상업고등학교가 소재하며, 대중교통 이용이 가능한 점은 장점입니다.

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 사항은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 현황은 서측 도로 기준으로 지상에 소재한다는 점입니다. 이는 실제 이용 및 가치 평가에 영향을 줄 수 있으며, 관련 법규 검토가 필요합니다.

토지 관련하여 '수동 81-20, 81-289, 81-335, 81-336' 지상에 소재하는 것으로 등재되었으나, 일부 지번이 합병되어 현재는 '수동 81-20' 단일 지상에 소재하는 것으로 파악됩니다. 이는 등기 및 토지대장상의 차이로, 행정 절차 상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 고도지구, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 규제가 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 상당구 수동에 위치한 근린상가 건물로, 감정가는 5억 6천만원입니다.

주변 환경 및 교통은 보통 수준이며, 건물 내 편의시설도 갖추고 있습니다.

권리관계는 비교적 깨끗하나, 공부와 현황의 차이(지하 1층 vs 지상 소재) 및 토지 관련 지번 변경 이력이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

해당 리스크 요인에 대한 면밀한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 현재 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 향후 업종 변경이나 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 현황 지상에 소재하는 지하 1층이라는 특수성을 법적으로 명확히 한다면, 새로운 활용 방안 모색이 가능합니다.

* 학교 및 주거지역 인근이라는 입지적 조건을 활용한 지역 밀착형 상가 운영이 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 정확한 시장 분석, 현장 조사를 통한 상세 실사, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크에 대한 면밀한 검토 후에 결정되어야 합니다.

제공된 정보만으로는 객관적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

다만, 감정가 560,000,000원을 기준으로, 리스크 요인들을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

실제 입찰가를 결정하기 위해서는 주변 상권 시세, 유사 물건 거래 사례, 그리고 해당 건물의 명확한 법적 지위 확인 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.