나이스옥션 법원경매 청주 2025타경1019 [1] 충청북도 청주시 서원구 개신동 41-5 한진신세대아파트 2층 223호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 ""창신초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동주택, 단독주택 및 소규모 점포가 혼재되어 있는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 스라브지붕 15층 건물 내 제2층 제223호로서,
외 벽 : 시멘트 위 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지 및 타일마감 등
바 닥 : 장판마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 서측 간선도로와 접하고 이와 연계된 동측으로 포장된 도로로 진,출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,청주교육지원청체육건강과)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(충북대학교,청주교육지원청체육건강과)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(충북대학교, 청주교육지원청 체육건강과)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 청주지방법원 2025타경1019 (1) 부동산 강제 경매 물건에 대한 분석 결과입니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 청주지방법원 2025타경1019 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 개신동 41-5 한진신세대아파트 2층 223호

용도: 아파트

감정가: 55,000,000원

토지면적: 9.97㎡ (약 3.02평)

토지지분: 9.97㎡ (약 3.02평)

건물면적: 32.00㎡ (약 9.68평)

건물지분: 32㎡ (약 9.68평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 건물 상세정보

아파트명: 한진신세대 아파트

건축년도: 1996년 2월 14일 사용승인

구조: 철근콘크리트 벽식조 스라브지붕 15층 건물 내 2층

전용면적: 32.00㎡ (약 9.68평)

층수: 15층 중 2층

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 충청북도 청주시 서원구 개신동에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 소규모 점포가 혼재된 기존 주택지대입니다. 인근에 창신초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

단지 앞으로 서측 간선도로와 연결되며, 동측으로 포장된 도로가 있어 차량의 진출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

2.3. 인접 도로 및 토지 이용

단지는 서측 간선도로와 직접 접하고 있으며, 동측의 포장된 도로를 통해 접근 가능합니다. 토지는 대체로 장방형의 형태이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 소로2류, 소로3류의 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(창신초등학교, 충북대학교), 절대보호구역(충북대학교) 등에 해당합니다.

2.5. 주변 시설

* 창신초등학교가 남서측 인근에 위치합니다.

* 충북대학교가 인근에 위치합니다.

* 주택가 내 소규모 점포 및 편의시설이 소재합니다.

* 지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

3.2. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약)

* 갑2: 소유권이전 (2011-05-26, 조옥남)

* 갑3: 소유권이전 (2022-12-12, 윤선경, 매매가 43,000,000원)

* 갑4: 강제경매 (2025-03-07, 김태섭, 52,138,000원) - 말소기준권리

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김준일

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-19

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리 분석 요약

말소기준권리인 김태섭의 강제경매개시결정등기(2025-03-07)보다 앞선 2023년 10월 19일에 전입신고를 마친 임차인 김준일 씨가 존재합니다. 이 임차인은 대항력이 있으므로, 원칙적으로 해당 보증금 50,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 그러나 본 건의 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재된 점은, 해당 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 배당받거나 이미 해결되었을 가능성을 시사합니다. 그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 존재는 인수 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 위험이 있을 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 관련 법률 검토를 통해 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 '없음'으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 아파트 단지 내 및 주변에 소규모 상가들이 분포하고 있습니다. 이는 입주민들의 기본적인 생활 편의를 지원하는 상권이라 할 수 있습니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통망이 양호하며 버스 이용이 편리합니다.

* 창신초등학교 및 충북대학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 주거 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있지만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다.

* 아파트 노후화: 1996년에 건축되어 비교적 오래된 아파트이므로, 향후 건물 유지 보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역에 해당하며, 대로 및 소로에 접하고 있어 향후 재개발 가능성도 있으나, 현 단계에서는 제약 사항으로 작용할 수도 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 청주시 서원구 개신동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 안정적인 주거 환경과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 본 건의 가장 큰 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 명도 관련 절차 및 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가 대비 최근 실거래가가 형성되어 있어 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 창신초등학교 및 충북대학교와 인접하여 교육 관련 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(32㎡)의 경우 2026년 5월 530만 원에서 555만 원 수준에 거래가 이루어졌습니다. 감정가는 5500만 원입니다.

대항력 있는 임차인의 존재와 명도 관련 잠재적 위험을 고려하여, 보증금 인수액이 없다는 점을 감안하더라도 신중한 접근이 필요합니다.

본 건의 예상 입찰가는 52,000,000원 ~ 54,000,000원 수준에서 결정하는 것을 제안합니다.

따라서, 53,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.