나이스옥션 법원경매 청주 2025타경50933 [1] 충청북도 청주시 상당구 금천동 270 장자마을현대아파트 203동 OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 ""금천중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로, 제반 주위환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식조 슬라브박공지붕 13층건 중 제3층 제301호이며,

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감등
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 및 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 동측으로 각각 왕복 4차로의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 220%이하, 높이 지상15층이하), 지구단위계획구역(용암2택지개발지구), 보행자전용도로(접합), 자전거전용도로(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금천중학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동주초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(산성초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(주성고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금천중학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

재매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 청주지방법원 2025타경50933 (1) 부동산 강제경매 물건에 대한 정보를 분석한 것입니다.

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경50933 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 금천동 270, 장자마을현대아파트 203동 3층 301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 227,000,000원

* 토지면적: 48.86㎡ (약 14.78평)

* 토지지분: 48.8597㎡ (약 14.78평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.89㎡ (약 25.68평)

* 건물지분: 84.8943㎡ (약 25.68평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 근로복지공단 (근OOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 "금천중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트 단지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬라브박공지붕 13층 건물 중 제3층 제301호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 단지는 북측 및 동측으로 각각 왕복 4차로의 포장된 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 지상 15층 이하), 지구단위계획구역(용암2택지개발지구)으로 지정되어 있으며, 보행자전용도로 및 자전거전용도로가 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)으로 지정되어 있으며, 금천중학교, 동주초등학교, 산성초등학교, 주성고등학교 관련 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이

별다른 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 의정부지방법원 2020카단425 가압류(채권자: 전은정, 금액: 7,802,000원)입니다.

* 임차인 현황

임차인: 김 (보증금: 160,000,000원, 차임: 0원)

전입일자: 2020년 02월 03일

확정일자: 2020년 01월 31일

배당신고일자: 2025년 05월 22일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원

본 건에는 대항력 있는 임차인 김 이 존재합니다. 해당 임차인은 전입일자 및 확정일자를 갖추어 우선변제권이 성립될 수 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점으로 미루어볼 때, 채권액 및 배당 순위에 따라 보증금 전액을 배당받아 낙찰자가 인수하는 보증금은 없을 가능성이 높습니다. 그러나 최종 배당표 확정 시까지는 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 등기부 요약

본건 등기부에는 다수의 압류 및 가압류가 존재했으나, 말소기준권리인 전은정 씨의 가압류(갑7)를 기준으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 강제경매 개시결정(갑27, 채권자: 근로복지공단)이 본 경매의 근거가 됩니다.

총 등기부채권액은 280,349,520원입니다.

1.3. 상권분석

* 아파트 정보

장자마을현대아파트는 2002년 5월 사용승인을 받은 단지로, 총 10개동 636세대로 구성되어 있습니다. 최고 15층, 최저 0층 (지하 1층, 지상 13층) 규모이며, 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 총 주차 대수는 606대로, 세대당 약 0.95대의 주차가 가능합니다.

* 건축물대장 총괄표제부 요약

본 아파트 단지는 총 면적 30,568㎡ 부지에 건폐율 19.82%, 용적률 219.89%로 건설되었습니다. 이는 법적 용적률(220% 이하) 및 건폐율(25% 이하) 범위 내에 있습니다. 주 용도는 공동주택(아파트)이며, 총 주차 대수는 766대로 기재되어 있습니다.

* 주변 상권

단지 주변으로 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설

단지 인근에 금천중학교가 위치하며, 동주초등학교, 산성초등학교, 주성고등학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

* 편의 시설

주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. (제공된 정보만으로는 구체적인 상업 시설 목록 파악이 어렵습니다.)

* 교통 및 접근성

차량으로 간선도로 진입이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인 김 이 존재합니다. 보증금 1억 6천만원이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰 시 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 하지만 배당 과정에 따라 최종 결과가 달라질 수 있으므로, 관련 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

* 재매각 물건

본 건은 재매각 사건으로, 이는 최초 경매에서 유찰된 사유가 있음을 의미합니다. 입찰 전 과거 유찰 사유에 대한 추가적인 조사와 분석이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한

다수의 학교 관련 보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있어, 향후 재건축이나 용도 변경 등에는 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

청주시 상당구 금천동에 위치한 장자마을현대아파트 203동 301호는 2002년에 준공된 아파트입니다. 입지적으로는 금천중학교 인근에 위치하며, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 교통 접근성이 양호한 편입니다.

등기부상 다수의 권리가 있었으나, 말소기준권리를 기준으로 대부분 소멸될 것으로 보이며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다.

재매각 사건이라는 점은 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있으나, 과거 유찰 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 전반적으로 실거주 및 투자 목적으로 고려할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 인수 부담이 없다는 점은 권리 분석상 큰 장점입니다.

* 재매각으로 인한 시세 대비 저가 매수 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 청주시 상당구의 입지적 가치 및 향후 지역 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 실거주 목적 시, 주변 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 227,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 9일 6층 232,000,000원, 2026년 6월 18일 9층 230,000,000원, 2026년 6월 16일 2층 225,000,000원(직거래)에 거래되었습니다.

최근 거래가 평균은 약 229,000,000원 수준입니다.

인수되는 보증금이 없는 점과 재매각이라는 점을 고려하여, 최근 시세 하단인 225,000,000원 내외에서 10% 가량 가산하여 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 재매각 사건의 특성상 경쟁이 치열하지 않을 수 있으므로, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 안정적인 낙찰을 노려볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 225,000,000원 ~ 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.