나이스옥션 법원경매 청주 2025타경50855 [1] 충청북도 청주시 서원구 사직동 931 푸르지오캐슬아파트 103동 2층 201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청북도 청주시 서원구 사직동 소재 '서원구청' 남측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 아파트, 근린생활시설, 단독주택등이 소재하는 아파트지대로서 제반주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지내까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 건내 제2층 제201호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창입니다.

이용상태

주거용 아파트(방3, 거실, 주방, 화장실등)로 이용중입니다.

설비내역

본건 기본적인 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용(아파트)건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

아파트 단지 서측 및 남측으로 폭 약 30M~35M 및 폭 약 15M~20M의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 250%이하, 높이 25층이하), 지구단위계획구역(사직주공아파트), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
((가칭)청심초교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3190~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역((가칭)청심초교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3190~3196))<교육환경 보호에
관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

재매각임. 대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경50855 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 서원구 사직동 931 푸르지오캐슬아파트 103동 2층 201호

용도: 아파트

건물 정보

아파트명: 푸르지오캐슬

준공년도: 2010년

총 층수: 25층

해당 층: 2층

전용면적: 84.40㎡ (약 25.53평)

분양면적: (건축물표제부 총괄표제부 기준) 대지면적 80,353.8㎡, 연면적 268,140.96㎡. (본 건은 103동 2층 201호이며, 해당 동의 총 연면적은 11,024.58㎡입니다.)

1.3. 가격 정보

감정가: 300,000,000원

1.4. 면적 정보

토지면적: 43.20㎡ (약 13.07평)

토지지분: 43.2㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.40㎡ (약 25.53평)

건물지분: 84.4㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

충청북도 청주시 서원구 사직동에 위치하며, '서원구청' 남측 인근입니다. 주위는 동유형의 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지 내까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

아파트 단지 서측 및 남측으로 폭 약 30M~35M 및 폭 약 15M~20M의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있어 차량의 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 공동주택용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 건폐율 25% 이하, 용적률 250% 이하, 높이 25층 이하로 건축 가능합니다. 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m) 등의 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2024-08-06)

최선순위 임차권: 을구 7번 주택임차권 (권리자: 이홍식, 권리금액: 290,000,000원, 등기일: 2023-12-29)

이 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수됩니다.

3.2. 인수되는 임차권

* 임차인: 이홍식

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-26

확정일자: 2022-01-26

배당신고일자: 2023-12-29

대항력: 있음

등기부상 말소: 인수

특이사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 임차인 현황

* 임차인: 기명희

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-13

대항력: 있음

비고: 해당 임차인의 권리관계는 등기부상 별도 표기되어 있지 않으나, '대항력 있는 임차인' 존재에 대한 주의사항이 언급되었습니다.

3.4. 권리분석 종합 의견

본건은 대항력 있는 선순위 임차인(이홍식)이 존재하며, 해당 임차권은 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 따라서 낙찰자는 인수되는 임차 보증금(290,000,000원) 중 배당으로 변제받지 못하는 잔액을 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

단지 인근으로 근린생활시설, 관공서(서원구청) 등이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

조사 결과, 본건 아파트 소재지 주변에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 재개발 구역(사직4구역 등)에서 장기적인 사업 지연으로 인한 슬럼화 및 안전 문제에 대한 보도가 일부 있었습니다. 이는 직접적인 혐오시설은 아니나, 주변 환경의 잠재적 영향 요소로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 (가칭)청심초교가 소재하며, 관련 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대복리시설이 갖추어져 있습니다. 주변 근린생활시설 및 관공서 이용이 편리합니다.

5.3. 주거 및 단지 정보

청주푸르지오캐슬아파트는 총 41개동, 3,599세대로 구성된 대단지입니다. 최고층 25층, 최저층 2층이며, 총 주차대수는 874대입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 을구 7번 임차권(이홍식, 보증금 290,000,000원)의 인수입니다. 이 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 매각 시 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있는 점은, 해당 임차인에게 경매 배당 절차에서 우선 변제가 이루어지지 않음을 시사하며, 따라서 매수인에게 해당 보증금 전액(290,000,000원) 또는 일부가 인수될 가능성이 매우 높습니다.

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이전 매각 기일에 계약이 이루어지지 않았거나 잔금을 납부하지 못한 사유가 있음을 의미합니다. 이는 예상치 못한 권리 관계, 높은 인수 부담, 자금 조달의 어려움 등 복합적인 요인이 작용했을 가능성이 있습니다.

6.3. 법적 검토 필요

임차인 기명희(전입 2023-12-13) 또한 대항력이 있는 것으로 분류되어 있어, 이 임차인과의 관계에 대한 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 입지, 교통, 단지 규모 면에서 우수성을 가지고 있으나, '대항력 있는 선순위 임차인 인수'라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 인수되는 임차 보증금(290,000,000원)이 물건의 감정가 및 최근 시세와 유사하거나 더 높은 수준이므로, 낙찰받을 경우 총 실질 매입 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 재매각 물건이라는 점도 이러한 위험을 더욱 부각시킵니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 안정적인 주거 가치

* 주변 인프라 이용 편리성

* 잠재적 시세 상승 가능성 (단, 인수되는 임차 보증금 부담 감안 시)

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 평형(84.4㎡)의 아파트 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일: 290,000,000원 (3층)

* 2026년 6월 21일: 331,000,000원 (14층)

물건의 감정가는 300,000,000원이며, 해당 층(2층)은 3층 매매가(290,000,000원)보다 낮게 평가될 수 있습니다.

그러나 본건의 경우, '대항력 있는 임차인 인수' 위험으로 인해 실질적인 낙찰자의 총 매입 비용은 '입찰가 + 인수 보증금(최대 290,000,000원)'이 됩니다.

만약 낙찰자가 입찰가로 300,000,000원을 제시하더라도, 총 매입 비용은 최소 590,000,000원 (300,000,000원 + 290,000,000원)이 됩니다. 이는 최근 매매 사례(최고 331,000,000원)보다 현저히 높은 금액으로, 매수인이 인수 부담을 모두 안고서는 시세차익을 기대하기 매우 어려운 구조입니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 낙찰자의 총 매입 비용이 시장가치 범위 내에서 수익을 낼 수 있도록 매우 신중하게 산정되어야 합니다. 현재 시장가(약 290,000,000원 ~ 330,000,000원)를 고려할 때, 인수되는 보증금(290,000,000원)을 제하면 입찰가가 매우 낮아집니다.

수익성을 확보하기 어려운 위험이 크므로, 보수적으로 접근하여 총 매입 비용이 감정가(300,000,000원)를 넘지 않도록 하는 것을 목표로 한다면, 입찰가는 약 10,000,000원 수준이 될 수 있습니다. 하지만 이는 채권자의 채권액(304,773,754원)을 만족시키지 못할 가능성이 높아 실제 경매 진행 시 변수가 클 수 있습니다.

매우 높은 위험 부담을 감수해야 하므로, 본건은 권리분석 및 자금 계획에 대한 철저한 사전 검토 없이는 입찰을 권장하기 어렵습니다. 보수적인 접근을 권장하며, 최악의 경우(임차 보증금 전액 인수)를 대비한 자금 계획이 필수적입니다.

예상 입찰가: 10,000,000원 ~ 50,000,000원 (매우 높은 위험 감안, 낙찰 가능성 낮음)

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