나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경702 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897 아르페온2차 1층143호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경702 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897 아르페온2차 1층143호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매5계 2025타경702 | 소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897 아르페온2차 1층143호 | 감정가: 378,000,000원 | 최저가: 129,654,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경702 (1)

경매구분: 부동산임의경매

용도: 근린생활시설

감정가: 378,000,000원

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897 아르페온2차 1층143호

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물면적(전용): 52.40㎡ (약 15.85평)

토지면적(지분): 44.88㎡ (약 13.58평)

이용상태: 일반음식점(고려숯불갈비)으로 이용 중

2. 물건 현황 분석

2.1. 소재지 및 위치

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 ‘충청남도 교육청’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설, 관공서, 아파트단지 등으로 형성된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 행정타운 및 신도시 상권의 초입에 위치하는 입지입니다.

2.2. 건물 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층/지상7층 건물 내 1층에 소재합니다. 외벽은 스톤코트 및 석재붙임 등으로 마감되었으며, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 스프링클러 및 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다. 현재 일반음식점으로 이용 중입니다.

2.3. 토지 현황 및 도로

토지는 인접토지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업 및 업무용 부지로 이용 중입니다. 북측으로 왕복 7차선의 아스팔트 포장도로, 남측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성과 가시성이 매우 양호합니다.

3. 입지조건

3.1. 최고의 입지

충청남도 교육청 인근에 위치하며, 관공서와 업무시설이 밀집된 행정타운 상권에 속해 평일 유동인구 확보가 용이합니다. 또한 주변에 대규모 아파트단지들이 형성되어 있어 주거 배후수요 또한 풍부한 조건을 갖추고 있습니다.

3.2. 교통상황

북측의 7차선, 남측의 4차선 간선도로에 접하고 있어 접근성이 우수하며, 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 보통 이상입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

홍북읍 신경리 일대는 도청이전신도시 개발예정지구이자 준주거지역으로, 상업시설의 수요가 꾸준하며 발전 잠재력이 높은 지역입니다. 본 건은 1층 근린생활시설로, 전면 도로 접근성이 좋아 식당, 카페, 소매점 등 다양한 업종에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설 및 생활 정보

본건이 위치한 아르페온2차 주변은 관공서와 업무시설이 집중된 곳으로, 신도시의 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 주변에 하수종말처리장으로 연결되는 시설이 있는 것으로 조사되었으나, 이는 신도시의 기반시설로 파악되며 직접적인 혐오시설로 인한 악영향 여부는 현장 조사가 필요합니다.

5. 권리 분석

5.1. 경매 관계자

소유자 및 채무자가 동일인(심OO)으로 복잡한 채무관계는 아닌 것으로 보입니다. 채권자(갈OOOOOOO)의 부동산임의경매 신청 건입니다.

5.2. 임대차 관계

임대차 관계는 미상입니다. 현재 일반음식점으로 이용 중인 점을 미루어 볼 때, 현 임차인(사용자)의 존재 가능성이 높습니다. 따라서 명도 과정의 난이도와 시간 변동성을 최소화하기 위해 현장 조사를 통한 임대차 관계 및 대항력 여부 확인이 필수적입니다.

5.3. 특이 및 주의사항

본건의 가장 큰 주의사항은 "내부는 옆 호실인 144호와 경계구분없이 사용 중"이라는 점입니다. 이는 추후 143호만을 매입할 경우 144호와의 경계 복원 또는 분할 사용에 대한 협의 및 공사가 필요함을 의미하며, 명도 및 재사용 계획 수립 시 리스크 요인으로 작용합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 경계 불명확성

옆 호실(144호)과 경계 구분 없이 사용 중인 점은 낙찰 후 144호 소유자(사용자)와의 관계 정립이 필요하며, 협의가 원만하지 않을 경우 예상치 못한 시간적, 비용적 지출이 발생할 수 있는 주요 리스크입니다.

6.2. 임대차 관계 미상에 따른 명도 리스크

임대차 관계가 미상인 바, 현장 조사 및 관련 서류를 통해 임차인의 유무, 보증금, 대항력 여부를 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

6.3. 신도시 상권의 변동성

도청이전신도시 상권은 개발 및 인구 유입 상황에 따라 상권의 중심이 이동하거나 변동될 가능성이 있습니다. 장기적인 관점에서 상권 활성화를 예측할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 투자 포인트

본건은 충남 교육청 인근 행정타운의 핵심 상권에 위치하며, 대로변에 접하여 접근성과 가시성이 뛰어난 1층 근린생활시설입니다. 토지이용계획상 준주거지역 및 지구단위계획구역에 속해 개발 잠재력도 높습니다. 3억 7천 8백만 원의 감정가를 기준으로, 상권 활성화 시 시세 차익과 안정적인 임대수익을 동시에 기대할 수 있는 물건입니다.

7.2. 종합 의견

본 물건은 뛰어난 입지 조건을 가졌으나, 내부 경계 불명확성과 임대차 관계 미상이라는 두 가지 주요 리스크를 안고 있습니다. 성공적인 투자를 위해서는 입찰 전 반드시 옆 호실(144호)과의 경계 현황 및 협의 가능성을 면밀히 현장 조사하고, 임대차 현황을 철저히 파악하여 명도 및 원상복구 계획을 구체적으로 수립해야 합니다. 해당 리스크를 감안하고 적정 수준의 입찰가를 산정한다면, 미래 가치가 높은 우량한 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계