나이스옥션 법원경매 영월 2025타경431 [1] 강원특별자치도 평창군 대관령면 차항리 491-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘봄감정 · 평가일 2025.05.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원도 평창군 대관령면 차항리 소재 "춘두목 마을" 북측 근거리에 위치하는 토지로서, 주위는 산간 농경지 및 농가주택 등이 소재하는 순수농촌지대임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근 가능하나, 대중교통 사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건기호(1~7,10,12) 토지는 경사지의 사다리형, 장방형, 부정형 등의 토지로서 자연림으로 이용중임. 본건기호(8,11,13) 토지는 현황 도로로 이용중임. 본건기호(9)는 부정형의 완경사지로 공부상 지목은 "임"이나 현황상 "주상용지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건기호(8) 토지 남측으로 노폭 3미터 가량의 시멘트 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~7,9,10,12)) :보전관리지역, 준보전산지<산지관리법> 일련번호(8) :생산관리지역 일련번호(11) :보전관리지역 일련번호(13) :보전관리지역

제시목록 외의 물건

본건기호(11) 토지 지상에 첨부 사진용지와 같이 제시외 파이프조 판넬지붕 보일러실(약 18.25㎡) 1동이 소재함. 본건기호(13) 토지 지상에 첨부 사진용지와 같이 제시외 관정시설 1식 소재함. 본건기호(13) 토지 지상에 첨부 사진용지와 같이 제시외 정화조시설 1식 소재함.

공부와의 차이

본건기호(9)는 공부상 지목은 "임"이나 현황상 "주상용지" 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건기호(24) 일반철골구조 경사지붕 아스팔트 슁글지붕 단층건물로서 외벽 : 판넬 사이딩 등. 내역 : 도배 마감 등. 창호 : 샤시 창호 등. 본건기호(25) 일반철골구조 경사지붕 샌드위치 판넬지붕 단층건물로서 외벽 : 판넬 마감 등. 내벽 : 판넬 마감 등. 창호 : 샤시 창호 등.

이용상태

본건기호(24) 사무실 등으로 이용중임. 본건기호(26) 창고 및 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급,배수 및 위생시설, 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

유첨 사진용지와 같이 제시외 데크 및 계단 등이 설치되어 있음.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 대관령면 차항리 소재 "춘두목마을" 북측 근거리에 위치하며 주위는 산간 농경지 및 농가주택, 임야 등으로 이루어진 순수 농촌 지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 대중교통 사정은 다소 불편시 됨.

건물의 구조

일반목구조 일반목구조 위 싱글마감지붕 2층 건물로서 외벽 : 목재 사이딩 마감. 내벽 : 석고보드위 벽지, 목재루바, 타일 등 마감. 참호 : 샤시창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급,배수 위생설비 및 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측으로 하향 경사진 부정형의 토지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 약 6미터의 비포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~7,9,10,12) : 보전관리지역, 준보전산지<산지관리법> 일련번호(8) : 생산관리지역 일련번호(11) : 보전관리지역 일련번호(13) : 보전관리지역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 관정 포함. 감정평가서상의 제시외물건인 보일러실, 정화조시설은 각 다세대주택 및 건물에 포함하여 평가됨. 목록9 공부상 임야이나 현황은 주상용지로 이용중임. 목록14~23 공부상 다세대주택이나 현황은 펜션으로 보임. 목록24,25는 사무실 및 창고 등으로 이용 중임. 토지 지상에 소재하는 석축 및 자연생 입목 등은 토지에 포함하여 평가, 건물에 부착되어 있는 차양 및 난간, 계단 시설은 건물에 포함하여 평가됨. 목록1~13 인접토지와의 정확한 경계 및 분묘 소재 여부는 입찰시 확인 요함(분묘가 소재한다면 분묘기지권 성립여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 영월지원 2025타경431 (1) 사건의 경매 물건에 대한 종합적인 분석 정보를 제공합니다. 본 물건은 강원특별자치도 평창군 대관령면에 위치하며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 사건입니다.

1.2. 기본 정보 요약

사건번호: 영월지원 2025타경431 (1)

소재지: 강원특별자치도 평창군 대관령면 차항리 491-3

토지 면적: 17282.00㎡ (약 5,228.01평)

건물 면적: 600.12㎡ (총괄 면적 기준, 세부 건물별 면적은 별도 확인 필요)

감정가: 1,503,873,580원

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 가나안신용협동조합 (가OOOOOOOOO)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

주요 특이사항: 분묘기지권, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 차항리 소재 "춘두목 마을" 북측 근거리에 위치합니다. 주변 지역은 산간 농경지와 농가주택, 임야 등으로 이루어진 순수 농촌 지대의 특징을 보입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근은 용이한 편이나, 대중교통 이용 환경은 다소 불편한 것으로 파악됩니다. 본건 토지(기호 8)는 남측으로 폭 약 3미터의 시멘트 포장도로에 접해 있습니다. 집합건축물(A동, B동)의 경우 동측 및 북측으로 약 6미터 폭의 비포장 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 보전관리지역, 준보전산지, 생산관리지역 등으로 지정되어 있어, 해당 지역의 법규 및 규제를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부상 소유권 이전은 이신영, 김천우, 주식회사가주건설 순으로 이루어졌습니다. 근저당권은 가나안신용협동조합이 2021년 3월 8일 (3억원) 및 2022년 6월 23일 (2억 4천만원)에 설정한 내역이 확인되며, 임의경매 개시 결정도 가나안신용협동조합에 의해 2025년 4월 9일에 이루어졌습니다. 집합건물의 등기부 요약 역시 유사한 소유권 변동 및 근저당권 설정 내역을 보입니다.

3.2. 말소기준 권리

본 경매 사건의 말소기준 권리는 2021년 3월 8일 접수된 가나안신용협동조합의 근저당권 (을4, 채권액 240,000,000원) 및 (을3, 채권액 300,000,000원)입니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 그 외 등기부상의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 감정평가서상의 기타참고사항에 임대차 관계는 미상으로 표기되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 유무에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 농촌 지역으로, 주위 환경이 주로 농경지 및 농가주택, 임야 등으로 구성되어 있습니다. 대관령면 차항리는 계절별 관광객 유치 가능성이 있는 지역으로, 펜션 등 숙박업 운영이 가능한 입지입니다.

4.2. 건물 용도 현황

제공된 정보에 따르면, 본건에는 다세대주택(현황 펜션으로 추정)과 사무실 및 창고 등으로 이용되는 건물이 혼재되어 있습니다. 목록 9번 토지는 공부상 임야이나 현황은 주상용지로 이용 중이며, 목록 14~23번 건물은 공부상 다세대주택이나 현황은 펜션으로 보입니다. 목록 24, 25번 건물은 사무실 및 창고 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 대중교통

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 인근의 편의시설 및 상업 시설이 제한적일 수 있습니다. 대중교통 이용이 다소 불편하다는 점은 생활 편의성 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

토지(목록 1~13) 지상에 분묘가 소재할 경우, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 경계 및 분묘 소재 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 공부상 지목 vs 현황 이용

목록 9번 토지는 공부상 임야이나 현황은 주상용지로, 목록 14~23번 건물은 공부상 다세대주택이나 현황은 펜션으로 이용 중입니다. 이러한 공부와 현황 간의 차이는 향후 건축물 관련 규제 또는 용도 변경 시 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 제시외 물건인 관정, 보일러실, 정화조 시설 등은 평가에 포함되었습니다.

* 토지 지상의 석축, 자연생 입목 등과 건물에 부착된 차양, 난간, 계단 시설 등은 일괄하여 토지 및 건물에 포함되어 평가되었습니다.

* 강원도 평창군은 동계 올림픽 개최지로서 일부 지역은 개발 제한 또는 관리 규제가 있을 수 있습니다. 본 건 토지 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 넓은 토지와 함께 다수의 건물이 일괄 매각되는 건으로, 펜션, 주택, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만 농촌 지역의 특성상 대중교통이 불편하고, 분묘기지권 및 공부상 지목과 현황 이용의 차이와 같은 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 해당 물건에 대한 면밀한 현장 조사와 권리 분석, 개발 가능성 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (17,282㎡)으로 향후 개발 및 활용 가치가 높습니다.

* 다수의 건물(다세대주택/펜션, 사무실, 창고 등)이 존재하여 다양한 수익 모델 구축이 가능합니다.

* 펜션 등 숙박 시설로 활용 시, 평창이라는 지역적 특성을 활용한 관광 수요를 기대할 수 있습니다.

* 현재 감정가 대비 토지 면적 및 건물 규모를 고려할 때, 상대적으로 저평가 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시점에서의 정확한 시세, 유사 물건의 거래 사례, 물건의 실제 현황, 향후 개발 가능성, 명도 및 제반 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본건은 분묘기지권 등 잠재적 리스크가 존재하므로, 이러한 위험 요소를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

일반적으로 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 요소들을 고려합니다.

* 인근 유사 부동산의 매매 사례 및 공시지가

* 건축물의 노후도 및 개보수 필요성

* 토지 이용 현황 및 개발 가능성 (용도지역, 건폐율, 용적률 등)

* 경매 물건의 권리 관계 및 추가 인수 사항 (본건의 경우 분묘기지권, 공부와 현황의 차이 등)

* 명도 가능성 및 예상 비용

* 수익형 부동산으로서의 임대 수익률 및 투자 회수 기간

따라서 본 물건에 대한 정확한 입찰가 제시를 위해서는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 조사, 건축물 상태 점검 등이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.