나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30416 [1] 강원특별자치도 정선군 여량면 유천리 2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 정선군 여량면 유천리 소재 유천2리 마을회관 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 공장, 주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고려할 때 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사의 토지로서 공업나지임. 기호(2) : 부정형 완경사의 토지로서 전임. 기호(3) : 사다리 완경사의 토지로서 공업나지임. 기호(4) : 사다리 완경사의 토지로서 전임. 기호(5) : 사다리 완경사의 토지로서 공업용임. 기호(6) : 부정형 완경사의 토지로서 공업용임. 기호(8) : 사다리 완경사의 토지로서 전임. 기호(9) : 부정형 완경사의 토지로서 전임. 기호(10) : 부정형 완경사의 토지로서 전임. 기호(11) : 부정형 급경사의 토지로서 자연림임. 기호(12) : 부정형 급경사의 토지로서 자연림임. 기호(13) : 부정형 완경사의 토지로서 전임. 기호(14) : 부정형 평지의 토지로서 전 및 일부 도로임. 기호(15) : 부정형 완경사의 토지로서 전임. 기호(16) : 사다리 평지의 토지로서 전임. 기호(17) : 사다리 평지의 토지로서 전임. 기호(18) : 사다리 완경사의 토지로서 공업나지임. 기호(19) : 사다리 완경사의 토지로서 공업나지임. 기호(20) : 사다리 완경사의 토지로서 전임. 기호(21) : 부정형 완경사의 토지로서 전임. 기호(22) : 부정형 급경사의 토지로서 자연림임.

인접 도로상태

기호(1~4) : 본건 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함. 기호(5) : 맹지임. 기호(6) : 본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함. 기호(8) : 맹지임. 기호(9) : 본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함. 기호(10) : 본건 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함. 기호(11,12) : 맹지임. 기호(13) : 본건 북측으로 왕복 3차선의 포장도로가 소재함. 기호(14) : 본건 남측으로 왕복 3차선의 포장도로가 소재함.(본건 일부 도로임.) 기호(15) : 본건 북측으로 왕복 3차선의 포장도로가 소재함. 기호(16) : 본건 남측으로 왕복 3차선의 포장도로가 소재함. 기호(17) : 본건 남측으로 왕복 3차선의 포장도로가 소재함. 기호(18~22) : 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 2,000m이내_돼지,개,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(4) : 계획관리지역, 영농여건불리농지 기호(5,6) : 계획관리지역 기호(8~10) : 계획관리지역, 영농여건불리농지 기호(11,12) : 보전관리지역, 준보전산지<산지관리법> 기호(13~17) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 공장설립승인지역<수도법> 기호(18~21) : 계획관리지역 기호(22) : 계획관리지역 , 농림지역 , 생산관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 2,000m이내_돼지,개,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

개요 ‘6. 그밖의 사항’ 참조

공부와의 차이

개요 ‘6. 그밖의 사항’ 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(7) : 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상2층 건물로서, 외벽 : 판넬 등 마감, 내벽 : 판넬 등 마감, 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

기호(7) : 공장으로 이용중임. 1층 : 공장, 식당. 2층 : 숙소

설비내역

개요 ‘6. 그밖의 사항’ 참조.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각
.목록2,4 각 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 입찰 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 읍.면사무소에 문의 바람)
. 목록1,2,4 북동측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로가 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 영월지원 2025타경30416 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OO

1.2. 토지 정보

소재지: 강원특별자치도 정선군 여량면 유천리 2

용도: 전

토지면적: 3673.00㎡ (약 1111.7 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1~3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 2,000m이내_돼지,개,닭,오리,메추리)

* 기호(4): 계획관리지역, 영농여건불리농지

* 기호(5,6): 계획관리지역

* 기호(8~10): 계획관리지역, 영농여건불리농지

* 기호(11,12): 보전관리지역, 준보전산지

* 기호(13~17): 계획관리지역, 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역), 접도구역, 공장설립승인지역

* 기호(18~21): 계획관리지역

* 기호(22): 계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 2,000m이내), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

*참고: 감정평가서 상 건물(기호 7) 정보가 있으나, 매각 대상에서는 제외되어 건물 면적 0㎡로 표기됨.

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지매각

주의사항: 일괄매각 (목록2,4 각 농지취득자격증명 제출 요망. 미제출 시 보증금 몰수. 입찰 전 읍·면사무소 문의 바람.)

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

1.5. 감정가 및 채권 총액

감정가: 99,927,000원

등기부채권 총액: 281,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 정선군 여량면 유천리 소재 유천2리 마을회관 북동측 원거리에 위치함. 주위는 공장, 주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 대중교통 상황은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 보통 수준으로 판단됨.

2.3. 도로 접합 상태

* 기호(1~4) : 본건 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로가 소재함.

* 기호(5) : 맹지임.

* 기호(6) : 본건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로가 소재함.

* 기호(8) : 맹지임.

* 기호(9) : 본건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로가 소재함.

* 기호(10) : 본건 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로가 소재함.

* 기호(11,12) : 맹지임.

* 기호(13) : 본건 북측으로 왕복 3차선의 포장도로가 소재함.

* 기호(14) : 본건 남측으로 왕복 3차선의 포장도로가 소재함 (본건 일부 도로임).

* 기호(15) : 본건 북측으로 왕복 3차선의 포장도로가 소재함.

* 기호(16) : 본건 남측으로 왕복 3차선의 포장도로가 소재함.

* 기호(17) : 본건 남측으로 왕복 3차선의 포장도로가 소재함.

* 기호(18~22) : 본건 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로가 소재함.

* 물건명세서 상 특이사항: 목록1,2,4 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로가 소재함.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설 유무

정선군 여량면 유천리 일대는 자연경관이 아름다운 지역으로, 아우라지, 정선 아우라지 레일바이크, 구미정 등의 관광지가 인접해 있음. 흥터마을휴양지캠핑장이 인근에 위치함. 현재까지 조사된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매 건의 말소기준권리는 '을1' 근저당권 (대한광업진흥공사, 86,000,000원)임. 해당 권리 및 이후 접수된 권리(을4 근저당권, 갑8 강제경매)는 매각으로 인해 모두 말소될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.3. 채권 총액 대비 감정가

등기부상 채권 총액은 281,000,000원이나, 이는 경매로 모두 소멸될 예정이며, 감정가는 99,927,000원으로 제시되어 있어 채권 총액 대비 감정가가 현저히 낮음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상임.

*주의사항: 임대관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 배제할 수 없으므로 입찰 전 철저한 조사가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 정선군 여량면 유천리 일대는 농경지와 자연림이 혼재된 지역으로, 일부 공장 및 주택이 산재하고 있어 전원적이며 한적한 특성을 보임. 최근 공공임대주택 건립 계획 등 지역 활성화를 위한 움직임이 있으나, 전반적으로는 농업 및 임업 기반의 지역으로 판단됨.

4.2. 향후 발전 가능성

정선 지역은 관광 산업 및 지역 개발 사업 등을 통해 꾸준한 발전 가능성을 보여주고 있음. 특히 여량면 유천리 일대는 자연 경관이 뛰어나 관광 자원과의 연계 개발 가능성이 존재함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 마을회관이 소재하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됨. 주요 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 인근 읍·면 지역을 이용해야 할 것으로 예상됨.

5.2. 교육 및 의료시설

본건 소재지에서 가장 가까운 교육 및 의료시설은 정선읍 등 인근 주요 지역에 위치할 것으로 보이며, 해당 지역으로의 이동은 차량을 이용해야 할 것으로 사료됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요성

본 물건은 '전' 용도의 농지이므로, 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 함. 특히 목록2, 4에 해당하는 필지는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 관련 읍·면사무소에 문의하여 발급 가능 여부를 확인하고 절차를 숙지해야 함.

6.2. 토지 이용 및 지형적 제약

제시된 토지감정요항표에 따르면, 본건은 부정형, 사다리형, 완경사, 급경사 등 다양한 형태와 지형을 포함하고 있음. 또한, 계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역, 보전산지, 임업용산지 등 다양한 용도지역 및 제한이 복합적으로 적용되어 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

6.3. 도로 접합성 문제

일부 필지가 맹지(기호 5, 8, 11, 12)로 표기되어 있어, 해당 부분에 대한 접근성 및 활용에 제한이 있을 수 있음. 전체 면적 중 이러한 맹지 비율에 따라 활용 계획에 차질이 발생할 수 있음.

6.4. 복잡한 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역, 생산관리지역 등 다양한 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 접도구역, 공장설립승인지역, 준보전산지, 보전산지, 임업용산지 등 다수의 법적 제한 사항이 존재함. 이러한 복합적인 제한은 개발 및 이용 계획 수립 시 반드시 검토되어야 함.

6.5. 미등기 임차인 가능성

임대관계가 미상으로 조사되었으므로, 등기부상 권리관계 외에 대항력 있는 미등기 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음. 이는 인수 부담으로 이어질 수 있으므로, 사전 현장 조사 및 권리관계 재확인이 필수적임.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 요약

본건은 강원특별자치도 정선군 여량면 유천리 소재 토지로서, 경매로 인한 권리상 문제는 없는 것으로 판단되나, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 토지의 다양한 형태, 지형, 복합적인 용도지역 및 제한 사항, 일부 맹지 존재 등으로 인해 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 요구되는 물건임.

7.2. 투자 적합성 평가

명확한 권리관계와 감정가 대비 낮은 채권 총액은 긍정적인 요소임. 그러나 농지법규 준수, 복잡한 토지 이용 제한, 도로 접합성 문제 등은 투자 전 반드시 해결해야 할 과제임. 전원생활, 주말농장, 또는 특정 목적을 위한 토지 활용 가능성을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있으나, 관련 법규 및 현장 상황에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 관계의 명확성

경매로 인해 모든 권리관계가 말소되어, 취득 후 복잡한 권리 다툼 없이 소유권을 확보할 수 있음.

8.2. 잠재적 가치 상승 요인

아름다운 자연경관과 관광 자원과의 인접성(아우라지, 레일바이크 등)을 바탕으로 지역 개발 및 관광 활성화 시 토지 가치 상승을 기대할 수 있음.

8.3. 낮은 진입 장벽 (가격 측면)

감정가 99,927,000원에 대한 입찰이 이루어질 것이며, 채권 총액(281,000,000원)은 매각으로 소멸되는 권리이므로, 시장 상황에 따라 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 가격 산정 고려 사항

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가 99,927,000원을 기준으로 하되, 실제 시장 가격, 유사 물건의 거래 사례, 현장 답사를 통한 토지 상태 및 활용 가능성, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 소요 비용, 복잡한 토지 이용 제한으로 인한 개발 비용 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 산정하는 것이 중요함. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 제시된 감정가 범위 내에서 보수적인 접근을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.