나이스옥션 법원경매 영월 2025타경158 [1] 강원특별자치도 평창군 평창읍 대하리 148-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라온감정 · 평가일 2025.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 평창읍 대하리 소재 '대하리 경로당' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 산간농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 간선도로까지의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 사다리형 및 주거용 건부지
일련번호(3): 부정형 및 전(일련번호(1)의 부속토지)
일련번호(4): 사다리형 및 전(일련번호(1)의 부속토지)
일련번호(5): 부정형 및 도로 등

인접 도로상태

일련번호(1,4)는 일련번호(3)을 경유하여 진입하며, 일련번호(3)은 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 일련번호(5)는 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산관리지역, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(3) :생산관리지역, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(4) :생산관리지역, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(5) :생산관리지역, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 일부 지상에 조경수 등, 일련번호(3) 일부 지상에 정자 1동(기호㉠) 및 창고(기호㉤) 등이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(5)는 공부상 지목이 전이나, 일반건축물대장 배치도 도면 상 일련번호(2) 건물의 진입로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2)는 조적조 목조경사지붕위싱글 단층 건물로서

외벽: 황토벽돌 및 벽돌 등,
내벽: 벽지 등,
창호: 플라스틱새시 2중창호 및 일부 목재새시 창호.

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비, 태양광설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록 1,3,4,5,는 지적경계불분명
-목록 1은 목록 2의 건물부지
-목록 3,4번은 공부상 전이나 목록 2의 마당
-목록 5는 공부상 전이나 목록 2 건물의 진입로임
-목록 3,4,5는 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람), 원상회복명령 가능성 있음(평창읍장 사실조회회신)
-감정평가액(최저매각가격)은 지상에 소재하는 수목, 조경석, 석축, 담장, 데크, 태양광설비 등을 포함한 가격임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건소재지

강원특별자치도 평창군 평창읍 대하리 148-1

3. 토지정보

* 총 토지면적: 2089.00㎡ (약 632.07평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 용도지역: 생산관리지역, 현상변경허가 대상구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지 이용 현황: 본건 토지 일부는 공부상 전이나, 목록 2 건물의 부지, 마당, 진입로로 이용 중임.

4. 건물정보

* 건물 용도: 단독주택

* 건물 면적: 198.36㎡ (약 60.01평)

* 건물 제시외면적: 42.10㎡ (약 12.73평)

* 건물 구조: 조적조 목조경사지붕위 슁글 단층 건물

* 외벽: 황토벽돌 및 벽돌 등

* 내벽: 벽지 등

* 창호: 플라스틱새시 2중창호 및 일부 목재새시 창호

* 설비: 위생설비, 난방설비, 태양광설비 등

5. 감정가

359,697,000원

6. 경매정보

* 사건번호: 영월지원 2025타경158 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 평창영월정선축산업협동조합

7. 특이사항 및 주의사항

* 중복병합사건, 공동담보 물건임.

* 제시외 건물(42.10㎡) 포함 일괄매각 대상임.

* 목록 1, 3, 4, 5 토지는 지적 경계가 불분명하며, 공부상 지목과 실제 이용 현황에 차이가 있음 (목록 3, 4번은 공부상 전이나 마당, 목록 5번은 공부상 전이나 건물의 진입로로 이용 중).

* 목록 3, 4, 5 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있음. 입찰 전 해당 관서에 문의하여 발급 가능 여부를 확인해야 함. 원상회복명령 가능성 있음 (평창읍장 사실조회 회신).

* 감정평가액에는 지상 수목, 조경석, 석축, 담장, 데크, 태양광 설비 등이 포함되어 있음.

* 임차인 현황: 경동현(2021-07-30 전입, 대항력 없음), 백종면(2021-09-02 전입, 대항력 없음). 인수 보증금은 0원임.

1.1. 입지조건

* 본건은 강원특별자치도 평창군 평창읍 대하리 '대하리 경로당' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 산간 농촌 지대임.

* 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로까지의 접근성은 무난함.

* 본건 토지(목록 1, 4)는 목록 3을 경유하여 진입하며, 목록 3은 서측 약 3m 폭의 포장도로, 목록 5는 남측 약 3m 폭의 포장도로에 접해 있음.

* 주변에 평창 대하리 전통가옥(강원특별자치도 문화유산자료)이 위치함.

* 평창읍 소재지로, 평창읍내 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 평창읍 대하지구는 지적도와 실제 현황이 맞지 않아 지적재조사 사업이 추진되었던 지역으로, 지적 경계 불분명 문제가 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

* 본건은 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임 (을6 근저당권이 말소기준권리).

* 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원임.

* 임차인 경동현은 2021년 7월 30일 전입했으나 대항력이 없음.

* 임차인 백종면은 2021년 9월 2일 전입했으나 대항력이 없음.

* 등기부등본상 채무 총액은 토지 962,000,000원, 건물 1,032,000,000원으로 다액의 채무가 존재했으나, 말소기준권리(을6 근저당권) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

1.3. 상권분석

* 본건은 농촌 지역에 위치하여 상업적 상권 형성보다는 농가 주택 및 전원생활에 적합한 입지임.

* 주변에 관광지로는 광천선굴, 대관령양떼목장 등이 있으나, 본건과의 직접적인 연계성은 낮음.

* 평창읍 소재지에 위치하여 읍내 상업시설 및 편의시설 이용은 가능함.

* 최근 평창군 대화면 일대에 그린바이오 벤처캠퍼스 조성사업이 추진되는 등 지역 개발 움직임이 있으나, 본건과의 직접적인 영향은 미미할 것으로 보임.

1.4. 생활정보

* 주변 환경은 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 이루어진 조용한 산간 농촌 지대임.

* 차량 접근 가능하며, 교통 상황은 보통 수준임.

* 도보 거리에 마트, 병원 등 필수 생활 편의시설은 제한적일 수 있으며, 평창읍내로 이동하여 이용해야 할 것으로 보임.

* 인근에 '대하리 경로당'이 위치하여 지역 주민 커뮤니티 시설로 활용될 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 지적 경계 불분명 및 공부상 지목과 실제 이용 현황의 차이: 토지 이용에 있어 경계 분쟁이나 건축, 증축 등에 제한이 발생할 수 있음.

* 농지취득자격증명 필요: 목록 3, 4, 5 토지에 대해 농지취득자격증명이 필요하며, 미취득 시 보증금 몰수 위험이 있고, 원상회복명령 가능성도 있어 주의가 필요함.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물(42.10㎡)이 포함되어 있으므로, 실제 명도 시 고려해야 할 사항이 있을 수 있음.

* 산간 농촌 지역 특성: 겨울철 폭설 등으로 인한 접근성 문제나 기반 시설(상하수도, 인터넷 등)이 도심 지역보다 취약할 수 있음.

* 태양광 설비 등: 감정평가에 포함된 태양광 설비 등은 별도 확인이 필요하며, 매각물건에 포함되는지 명확히 확인해야 함. (감정평가서상 포함됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 평창군 대하리의 넓은 토지 위에 건축된 단독주택으로, 조용한 산간 농촌 환경을 선호하는 분에게 적합할 수 있습니다. 넓은 토지 면적과 주택의 활용 가능성이 있으나, 지적 경계 불분명, 공부상 지목과 이용 현황의 차이, 농지취득자격증명 필요 등 주의가 필요한 사항들이 다수 존재합니다. 또한, 제시외 건물 포함 여부와 감정평가에 포함된 부대 시설물에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 권리 관계는 명확하게 정리될 예정이나, 농지 관련 법규 및 원상회복명령 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2089.00㎡ (약 632.07평)의 넓은 토지를 활용하여 전원생활, 주말주택, 농업 등 다양한 목적으로 활용 가능성이 있음.

* 조용한 농촌 환경: 복잡한 도시를 벗어나 자연 친화적인 환경에서 생활하고자 하는 수요층에게 매력적일 수 있음.

* 평창 지역의 가치: 동계 올림픽 개최 이후 꾸준한 관광객 방문 및 지역 개발 가능성이 있는 지역임.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 제시된 감정가 359,697,000원 대비, 향후 지역 가치 상승 또는 활용 방안에 따라 투자 가치를 높일 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 현 시세 및 법원 감정가, 그리고 제시된 여러 주의사항 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 인수할 임차 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 농지 관련 규제 및 지적 불분명 문제는 신중한 접근이 필요합니다.

감정가: 359,697,000원

감정가는 지상 수목, 조경석, 석축, 담장, 데크, 태양광 설비 등을 포함한 가격임.

주변 토지 거래 사례를 볼 때, 농지(전)의 경우 평당 19만원 선의 실거래가도 있으나, 본건과 같이 주택 부지로 활용 가능한 토지 및 건물 가치를 종합적으로 평가해야 함.

종합적인 분석 결과, 권리상의 문제는 없으나, 농지취득자격증명 필요 및 지적 경계 불분명 등의 리스크 요인을 감안하여 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 287,000,000원 ~ 324,000,000원

최종 입찰가는 현장 조사, 법률 전문가 자문, 농지 관련 관청 문의 등 추가적인 확인 과정을 거쳐 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.