나이스옥션 법원경매 고양 2024타경69202 [1] 경기도 파주시 월롱면 덕은리 산208-1 묘지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경69202 [1] 경기도 파주시 월롱면 덕은리 산208-1 묘지 경매

• 사건번호: 2024타경69202
• 주소: 경기도 파주시 월롱면 덕은리 산208-1
• 감정가: 3,793,110,000원
• 최저가: 312,379,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 묘지

고양지원 경매6계 2024타경69202 | 소재지: 경기도 파주시 월롱면 덕은리 산208-1 | 감정가: 3,793,110,000원 | 최저가: 312,379,000원 | 용도: 묘지

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경69202 (1)

소재지: 경기도 파주시 월롱면 덕은리 산208-1

용도: 묘지

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 3,793,110,000원

토지면적: 32,145.00㎡ (약 9,723.85평)

건물면적: 0.00㎡

1.2. 특이사항 요약

본건은 토지 면적이 약 9,700평에 달하는 대규모 임야로, 현황은 수백기의 분묘가 소재하고 있는 공원묘지 형태로 이용 중입니다. 지상 분묘로 인해 '분묘기지권' 성립 가능성이 매우 높으며, 최저매각가격 역시 이로 인해 제한받는 금액임을 명시하고 있습니다. 본 경매는 재매각 사건이므로 입찰 시 보증금에 대한 각별한 주의가 필요합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 '덕은1리마을회관' 남동측 근거리에 위치합니다. 주위 환경은 자연림, 묘지, 농경지, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지대입니다. 현황은 부정형 완경사지로 묘지로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 서측 인근에 금월로가 소재하며, 근거리에 마을버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근성은 주요 도로 인접으로 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 현황 및 도로 상태

토지는 부정형의 완경사지로 묘지로 이용 중입니다. 본건 북측으로 노폭 약 4m 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 가능합니다.

3. 법률 및 행정 분석

3.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든축종, 젖소 말 닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 상대보호구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 접도구역(고속국도제400호선) 등 다수의 법정 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 개발 및 용도 변경 시 상당한 제약으로 작용할 수 있습니다.

3.2. 권리분석

매각대상은 토지 전부에 대한 지분 없는 토지매각입니다. 권리상의 문제는 등기부 상 권리보다 '현황상의 권리'에 집중되어 있습니다.

핵심 리스크: 수백기의 분묘가 소재하며 '분묘기지권' 성립 여지가 있음이 명확히 고지되어 있습니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 매수인은 해당 분묘를 임의로 철거할 수 없으며, 분묘기지권자에게 지료를 청구하는 소송만 가능합니다.

특이사항: 본 사건은 재매각 사건입니다. 재매각 사건은 통상적으로 과거 낙찰자가 잔금 미납으로 인해 발생하며, 입찰 시 통상적인 보증금보다 높은 금액(통상 20% 이상)을 요구할 수 있으므로 입찰 전 반드시 최저매각가격 및 보증금을 확인해야 합니다.

4. 시장 분석

4.1. 상권 및 생활정보

본건은 자연림, 묘지, 농경지, 공장 등이 혼재하는 지역 특성상 일반적인 상업시설이나 주거 편의시설은 미흡합니다. 생활 편의시설 접근성은 낮으며, 주변 정보 검색 결과, 인근에 산업단지 및 공장들이 분포하고 있어 상권보다는 생산시설 및 특수 용도(묘지) 위주의 환경입니다.

4.2. 주변 혐오시설

본건 자체의 현황이 '수백기의 분묘가 소재한 공원묘지'로 이용 중이므로, 인근 지역에서 묘지를 혐오시설로 간주할 경우 본건 자체가 해당 지역의 혐오시설로 인식될 수 있습니다. 감정평가서상 주위환경은 묘지, 자연림, 농경지, 중소규모 공장 혼재 지대이므로, 일반적인 주거 환경과는 거리가 멀고 공장과 묘지가 혼재된 특수 환경입니다.

5. 투자 분석 및 의견

5.1. 잠재적 리스크

분묘기지권 리스크: 분묘 처리 및 이장을 위한 막대한 시간과 비용, 소송 위험이 수반됩니다. 실질적으로 토지 이용에 심각한 제한을 받게 됩니다.

행정 규제 리스크: 보전관리지역 및 각종 보호구역, 제한보호구역, 접도구역 등 개발을 제한하는 규제가 다수 중첩되어 있어 다른 용도로의 전환이나 건축이 어렵습니다.

재매각 리스크: 입찰 보증금 액수가 높을 수 있으며, 과거 낙찰자의 잔금 미납 이력이 있다는 점은 물건 자체의 리스크를 간접적으로 보여줄 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

대규모 면적: 약 9,700평에 달하는 대규모 토지입니다. (32,145.00㎡)

특수 목적 투자: 기존 공원묘지 또는 종중 묘역의 확장, 혹은 장기적인 묘지 관련 사업을 목표로 하는 특수 투자자에게 적합합니다.

가격 제한: 최저매각가격이 분묘로 인한 이용 제한을 고려하여 책정되었으므로, 추가적인 유찰로 가격이 더 하락할 경우 매입 원가상의 메리트는 발생할 수 있습니다.

5.3. 종합 의견

본건은 일반 투자자들이 접근하기 어려운 전형적인 '특수 물건'입니다. 매매 대상은 토지이나, 토지 위에 존재하는 수백기의 분묘로 인해 토지 이용 가치가 현저히 낮거나 특수 목적에 한정됩니다. 단순 시세 차익을 노리는 투자보다는, 분묘기지권 처리 방안 및 비용을 구체적으로 산출할 수 있고, 묘지 관련 사업이나 장기적인 관점에서 토지 매입 목적이 분명한 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 막대한 소송 비용 및 이장 비용을 감수할 수 있는 자금력과 법률 지식이 필수적입니다.

법원 정보

고양지원 경매6계