나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20224 [1] 충청남도 공주시 옥룡동 48-1 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2025.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 옥룡동 소재 '옥룡동행정복지센터' 남서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 곳으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,3) 공히 부정형 평지로서 현황 상업기타(공동주택 건축허가를 득한 토지)임.

인접 도로상태

기호(1,3) 공히, 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3)공히, 근린상업지역, 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구기타(최고고도지구 해제지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-08)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(공주 공산성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(공주옥녀봉성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>등임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 기호(1,3)토지는 공주시청으로부터 공동주택 건축허가를 득한 토지로서 기준시점 현재 미착공상태임. - 기호(1) 위 지상에 비음용 지하수관정 1개(1994년 허가, 비음용, 굴착깊이100m, 양수능력 26㎥/일)이 소재하는 것으로 관할관청에 신고되어 있으나, 현장조사시 기호(1) 및 기호(3) 위 지상 소재 파악이 불분명하여 소재불명으로 감정평가외하였음. - 기호(1,3) 위 지상에 별첨'사진용지'와 같이 제시외수목이 일부 소재하는 바, 관리상태, 수량 등을 고려하여 일괄로 별도 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 스레이트 단층 건물임. 기호(4) 철근콘크리트조 콘크리트 슬래브지붕 단층 건물로서, - 외벽 : 돌붙임 등 마감. 기호(5) 조적조 스레트지붕 단층 건물임. 기호(6) 조적조 콘크리트 스라브지붕 단층 건물임.

이용상태

기호(2,4,5,6)은 공부상 각각 '공장', '정비공장 및 사무소', '정비공장', '검차장'이며 장기간 공실상태임.

설비내역

장기간 공실로 각종 부대설비상태의 확인이 어렵고 불량한 상태인 바, 경매입찰 시 참고하시기 바람.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참고.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

* 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㈀), 제시외 수목 매각 포함.
* 제시외 컨테이너(현황조사서상 ㉡) 매각 제외.
* 목록1 - 제시외 관정이 소재하는 것으로 신고되어있으나 소재불명으로 별도 감정평가는 하지 아니하였음. 다만 토지의 부합물로 보아 매각대상에 포함.
* 목록1,3 - 공동주택 건축허가를 득하였으나 미착공 상태(인허가 관련사항은 해당관청에 확인 요함).
* 목록2 - 건축물대장 부존재.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 공주지원 2025타경20224 (1)

* 소재지: 충청남도 공주시 옥룡동 48-1

* 용도: 자동차 관련시설

* 감정가: 4,423,568,160원

* 토지면적: 3393.00㎡ (약 1026.4평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1526.43㎡ (약 461.7평)

* 건물 제시외면적: 64.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 화성새마을금고

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㈀), 제시외 수목 매각 포함.

* 제시외 컨테이너(현황조사서상 ㉡) 매각 제외.

* 목록1 - 제시외 관정이 소재하는 것으로 신고되었으나 소재불명으로 별도 감정평가는 하지 않았음. 다만 토지의 부합물로 보아 매각 대상에 포함.

* 목록1,3 - 공동주택 건축허가를 득하였으나 미착공 상태 (인허가 관련 사항은 해당 관청에 확인 요함).

* 목록2 - 건축물대장 부존재.

* 특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 충청남도 공주시 옥룡동 소재 '옥룡동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편임.

* 인접 도로상태: 토지의 북동측으로 세로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 용이함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 근린상업지역, 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(최고고도지구 해제지구), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(공주 공산성, 공주옥녀봉성), 하수처리구역 등으로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 2,460,000,000원임.

* 말소기준권리: 2020년 11월 17일 접수된 화성새마을금고 근저당권(을3)이 말소기준권리가 되며, 본 경매 절차에서 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 소멸되는 권리:

* 을3 근저당권 (화성새마을금고)

* 을4 지상권설정 (화성새마을금고)

* 갑8 가압류 (김진태)

* 갑9 임의경매 (화성새마을금고)

* (건물 등기부 요약 상 해당 권리들은 모두 말소 예정임)

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 토지 등기부상 해당 지상권(을4)은 말소 예정으로 되어 있어 이에 대한 해석 및 확인이 필요함. 권리 분석 시 추가적인 검토가 요구됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 임차인으로 인한 인수 부담은 없음.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 옥룡동 일대는 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 지역 내 상권은 복합적인 형태를 띠고 있음.

* 업종 현황: 물건의 용도는 '자동차 관련시설'로 표기되어 있으며, 과거 '공장', '정비공장 및 사무소', '정비공장', '검차장' 등으로 이용된 것으로 추정되나, 현재 장기간 공실 상태로 파악됨.

* 잠재력: 토지 자체는 공동주택 건축 허가를 득한 상태로, 향후 주택 개발 등으로의 용도 변경 및 가치 상승 가능성을 내포하고 있음.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 옥룡동행정복지센터 인근에 위치하여 기본적인 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호함. 주변에 근린생활시설이 혼재해 있어 생활 편의를 도모할 수 있음.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하여 시내외 이동이 편리함.

* 주거 환경: 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 주거 생활 환경이 조성되어 있으나, 물건 자체는 상업/산업 용도로 분류됨.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축물대장 미존재: 목록2 건물은 건축물대장이 없는 것으로 확인되어, 해당 건물의 정확한 현황 파악 및 법적 관리에 어려움이 있을 수 있음.

* 미착공 건축 허가: 공동주택 건축 허가는 득했으나 미착공 상태이므로, 해당 허가의 유효성, 변경 가능성, 관련 인허가 사항에 대한 면밀한 확인이 필수적임.

* 장기간 공실 상태: 건물이 장기간 공실 상태로 방치되었을 가능성이 높아, 건물 노후화, 유지보수 상태 불량, 즉시 사용 불가 등의 문제가 있을 수 있음.

* 제시외 물건: 제시외 수목은 매각에 포함되나, 제시외 관정은 소재 불명으로 감정평가에서 제외되었음.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 불명확하여, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없음. (단, 인수되는 보증금은 없음)

* 주변 시설: 현재까지 일반적인 검색 결과, 물건지 인근에서 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 현장 직접 확인을 통해 정확한 주변 환경을 파악하는 것이 권장됨.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 옥룡동에 위치한 자동차 관련 시설 용도의 토지와 건물로, 토지는 공동주택 건축 허가를 득한 상태입니다. 그러나 건물은 장기간 공실 상태이며, 일부 건축물대장이 존재하지 않는 등 관리가 필요한 부분이 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 법적으로는 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다. 다만, 건축 허가 상태, 미존재 건축물대장, 장기 공실로 인한 건물 상태 등은 낙찰 후 상당한 추가 조사 및 재건축/리모델링 계획이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 공동주택 건축 허가를 득한 토지로서, 향후 주택 개발 등을 통해 높은 부가가치 창출이 기대됨.

* 우수한 입지: 옥룡동행정복지센터 인근으로, 공주시 내 주요 시설 및 생활권 접근성이 양호함.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어, 권리 관계가 명확하고 안전한 투자가 가능함.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 4,423,568,160원

등기부채권 총액: 2,460,000,000원

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 및 토지 상태에 대한 면밀한 조사, 예상되는 건축 또는 리모델링 비용 산출, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 분석, 공동주택 개발 시 예상 수익률 분석 등 심층적인 투자 분석이 선행되어야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 제시를 유보하며, 전문가와 함께 철저한 사전 조사를 기반으로 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.