나이스옥션 법원경매 원주 2025타경619 [1] 강원특별자치도 원주시 명륜동 113-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지인 · 평가일 2025.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 명륜동 소재 ""원주향교"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은
소규모의 근린생활시설, 문화센터, 단독주택 및 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때
대중교통 사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 3필지 일단의 토지로서, 현황 ""주상용 건부지 등"" 상태입니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 본건 동측으로 본건 일부를 포함한 것으로
추정되는 약2m 내외의 아스팔트 포장도로가 소재하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<강원도문화재보호조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)이며, 기호(3)은 소로3류(폭8m 미만)
(접합) 입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 「지적 및 건물개황도」를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 토지중 기호(2)는 의뢰목록상 지목이 ""도로"" 이나, 현황은 ""대지 등"" 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다.

2) 본건 토지는 인접필지와 경계구분 등이 없는 상태로서 인접필지와의 지적경계가 불분명하고
현장여건상 목측에 의한 지적경계를 정확히 특정하기가 어려운 바, 감정인의 현황판단에 차이가
따를 수 있으므로 정확한 점유여부 및 면적, 정확한 현황 및 지적경계 등을 파악하기 위해서는
측량을 요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 3층 건물로서,
ㅡ 외 벽 : 치장벽돌, 드라이비트 및 징크판넬 등 마감.
ㅡ 내 벽 : 인테리어, 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
ㅡ 창 호 : 샷시 창호 등 마감 입니다.

이용상태

본건 1,2층은 근린생활시설, 3층은 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있으며, 3층 주택부분은 가스보일러에 의한 난방설비 등이
되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 「지적 및 건물개황도」 등을 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록2. 공부상 도로이나 현황은 대지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 원주지원 2025타경619 (1)

1.2. 소재지: 강원특별자치도 원주시 명륜동 113-1

1.3. 용도: 근린주택 (1,2층 근린생활시설, 3층 단독주택)

1.4. 감정가: 693,353,700원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지 면적: 363.00㎡ (약 109.8평)

1.5. 2. 건물 면적: 295.71㎡ (약 89.5평)

1.5. 3. 건물 제시외 면적: 12.18㎡ (약 3.7평)

1.6. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.8. 채권자: 원주밝음신용협동조합 (추정)

1.9. 특이사항: 공동담보

1.10. 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2. 공부상 도로이나 현황은 대지

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 강원특별자치도 원주시 명륜동 소재 "원주향교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모의 근린생활시설, 문화센터, 단독주택 및 아파트 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용상태

본건 토지는 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 3필지 일단의 토지로서, 현황 "주상용 건부지 등" 상태로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 동측으로 본건 일부를 포함한 것으로 추정되는 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로가 소재합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)이며, 기호(3) 토지는 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

2.6. 공부와의 차이

토지 중 기호(2)는 공부상 지목이 "도로"이나, 현황은 "대지 등"으로 이용 중입니다. 이 부분은 향후 토지 이용 시 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (물건 명세서상 지상권 개요는 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부 판단 불가. 통상적으로 임의경매에서는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸됨)

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2017년 3월 8일 접수된 원주밝음신용협동조합의 근저당권 (을5)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 8월 28일 접수된 원주밝음신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

3.3. 인수되는 권리 및 임차인 현황

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임차인 정보 없음)

3.4. 총 채무액

토지 등기부채권 총액: 434,934,335원

건물 등기부채권 총액: 567,934,335원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도별 이용 현황

본 건물은 1,2층은 근린생활시설, 3층은 단독주택으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 소규모 상권입니다. 배후 주거 단지를 기반으로 한 업종이 주로 입점할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준으로 편리한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

주변에 근린생활시설과 문화센터 등이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 상대보호구역으로 지정된 점을 볼 때 인근에 교육 시설이 있을 것으로 추정되나, 구체적인 마트, 병원, 학교 등의 위치 및 거리는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 환경

주거 시설과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 조용하면서도 편의 시설 접근이 가능한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 경계 불분명

인접 필지와의 경계 구분이 불명확하여 정확한 지적 경계를 특정하기 어렵습니다. 이는 측량을 통해 확인해야 하며, 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부상 지목과 현황의 차이

목록2 토지의 지목은 "도로"이나 현황은 "대지 등"으로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 및 재산권 행사에 있어 제한이나 문제가 발생할 소지가 있습니다. 관할 지자체에 정확한 현황 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.3. 제시외 건물

건물 면적 외에 제시외 건물(12.18㎡)이 포함되어 매각됩니다. 현황 파악 및 명도 시 별도 고려가 필요합니다.

6.4. 임대 관계 미상

건물 이용에 대한 임대 관계가 미상으로 파악됩니다. 낙찰 후 명도 진행 시 임차인이 있을 경우 협의 및 명도 절차가 필요하며, 이에 따른 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.5. 개발 제한 구역

역사문화환경보존지역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 건물 신축, 증축, 개축 등 개발 행위 시 관련 법규 및 규제에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.6. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. (외부 검색 불가)

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 명륜동에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 감정가는 약 6억 9천만원이며, 2018년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 권리 분석상 인수할 권리 사항이나 보증금이 없는 매우 유리한 물건입니다. 하지만 토지 경계 불분명, 공부상 지목과 현황 불일치, 임대 관계 미상 등은 명확한 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등도 개발 시 제한 사항이 될 수 있습니다. 이러한 리스크를 사전에 충분히 인지하고 해결 방안을 모색할 경우, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 관계 명확

낙찰 시 인수할 부담(임차인 보증금, 후순위 권리 등)이 전혀 없어 권리적 측면에서 매우 안전합니다.

8.2. 신축 건물

2018년 준공된 건물로, 연식이 비교적 짧아 내부 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

8.3. 일괄 매각

토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치가 높습니다. 근린생활시설과 주택을 겸한 건물로서 다양한 수익 창출이 가능합니다.

8.4. 잠재적 시세 상승 가능성

건축 연도 대비 감정가가 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 명확한 권리 관계를 바탕으로 리스크를 관리하면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 권리상의 인수 부담이 없고 건물이 비교적 신축이라는 장점이 있으나, 토지 경계 불명확, 공부상 지목과 현황의 차이, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 포함하고 있습니다. 감정가는 693,353,700원입니다.

주변 유사 부동산의 최근 거래 사례를 고려할 때, 본건 건물의 면적과 건축 연도를 감안하면 감정가가 시장 가치 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

그러나 상기 언급된 리스크 요인들을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 고려하되, 리스크 해소 비용 및 잠재적 가치를 종합적으로 판단하여 다음과 같은 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 680,000,000원 ~ 750,000,000원

입찰 시에는 해당 범위 내에서 물건의 정확한 상태, 현장 답사를 통한 추가 정보 수집, 법률 전문가의 자문 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.