나이스옥션 법원경매 원주 2025타경312 [1] 강원특별자치도 원주시 단구동 627-91 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하랑 · 평가일 2025.03.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 ""단구동행정복지센터"" 북동측 근거리에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 곤란하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 무난시됩니다.

형태 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 ""주거용 건부지"" 상태입니다.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이며, 본건 남동측으로 인접필지를 이용한 로폭 1.5미터 내외의 보도블럭 도로를 통하여 도보접근 가능하나 합법적 이용여부 등은 미상입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 「지적 및 건물개황도」를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 건물로서,
ㅡ 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 대리석조각 붙이기 등 마감.
ㅡ 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
ㅡ 창 호 : 하이샷시이중창 및 목재이중 창호 등 마감 입니다.

이용상태

현황 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 유류보일러 등에 의한 난방설비 등이 되어 있으나 정상적인 작동여부 등은 불분명한 상태입니다.

부합물 및 종물

별첨 「지적 및 건물개황도」를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물 중 부속건물 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 변소(1.2㎡)는 소재불명입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 기준시점 현재 장기간 공실상태인 것으로 추정되니 경매입찰시 전기, 수도 및 보일러 등 부대설비의 정상작동 여부 등과 건물관련설비 등을 재확인하시기 바라며, 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록1,2. 각 갑구 순위번호 1-2, 2-2, 3-1 금지사항등기에 대하여 채권자로부터 말소동의서 제출됨(2025.3.12.제출)
- 목록2번 건물 중 부속건물 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 변소 1.2㎡ 소재불명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 원주지원 2025타경312 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국주택금융공사

1.2. 소재지

강원특별자치도 원주시 단구동 627-91 (신주소: 치악로 1631-4)

1.3. 물건 종류

단독주택 (토지 및 건물 일괄매각)

1.4. 면적

토지: 200.00㎡ (약 60.5평)

건물: 56.32㎡ (약 17.0평)

제시외 건물: 33.00㎡ (약 9.98평, 이 중 변소 1.2㎡ 소재 불명)

1.5. 감정가

160,368,240원

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 ""단구동행정복지센터"" 북동측 근거리에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 다소 곤란하며, 버스 정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 무난시됩니다.

2.3. 도로 상태

지적도상 맹지이며, 본건 남동측으로 인접 필지를 이용한 폭 1.5미터 내외의 보도블럭 도로를 통하여 도보 접근 가능하나 합법적 이용 여부는 불확실합니다.

2.4. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

*토지 등기부 요약

- 2009.01.16 접수: 소유권일부이전 (최상옥)

- 2017.02.24 접수: 근저당권 (한국주택금융공사, 채권최고액 364,000,000원)

- 2022.03.17 접수: 1번장주호지분전부 이전 (최상옥)

- 2025.03.04 접수: 소유권이전 (장금란 외 5명, 상속)

- 2025.03.17 접수: 임의경매개시결정 (한국주택금융공사, 청구금액 57,503,168원)

*건물 등기부 요약

- 토지 등기부와 동일한 권리사항이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소 기준 권리

2017년 2월 24일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을1) 입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 등 미등기 권리 유무는 별도 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 주변 연립주택 매매 정보(2026년 2월, 4월 거래)는 다음과 같습니다.

* 전용면적 약 59.25㎡ (약 17.9평): 6,200만원

* 전용면적 약 69.3㎡ (약 21.0평): 7,300만원

* 전용면적 약 73.36㎡ (약 22.2평): 5,000만원

4.2. 시세 분석

제공된 주변 연립주택 매매 사례는 본건(단독주택)과 주거 형태가 다르지만, 동일 생활권 내 시세 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

거래된 연립주택들의 가격대는 5,000만원에서 7,300만원 사이입니다.

본건 단독주택의 감정가는 160,368,240원으로, 주변 연립주택 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다. 단독주택의 경우, 토지 면적(200㎡)의 가치와 건축물(1982년 준공)의 상태, 향후 활용 방안(증축, 재건축 등)에 따라 개별적인 가치 평가가 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 ""단구동행정복지센터""가 위치해 있으며, 교육 시설로는 원주여자중학교, 원주고등학교 등이 있습니다.

주거 지역 특성상 근린생활시설 및 소규모 상점들이 분포하고 있습니다.

단구공원과 같은 녹지 공간도 인근에 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 건물 등기부 및 물건 명세서상 부속건물(변소 1.2㎡)의 소재 불명으로 인한 추후 행정적 또는 물리적 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 지적도상 맹지이며, 인접 필지 이용을 통한 도보 접근은 합법적 이용 여부가 불확실하여 통행권 관련 분쟁 가능성이 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 건물은 1982년 준공으로 노후화되었으며, 장기간 공실 상태일 가능성이 추정됩니다. 따라서 기본적인 설비(전기, 수도, 보일러 등)의 정상 작동 여부 및 건물 관련 설비에 대한 철저한 재확인이 필요합니다.

* 건물 외벽, 내벽, 창호 등의 마감 상태 및 구조(블록조)의 노후화에 따른 예상 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 건물 제시외 면적 33.00㎡에 대한 명확한 현황 파악 및 이용 주체 확인이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 현황 점유자 유무 및 명도 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 단구동에 위치한 단독주택으로, 제2종일반주거지역 내 토지 200㎡ 및 건물 56.32㎡ 규모이며 감정가는 1억 6천여만원입니다.

부동산 등기부상 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준 권리로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

입지적으로는 차량 접근이 다소 어렵고 맹지라는 점이 단점으로 작용할 수 있으나, 단구동행정복지센터 인근이라는 점은 긍정적입니다.

건물 노후화, 부속건물 소재 불명, 인접 토지 이용의 불확실성 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 저평가된 단독주택 부지로서의 잠재력 보유.

* 토지 면적(200㎡)을 활용한 향후 증축 또는 재건축을 통한 가치 상승 가능성.

* 주변 개발 동향 및 지역 가치 상승에 따른 시세 차익 기대.

* 정확한 현황 파악 후 리스크 해소 시 상대적으로 합리적인 가격으로 취득 기회.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 현장 조사 및 정보 수집이 필수적입니다.

* 건물의 정확한 상태 진단 및 예상 수리 비용 산출.

* 토지 사용 현황 및 인접 필지 이용에 대한 권리관계 명확히 확인.

* 현재 거주자 또는 점유자 유무 및 명도 과정에서의 예상 비용 및 소요 시간 파악.

* 향후 개발 가능성 및 원주시 단구동 지역 부동산 시장 동향에 대한 정밀 분석.

감정가(160,368,240원)를 기준으로, 위에 열거된 리스크 요인들을 충분히 고려하고, 낙찰 후 예상되는 제반 비용(수리비, 명도 비용, 취득세 등)을 종합적으로 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 주변 연립주택 시세(5,000만원~7,300만원)와는 차이가 크므로, 본건 단독주택으로서의 개별적인 가치와 잠재력을 중심으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.