나이스옥션 법원경매 속초 2025타경185 [1] 강원특별자치도 속초시 교동 804-57 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 교동 소재 '속초여자고등학교' 남동측 인근에 위치히며, 주위는 근린생활시설, 주차장 등이 혼재하는 성숙중인 상가 지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

남측 하향 완경사지대에 자체 평탄하게 조성된 2필 1단의 세장형 토지로서 주상용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건의 남측 및 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로 및 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(24M이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역 기호 2 토지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(24M이하), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

후첨하는 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3 건물 : 일반철골구조 철근콘크리트지붕 4층 건으로서 외 벽 : 드라이비트마감 내 벽 : 벽지, 타일, 페인트 등 고유인테리어 마감 창 호 : 플라스틱샷시 등의 창호이며, 기호 4 건물 : 경량철제구조 철제판넬지붕 2층 건으로서 외 벽 : 철제판넬마감 내 벽 : 고유인테리어 마감 창 호 : 플라스틱샷시 등의 창호임.

이용상태

기호 3 건물은 주상용 건물로서 1층 - 학원(강의실 등), 2층 - 학원(사무실 및 강의실) 3층 - 근린생활시설(까페), 4층 - 주택으로 이용 중이며, 기호 4 건물는 상업용 건물로서 1층 - 근리생활시설, 2층 - 사무실 등으로 이용 중임.

설비내역

각 건물 공히 위생설비 및 급배수설비 되어 있으며, 기호 3 건물은 시스템에어컨에 의한 냉난방설비, 화재경보설비, 전기보일러에 의한 난방설비(주택 부분), 전기차충전설비, CCTV설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨하는 '건물개황도'를 참도하되, 본건 건물의 종물 및 부함물로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

일괄매각. 인접지와의 경계가 불분명(정확한 경계 및 위치확인은 측량을 요함). 동측 포장도로와 관련하여 이용여부 등에 대하여 재확인 필요하다는 감정평가서 내용 있음. 목록3-근린생활시설 및 주택으로 이용중임. 목록4-건축물대장 상 도로명주소는 강원특별자치도 속초시 청대로351번길 8-1(교동)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 속초지원 2025타경185 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 설악새마을금고 (설OOOOOO)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 속초시 교동 804-57

토지

용도: 근린시설 (주상용 건물의 부지)

면적: 580.00㎡ (약 175.45평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물

총 면적: 971.81㎡ (약 294.00평)

목록 3 (주1동): 4층, 일반철골구조, 철근콘크리트지붕. 1층 학원, 2층 학원, 3층 근린생활시설(카페), 4층 주택으로 이용 중. (건축면적: 255.26㎡, 연면적: 887.81㎡)

목록 4 (주2동): 2층, 경량철제구조, 철제판넬지붕. 1층 근린생활시설, 2층 사무실로 이용 중. (건축면적: 49㎡, 연면적: 84㎡)

건물 제시외 면적: 88.00㎡ (건물 감정평가요항표 상 종물 및 부합물로 판단됨. 총 건물 연면적 971.81㎡는 목록 3, 4의 합계와 일치함.)

1.3. 감정평가액

총 감정가: 2,310,467,300원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

강원특별자치도 속초시 교동 804-57번지에 소재하며, '속초여자고등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 주차장 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량의 접근이 가능합니다.

인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태를 고려할 때, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

물건의 남측 및 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로 및 세로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(24M 이하)로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

기호 2 토지는 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

토지 등기부 요약

말소기준권리: 2023년 11월 17일 접수된 설악새마을금고 근저당권 (을21).

이 외 다수의 근저당권, 압류, 가압류가 존재하며, 임의경매 개시 결정(2025.02.07, 설악새마을금고)으로 본 경매가 진행 중입니다.

등기부채권 총액 (토지): 2,642,798,695원

건물 등기부 요약

말소기준권리: 2023년 11월 17일 접수된 설악새마을금고 근저당권 (을19).

토지와 동일하게 다수의 근저당권, 압류, 가압류가 존재하며, 임의경매 개시 결정(2025.02.07, 설악새마을금고)으로 본 경매가 진행 중입니다.

등기부채권 총액 (건물): 2,672,798,695원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 박*

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

전입/확정/배당일자: 2025-02-17

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 명도 대상에 해당될 것으로 보입니다.

임차인: 박*

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-20

확정일자/배당신고일자: 미상

대항력: 있음

주의: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 10,000,000원을 인수할 가능성이 있습니다. (단, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.)

임차인: 주식회사 깊*

보증금: 50,000,000원

차임: 2,200,000원

전입일자: 2019-01-18

확정일자/배당신고일자: 2025-04-25

대항력: 있음

주의: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 50,000,000원을 인수할 가능성이 있습니다. (단, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.)

인수 보증금 합계: 0원 (자료상 기재)

임대관계: 미상

3.3. 말소기준권리

등기부 상 말소기준권리는 2023년 11월 17일 접수된 설악새마을금고의 근저당권입니다.

말소기준권리보다 선순위로 전입한 대항력 있는 임차인(박*, 주식회사 깊*)의 경우, 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 권리 분석 및 추가 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

토지는 주상용 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

목록 3 건물은 4층 규모로, 제2종근린생활시설(1층 학원, 2층 학원, 3층 카페) 및 주택(4층)으로 복합 사용 중입니다.

목록 4 건물은 2층 규모로, 제1종근린생활시설(1층) 및 사무실(2층)로 이용 중입니다.

건축물대장 상 목록 4 건물의 도로명주소는 강원특별자치도 속초시 청대로351번길 8-1 (교동)입니다.

4.2. 주변 상권 특성

'속초여자고등학교' 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 주차장 등이 혼재하는 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

학교: 속초여자고등학교가 인근에 위치해 있습니다.

기타 편의시설, 병원, 관공서 등 상세 정보는 지도 검색 및 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 혐오시설 유무

제공된 정보와 관련 지도 검색 결과, 본 물건지 주변에 혐오시설이 특별히 언급되거나 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

임차인 박*(전입 2020.08.20) 및 주식회사 깊*(전입 2019.01.18)은 말소기준권리보다 선순위로 대항력을 갖춘 것으로 파악됩니다.

이에 따라 이들의 보증금(각 10,000,000원, 50,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 존재합니다.

다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점은 이러한 임차인과의 관계에서 추가적인 확인이 필요한 불확실성을 시사합니다.

6.2. 경계 불분명 및 도로 관련 문제

인접 토지와의 경계가 불분명하여, 정확한 경계와 위치 확인을 위해서는 별도의 측량이 반드시 요구됩니다.

또한, 동측 포장도로와의 관련하여 이용 여부 등이 재확인 필요하다는 감정평가서 내용이 있어, 토지 이용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

물건 명세서 상 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황 및 조건 파악을 위한 추가 조사가 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 속초시 교동에 위치한 근린생활시설 및 주택 복합 건물로, 다양한 용도로 활용 가능한 장점이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 그에 따른 보증금 인수 가능성, 그리고 경계 불분명 및 도로 관련 불확실성 등 해결해야 할 잠재적 리스크가 존재합니다.

이러한 리스크를 명확히 파악하고 해결할 수 있는 투자자에게는 가치가 있을 수 있으나, 신중한 권리 분석과 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요인

다양한 업종 (상가, 주택, 학원, 사무실 등)으로 활용 가능한 복합 건물입니다.

속초시 상업 지역에 위치하여 지역 내 잠재적 가치를 보유하고 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하여 취득할 수 있습니다.

8.2. 고려 사항

대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성.

경계 확인 및 도로 이용 관련 불확실성으로 인한 추가 비용 발생 가능성.

임대 관계 미상으로 인한 현황 파악의 어려움.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성(최소 60,000,000원 추정) 및 경계, 도로 관련 불확실성 등 잠재적 리스크를 고려하여 종합적인 가치 평가 후 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 감정가 대비 합리적인 수준에서 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,600,000,000원 ~ 2,100,000,000원

(이는 감정가 2,310,467,300원의 약 70% ~ 90% 수준이며, 실제 입찰 시에는 임차인 관련 리스크 해소 방안, 명도 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.