나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20519 [1] 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리 1547 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리 소재 ""비두1교"" 남서측 인근에 위치하고, 부근은 농경지 및 자연림, 일부 농가주택 등으로 형성된 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 볼 때 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 전 및 일부 묘지임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-06-24)(일부제한 개 돼지 닭제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-06-24)(일부제한 돼지 닭제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

- 본건 일부 지상에 제시외분묘(약 5기)가 소재함.
- 본건 일부 지상에 별첨 사진용지와 같이 파이프조 비닐 및 차광막지붕 단층 구조의 제시외건물 2동이 소재하나 해체가 용이한 물건으로 본건의 정상적인 소유권행사에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

공부상 지목 전이나 일부 현황 묘지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건은 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 입찰시 정확한 경계 등을 재확인하시기 바람.

물건 비고

- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의)
- 지상에 매각에서 제외된 파이프조 비닐 및 차광막지붕 단층 구조물 2동 소재
- 분묘 수기 소재(분묘기지권 성립여지 있음)하며, 감정평가액(최저매각가격)은 분묘소재로 인하여 제한받는 정도를 감안한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 원주지원 2025타경20519 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리 1547

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 67,988,000원

* 토지면적: 1478.00㎡ (약 447.25평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 경OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위환경

* 본건은 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리 소재 "비두1교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 농경지 및 자연림, 일부 농가주택 등으로 형성된 마을주변 농경지대임.

1.2. 2.교통상황

* 본건 인근까지 차량의 접근이 가능함.

* 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 볼 때 대중교통사정은 보통임.

1.2. 3.인접 도로상태

* 지적도상 맹지임.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부상 권리관계

* 소유권 이전: 한연수 (1995-08-28), 한상분 (2024-02-23, 협의분할에 의한 상속)

* 가압류: 경기신용보증재단 (20,819,254원), 신용보증기금 (15,079,560원)

* 강제경매: 경기신용보증재단 (22,190,647원)

* 말소기준권리: 경기신용보증재단의 가압류 (2024-08-27)

* 등기부채권 총액: 35,898,814원

1.3. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권

1.3. 3.임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도 임차인 정보 없음.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상권 특성

* 본건 소재지는 주로 농경지와 자연림, 일부 주택이 혼재된 농촌 지역임.

* 일반적으로 상업시설이나 유흥시설 등은 발달하지 않았으며, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됨.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

* 인근 마을의 기본적인 편의시설(마트, 병원 등) 이용은 가능할 것으로 보임.

* 상세한 편의시설 정보는 주변 지역 탐문이 필요함.

1.5. 2.교육시설

* 본건 소재지 인근의 초등학교, 중학교 등 교육시설 정보는 제공되지 않음.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.분묘기지권

* 지상에 분묘가 다수 소재하며, 분묘기지권 성립 여지가 있음.

* 감정평가액은 분묘 소재로 인한 제한 정도를 감안하여 산정되었음.

* 분묘 관련 문제는 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있으며, 향후 추가적인 협의나 비용이 발생할 수 있음.

1.6. 2.농지취득자격증명 필요

* 본건은 농지이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요함.

* 미제출 시 낙찰 허가가 취소되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있으며, 이는 경매 절차에서 중요한 주의사항임.

* 입찰기일 전 해당 관서에 미리 발급 문의 및 신청이 필요함.

* 분묘가 있거나 불법 건축물이 있는 농지의 경우, 원상복구 계획 등을 조건으로 하여 농지취득자격증명이 발급될 수도 있으나, 사전에 철저한 확인이 필요함.

* 원주시에서는 농지 투기 방지를 위해 농지 이용 실태 조사를 강화하고 있으므로, 관련 법규 준수에 유의해야 함.

1.6. 3.맹지

* 지적도상 맹지로, 도로 접근성을 확보하기 위한 별도 방안(인접 토지 소유자와의 협의, 통행로 확보 등)이 필요할 수 있음.

1.6. 4.제시외 건물

* 지상에 파이프조 비닐 및 차광막 지붕 단층 구조물 2동이 소재하나, 해체가 용이한 물건으로 매각에서 제외되었음.

* 정상적인 소유권 행사에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨.

1.6. 5.경계 불분명

* 본건은 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 입찰 시 정확한 경계 재확인이 필요함.

1.6. 6.토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(개, 돼지, 닭 제한) 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있음.

* 이는 향후 토지 이용 및 개발 행위에 있어 제한 사항이 될 수 있음.

1.6. 7.혐오시설 유무

* 원주시 일부 지역에서는 갈등 유발 시설(예: 아스콘 공장, 의료폐기물 처리 시설 등) 설치를 둘러싼 주민 갈등이 발생하고 있다는 보도가 있음.

* 하지만 본건 소재지인 문막읍 비두리 1547 주변 지역에서 직접적으로 확인되는 혐오시설이나 갈등 유발 시설에 대한 정보는 본 검색 결과에서 발견되지 않았음.

* 다만, 대규모 개발 사업이나 특정 시설 설치 시 지역 주민과의 갈등이 발생할 수 있는 가능성은 배제할 수 없음.

1.7. 종합 의견

* 본건은 강원 원주시 문막읍 비두리에 위치한 농지로서, 현재 밭(전)이나 일부는 묘지로 이용되고 있는 토지임.

* 감정가는 67,988,000원이며, 토지만 매각 대상임.

* 주요 리스크 요인으로는 분묘기지권 성립 가능성, 필수적인 농지취득자격증명 필요, 맹지라는 점 등이 있음.

* 특히 분묘기지권은 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 감정가 산정 시 고려되었으나 실제 낙찰 후 협의 과정에서 추가 비용이나 분쟁이 발생할 소지가 있음.

* 농지취득자격증명은 필수 요건으로, 미비 시 입찰 자체가 무효가 될 수 있으므로 사전에 철저히 준비해야 함.

* 맹지이므로 도로 확보 방안에 대한 고려가 필수적이며, 이는 향후 토지 활용 계획에 중요한 요소가 될 것임.

* 토지이용계획상 생산관리지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당하여 특정 용도로의 개발 시 규제가 따를 수 있음.

1.8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 토지를 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

* 분묘 관련 이슈를 해결하고 농지 관련 법규를 준수하며 활용할 경우, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 본건은 농업 목적 외 다른 용도로의 개발 가능성은 제한적일 수 있으므로, 투자 목적을 명확히 설정해야 함.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 최저매각가격(감정가)은 67,988,000원임.

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 별도 고려할 필요는 없음.

* 예상 입찰가는 주변 시세, 경매 시장 상황, 본건의 고유한 가치 및 리스크 요인(분묘, 맹지, 농지취득자격증명 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 일반적으로 최저매각가격 대비 80% ~ 120% 수준에서 결정될 수 있으나, 본건의 경우 분묘 및 맹지라는 점, 농지취득자격증명이라는 행정 절차적 부담 등을 감안할 때 신중한 접근이 필요함.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 입지 분석, 분묘 처리 비용 및 방법 검토, 도로 확보 방안 마련, 농지취득자격증명 발급 가능성 재확인 등이 선행되어야 함.

* 보수적인 관점에서 접근한다면, 최저매각가격 수준 또는 소폭 상회하는 가격을 고려해 볼 수 있음.

* 적정 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 75,000,000원 (이는 일반적인 범위이며, 실제 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.