나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20567 [1] 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 읍하리 OOOOO OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호연 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 읍하리 소재 ""강원특별자치도 횡성교육지원청"" 동측
인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보
통임.

교통상황

본 건 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을
고려 시 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

시멘벽돌조 칼라강판지붕 3층 건물 내 제3층 제303호로서,
- 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
- 내벽 : 벽지도배 등,
- 창호 : 섀시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 북측에 인접한 도로보다 다소 저지이며, 자체 평탄한 토지로서 연립주택
부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 세로(가)의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1)
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 군용비행장 소음대책
구역 제3종구역(원주비행장(K-46)_3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에
관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 하수처리구역(횡성읍)
<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(한강수계제한지역)<한강수계 상수원수질개
선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
- 기호(2,3) : 기호(1)과 1983년 07월 27일에 합병되었음.

공부와의 차이

- 공부상 본 건은 읍하리 363-3, 363-7, 364-1 지상에 소재한다고 되어있으나, 1983년 07월
27일에 읍하리 363-7, 364-1은 읍하리 363-3으로 합병되었음.
- 등기사항전부증명서상 지붕이 슬래브지붕이나, 실제는 칼라강판지붕임.
- 집합건축물대장상 대지 면적이 452㎡로 등기사항전부증명서와 상이하니 업무에 참고하시
기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 공유자우선매수권 행사 1회로 제한
재매각으로 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 읍하리 363-3, 3층 303호 연립주택에 대한 경매 물건 정보와 시세 분석을 제공합니다.

* 사건번호: 원주지원 2025타경20567 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 읍하리 363-3 3층 303호

* 용도: 연립주택

* 건물면적: 63.54㎡ (약 19.22평)

* 토지 지분 면적: 11.13㎡ (약 3.37평)

* 감정평가액: 120,000,000원 (1억 2천만원)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 준공 연도: 1983년 11월 (등기부 및 건축물대장 기준)

* 채권자: 상록수제일차유동화전문유한회사

2. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 읍하리 소재 "강원특별자치도 횡성교육지원청" 동측 인근에 위치합니다. 부근은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 전반적인 교통 여건 역시 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 04월 04일에 접수된 상록수제일차유동화전문유한회사의 강제경매 개시 결정(갑3)입니다. 이에 따라 말소기준권리보다 선순위인 권리(갑1, 갑2: 김한공 소유권이전, 김동호 외 3인 상속 소유권이전)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없음

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 모든 권리 (말소기준권리 포함)

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 합계 0원입니다. 금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 분포하는 주거 밀집 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건 인근 지역은 주위 환경이 보통 수준이며, 교통 여건 또한 무난한 편입니다. 연립주택으로서 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의는 제공될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각 물건: 토지 및 건물의 일부 지분만을 매각하는 물건으로, 명확한 소유권 행사 및 향후 관리에 있어 공유자와의 협의가 필요합니다.

* 공유자 우선매수권 행사 제한: 공유자 우선매수 신고가 있으나, 행사 횟수가 1회로 제한되어 있습니다. 이는 경쟁 입찰 과정에서 공유자가 해당 물건을 최고가 입찰가로 매수할 수 있음을 의미하며, 일반 입찰자에게는 큰 위험 요소입니다.

* 재매각 물건: 본 물건은 이전 경매 절차에서 유찰되어 재매각이 진행되는 건입니다. 재매각 조건으로 매수 신청 보증금이 최저매각가격의 20%로 상향 조정되었으며, 이는 초기 자금 부담을 높입니다.

* 건축물대장상 대지 면적 상이: 집합건축물대장상 대지 면적이 452㎡이나, 등기사항전부증명서와는 상이한 부분이 있어 확인이 필요합니다.

* 등기부상 지붕 면적 상이: 등기사항전부증명서상 지붕이 슬래브지붕이나, 실제는 칼라강판지붕으로 확인되어 공부와의 차이가 있습니다.

* 군용 비행장 소음 영향: 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 포함되어 있어, 소음으로 인한 생활 불편이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 횡성군 횡성읍에 위치한 지분 매각 연립주택입니다. 재매각으로 인해 보증금이 20%로 높고, 공유자 우선매수권이라는 큰 위험 요소를 안고 있습니다. 또한, 감정가가 최근 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 보이며, 공유자 우선매수권 행사 시 낙찰자는 사실상 물건을 취득하지 못할 가능성이 있습니다. 이러한 복합적인 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각으로 인한 시장 관심도 저하: 일반적인 단독 매각 물건에 비해 경쟁이 덜할 수 있습니다. (단, 공유자 우선매수권 행사 가능성 상존)

* 횡성읍 내 주거지: 횡성읍 지역의 연립주택 수요를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 17.18평~17.88평)의 연립주택이 2026년 3월부터 6월 사이에 5,450만원에서 8,200만원 사이에 거래되었습니다. 본 물건의 전용면적은 63.54㎡(약 19.22평)으로, 최근 거래된 물건보다 약간 더 크지만, 1983년 준공 연도로 비교적 오래된 편입니다.

최근 최고가 거래 사례(8,200만원, 56.79㎡)를 기준으로 평당가를 산정하면 약 477만원/평입니다. 이를 본 물건의 면적(19.22평)에 적용하면 약 9,170만원 수준의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

그러나 본 물건은 다음과 같은 중요한 요인으로 인해 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

* 지분 매각 및 공유자 우선매수권: 공유자가 최고가 입찰 금액으로 매수할 권리가 있어, 일반 입찰자의 낙찰 가능성이 낮고 불확실성이 매우 큽니다.

* 재매각 및 20% 보증금: 최소 매각 가격이 조정되었을 가능성이 있지만, 20%의 보증금은 초기 자금 부담을 가중시킵니다.

* 감정가 대비 낮은 시장가: 감정가(1억 2천만원)가 최근 시세보다 높게 책정되어 있어, 재매각 과정에서 가격 조정이 더 필요할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 공유자 우선매수권 행사의 위험과 재매각 조건 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 최저매각가격이 공개되지 않아 정확한 산정은 어렵지만, 시장가치와 위험 요소를 고려하여 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 하지만 공유자 우선매수권 행사 가능성이 매우 높으므로, 실제 낙찰 가능성은 매우 낮음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.