나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20522 [1] 강원특별자치도 원주시 지정면 신평리 905 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2025.03.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 지정면 신평리 소재 "신평저수지" 서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 전원주택단지, 농가주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 대체로 부정형 완경사의 토지로서 전 및 제시외물건(화장실및창고) 부지로 이용중임. 기호(2): 계단식으로 조성된 다각형의 토지로서 주거용 건부지 및 종교시설부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2) 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "사진용지 및 건물개황도"와 같이 제시외물건이 소재함.

공부와의 차이

기호(1) 공부상 지목은 "전"이나 일부 제시외물건(화장실및창고) 부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 에이동 철근콘크리트조 스라브지붕 1층 건으로 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽: 벽지도배 및 내장타일 붙임 등 창호: 알루미늄 및 목재 창호 등임. 기호(3) 비동 철근콘크리트조 스라브지붕 1층 건으로 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽: 황토벽돌 마감 등 창호: 알루미늄샷시 창호 등임.

이용상태

기호(3) 에이동: 주택으로 이용중임. 비동: 종교집회장으로 이용중임.

설비내역

기호(3) 에이동: 위생설비, 난방설비, 태양광설비 등 되어있음. 비동: 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "사진용지 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

기호(3) 비동은 의뢰목록상 "창고, 조적조 스라브지붕"이나 현황 "종교집회장, 철근콘크리트조 스라브지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의)
- 목록1. 공부상 전이나 현황 일부 도로 및 휴경지, 지상에 매각에서 제외된 비닐하우스 1동 소재
- 목록2. 지상 경계부분에 매각에서 제외되는 관정이 소재한다고 보고 되었으나 정확한 확인은 측량을 필요로 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 원주지원 2025타경20522 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 원주농업협동조합

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 강원특별자치도 원주시 지정면 신평리 905

신주소: 강원특별자치도 원주시 신평석화로 134 (지정면 신평리)

토지면적: 2314.00㎡ (약 700평)

건물면적: 391.44㎡ (약 118.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 238.10㎡

1.3. 용도 및 감정가

용도: 단독주택 (건축물대장상: 단독주택, 제2종근린생활시설(종교집회장))

감정가: 934,755,440원

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

매각에서 제외된 제시외 건물(비닐하우스 1동) 및 관정 존재 가능성 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 원주시 지정면 신평리 소재 "신평저수지" 서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 전원주택단지, 농가주택 등으로 형성된 농촌 지역임. 신평저수지는 과거 수질 악화 문제가 있었으나 현재는 낚시터로 이용되는 등 주변 환경은 대체로 양호한 편으로 보임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 운행 상황 및 도로 상황을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로

토지(기호 1,2) 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로가 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부:

* 김영일 소유권 보존 (1970-11-03)

* 조옥자 소유권 이전 (2001-02-15, 증여)

* 원주농업협동조합 근저당 (2010-07-06, 260,000,000원) - 말소기준권리

* 원주농업협동조합 임의경매 (2025-03-11, 197,030,031원)

* 건물 등기부:

* 조옥자 소유권 보존 (2001-02-14)

* 원주농업협동조합 근저당 (2010-07-06, 260,000,000원) - 말소기준권리

* 원주농업협동조합 임의경매 (2025-03-11, 197,030,031원)

3.2. 말소기준권리

2010년 7월 6일자 원주농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않음.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (단, 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 언급이 있으나, 등기부상 명시된 권리는 없음.)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 원주시 지정면 신평리는 농경지와 전원주택이 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 갖추고 있음. 단독주택 외에 종교시설로 이용되는 건물도 있어 다목적 활용 가능성이 있음.

4.2. 주변 시세

주변 지역의 단독주택 매매 시세는 토지 규모, 건물 상태, 입지에 따라 다양함. 유사 면적의 단독주택 부지가 약 1억 원대 후반에서 3억 원대까지 형성되어 있으며, 건축 연면적 100~200평 규모의 단독주택의 경우 3억 원대에서 10억 원 이상까지도 거래 사례가 있음. 다만, 본건은 감정가가 약 9.3억 원으로 주변 시세 대비 높은 편에 속하며, 종교시설로의 복합 용도 및 제시외 건물의 존재 등 특수성을 고려해야 함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

원주시 지정면 소재지나 인근 지역에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 상세 정보는 추가 확인이 필요함.

5.2. 교육시설

인근에 신평초교가 있는 것으로 파악됨.

5.3. 혐오시설

검색 결과, 원주시 소초면 등지에서 의료폐기물 소각장 설치를 둘러싼 주민 갈등이 있었으며, 태양광 발전시설, 아스콘 공장 등 갈등 유발 시설 추진 사례가 있었음. 또한, 원주시가 생활폐기물 소각장 설치를 검토 중이라는 기사가 있으나, 본건 소재지인 지정면 신평리 인근에 직접적인 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았음. 다만, 입찰 전 현장 확인을 통해 주변 환경을 면밀히 살펴보는 것이 중요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

본건 토지의 공부상 지목이 '전'으로 되어 있어, 농지취득자격증명 발급이 필수적임. 미제출 시 낙찰이 무효 처리될 수 있으며, 보증금이 몰수될 수 있으므로 입찰 전 반드시 해당 관서에 문의하여 발급 가능 여부를 확인해야 함.

6.2. 공부상 지목과 현황 차이

공부상 지목은 '전'이나 현황 일부가 도로 및 휴경지로 이용 중이며, 제시외 건물(화장실 및 창고) 부지로 이용 중임.

6.3. 제시외 건물 및 비닐하우스

매각물건에 포함되지 않는 비닐하우스 1동이 토지 지상에 소재함. 또한, 제시외 건물(화장실 및 창고)은 건물 면적 외 별도 면적으로 표시되어 있으나, 일괄 매각 대상에 포함됨.

6.4. 경계 확인 필요 사항

지상 경계 부분에 매각에서 제외되는 관정이 소재할 가능성이 있어, 정확한 확인을 위해서는 측량이 필요함.

6.5. 미상 임대 관계

임대 관계는 미상으로, 명도 협상 시 발생할 수 있는 변수 및 명도 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본건은 원주시 지정면 신평리 신평저수지 인근에 위치한 토지와 단독주택 및 종교시설로 이용 중인 건물, 그리고 제시외 건물로 구성된 부동산임의경매 물건임. 토지면적 2314㎡(약 700평)에 건물면적 391.44㎡(약 118.4평)로 규모가 있으며, 복합 용도로 활용 가능하다는 장점이 있음. 그러나 감정가가 9.3억 원으로 다소 높게 책정된 점, 농지취득자격증명 필수, 공부상 지목과 현황의 차이, 매각 제외된 제시외 물건 존재 등 여러 고려사항과 리스크를 안고 있음. 입찰 전 현장 방문을 통해 건물의 상태, 제시외 물건과의 관계, 주변 환경 등을 면밀히 조사하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 다목적 활용 가능한 건물(단독주택 및 종교시설) 보유

* 신평저수지 인근의 조용하고 쾌적한 자연환경

* 농지법, 건축법 등 관련 법규 검토 후 복합 용도 개발 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 934,755,440원으로, 인수되는 보증금은 0원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사한 규모의 전원주택 또는 복합 용도 건물의 경우, 토지 면적과 건물 상태, 입지 등을 종합적으로 고려했을 때 시세는 7억 원에서 10억 원 이상까지 형성될 수 있습니다.

본건의 경우, 감정가가 시세 상단에 위치하며, 농지취득자격증명 미비 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수 위험, 제시외 건물 및 관정 관련 문제, 미상 임대차 관계 등 잠재적 리스크가 존재합니다.

따라서, 이러한 리스크와 물건의 특수성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 현재로서는 감정가 대비 70~80% 수준인 약 6.5억 원에서 7.5억 원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인, 법원 현황 조사서 및 관련 서류 검토 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.