나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20468 [1] 강원특별자치도 원주시 봉산동 422-19 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영서

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1 : 강원특별자치도 원주시 봉산동 소재 ‘번재마을회관’ 남동측 원거리에 위치하며 주위는 산림지대 및 농경지대로 환경은 보통.
일련번호 2 : 강원특별자치도 원주시 지정면 신평리 소재 ‘신평1리노인회관’ 서측 근거리에 위치하며 주위는 산림지대 및 농경지대로 환경은 보통.

교통상황

일련번호 1 : 차랑접근이 불가능하며 대중교통은 보통.
일련번호 2 : 차랑접근이 불가능하며 대중교통은 보통.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 부정형 완경사 임야로 자연림.
일련번호 2 : 부정형 완경사 임야로 자연림.

인접 도로상태

일련번호 1 : 맹지.
일련번호 2 : 맹지.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호 2 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

해당사항없음.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 공유자우선매수권 행사 1회로 제한
- 분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20468 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 봉산동 422-19

용도: 임야

감정가: 31,374,000원

토지 면적 (총): 497.00㎡ (약 150.34평)

매각 대상 토지 지분: 165.998㎡ (약 50.21평)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건물: 없음

2. 입지조건

주위 환경:

* '번재마을회관' 남동측 원거리에 위치하며, 주변은 산림지대 및 농경지대로 환경은 보통 수준임.

* 과거 중앙선 철도길이 지나가던 지역 인근에 포함될 가능성이 있으며, 최근 내부순환도로가 마을 안으로 개통되어 접근성이 일부 개선될 여지가 있음.

* 원주교도소가 봉산동으로 이전 중이거나 이전 완료되어, 향후 동부권 종합체육단지 조성 등 지역 개발이 진행될 예정임.

교통 상황:

* 차량 접근이 불가능한 맹지이며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 예상됨.

형태 및 이용 상태:

* 부정형 완경사 임야로 자연림 상태임.

인접 도로 상태:

* 맹지로서 인접 도로와의 직접적인 연결성이 없음.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 준보전산지.

* 원주시 봉산동 일대는 산업단지 조성 논의가 있으나, 폐기물 처리장 조성 관련 주민 반발 등 개발 과정에서 갈등이 발생하고 있음.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권.

말소기준권리:

* 2025년 2월 14일자 이희태 강제경매 개시 결정 (등기부 갑7).

등기부 요약:

* 주식회사일호씨앤아이로부터 소유권이전 (2006-01-17, 갑1).

* 안선영 명의로 지분 이전 (2006-03-02, 갑3) - 주식회사일호씨앤아이 지분 497분의 3 중 일부인 497분의 166.

* 이희태 강제경매 개시 결정 (2025-02-14, 갑7) - 말소기준권리.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계 0원. 별도 임차인 정보 없음.

* 본 건과 관련하여 임차인의 대항력 있는 권리는 확인되지 않음.

4. 상권분석

* 본 물건은 임야로, 주거 및 상업 기능이 거의 없는 산림 및 농경지대에 위치하고 있음.

* 인근에 별도의 상업 시설이나 편의 시설은 미비할 것으로 예상되며, 이는 상권 형성이 거의 어렵다는 것을 의미함.

* 따라서 본 물건은 상업적 목적보다는 투기 또는 개인 소유 목적의 토지로 간주하는 것이 타당함.

5. 생활정보

* 본 물건은 임야이므로 직접적인 생활 편의 시설 접근성은 매우 낮음.

* 주변 환경은 자연 녹지 공간이 풍부한 편이나, 차량 접근이 어려운 맹지이므로 실제 거주 목적이나 생활 기반 시설 이용에는 제약이 따를 것으로 판단됨.

* 원주시 내에서 태양광 발전시설, 쓰레기 처리시설, 아스콘 공장 등 갈등 유발 시설 추진 사례가 있으나, 본 물건 소재지(봉산동)와 직접적인 연관성은 현재까지 나타나지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 해당 토지 내 분묘 존재 시 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 소유권 행사 및 토지 이용에 제약을 초래할 수 있음. 분묘 소재 여부를 반드시 별도 확인해야 함.

* 공유자우선매수권: 공유자 중 우선매수권자가 존재하며, 이 권리는 1회 행사로 제한됨. 매각 기일 후 10일 이내에 우선매수 신고를 할 수 있으므로, 낙찰 후에도 공유자의 우선 매수 가능성을 염두에 두어야 함.

* 지분 매각: 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 및 토지 이용 협의가 필요할 수 있음.

* 맹지: 차량 접근이 불가능한 맹지 상태로, 토지 이용 가치가 제한적일 수 있음.

* 개발 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 묶여 있어 개발 행위에 제한이 따를 수 있음.

* 산업단지 개발 관련 주민 갈등: 본 물건 소재지 인근 봉산동 일원에서 추진되는 산업단지 개발 사업 관련하여 폐기물 처리장 조성 등으로 주민 반발이 있는 것으로 나타남. 이는 향후 지역 개발 방향 및 토지 가치에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 원주시 봉산동에 위치한 임야 지분 경매 물건임.

* 차량 접근이 어려운 맹지이며, 개발보다는 자연림 또는 농경지 형태로 이용되고 있음.

* 분묘기지권, 공유자우선매수권, 맹지, 개발 제한, 그리고 인근 지역의 산업단지 개발 관련 주민 갈등 등 복잡한 권리 관계와 제약 사항을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됨.

* 토지 자체의 가치보다는 지분 매각으로 인한 투자 또는 향후 지역 개발 계획에 대한 고려가 필요하며, 잠재적 리스크 요소를 철저히 분석해야 함.

8. 투자 포인트

* 현행 감정가 대비 저가 낙찰 가능성: 경매 물건 특성상 시장 가격보다 저렴하게 낙찰될 수 있는 여지가 있음.

* 지역 개발 가능성: 봉산동 인근에 교도소 이전 및 종합체육단지 조성 계획이 진행 중이며, 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있음.

* 분묘기지권 관련 불확실성 해소 시 가치 상승: 만약 분묘가 존재하지 않거나, 분묘기지권이 성립되지 않는다면 토지 이용의 제약이 줄어들어 가치가 상승할 수 있음.

* 공유자 지분 확보: 다른 공유자와의 협의를 통해 지분을 통합하거나, 향후 다른 공유자의 지분을 추가로 확보하여 전체 토지 이용의 유리한 위치를 점할 수 있는 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 31,374,000원임.

* 매각 대상 토지 지분은 165.998㎡ (약 50.21평)이며, 이는 전체 토지 면적의 약 33.4%에 해당함.

* 맹지, 분묘기지권 가능성, 공유자우선매수권, 인근 지역의 개발 관련 주민 갈등 등 여러 제약 사항을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있음.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 공유자 매수 의사 타진, 그리고 인근 유사 토지 거래 사례 분석 등을 통해 신중하게 결정해야 함.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 70~90% 수준 (약 21,961,800원 ~ 28,236,600원 범위)에서 신중하게 접근하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.