나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20486 [1] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1880-8 동우프라자 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 건강보험심사평가원 북측 인근에 위치하는 건물로서, 주위는 유사 상업용 시설 및 업무시설 등이 밀집소재하는 정비된 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고려할 때 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 지하2층 건물 내 2층 203호, 204호로서,
외벽: 화강석붙이기, 복합판넬붙이기 마감 등
내벽: 인테리어 마감 등
창호: 알루미늄샷시창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

공동위생설비 및 승강기시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복3차선의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(혁신도시) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-24)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계는 조사치 못한 바 경매 진행시 별도의 확인을 요함.

물건 비고

- 지상4층, 지하2층 건물 내 2층 203호로서 음식점으로 사용하고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 원주지원 2025타경20486 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1880-8, 동우프라자 2층 203호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

건물 사용승인일: 2015년 12월 16일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 332,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 65.73㎡ (약 19.9평)

토지 지분: 65.73㎡ (약 19.9평)

건물면적: 91.96㎡ (약 27.8평)

건물 지분: 91.96㎡ (약 27.8평)

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 2층, 지상 4층 건물 내 2층 203호

외벽 마감: 화강석붙이기, 복합판넬붙이기 등

내벽 마감: 인테리어 마감 등

창호: 알루미늄샷시창호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 건강보험심사평가원 북측 인근에 위치합니다. 주위는 유사 상업용 시설 및 업무시설 등이 밀집해 있는 정비된 상업지대입니다. 혁신도시 개발지역으로 관련 공공기관 및 업무시설이 다수 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 왕복 3차선의 아스팔트 포장도로가 소재합니다. 대중교통 이용은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획구역: 혁신도시

* 도로: 중로2류 (폭 15m~20m) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역 (전부제한), 혁신도시개발예정지구

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

등기부요약상 소유권보존, 소유권이전(신탁말소), 공유자전원지분 이전(매매, 말소), 근저당(말소), 압류(말소), 가압류(말소) 등이 등기되어 있었으나, 현재 진행 중인 임의경매(을1, 2016-01-15, 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당 585,000,000원 말소기준권리 / 갑11, 2025-02-18, 단구새마을금고 임의경매 450,000,000원)를 포함한 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (등기부채권 총액: 620,473,829원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송행주

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2016-01-18

대항력: 없음

비고: 등기부상 공유자 지분 이전(매매) 기록이 말소된 것으로 보이며, 대항력 없는 임차인으로 분류됩니다.

* 임차인: 이영화

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2025-02-10

확정일자: 2025-03-07

배당신고일자: 2025-03-07

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로 분류됩니다.

3.3. 매각 후 소멸 여부

본 건의 경우, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 참고사항: - 지상권개요: 공란)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 원주 혁신도시는 공공기관 이전과 함께 조성된 계획도시로, 유사 상업용 및 업무시설이 밀집된 상업지대입니다. 건강보험심사평가원 등 주요 기관들이 인근에 있어 고정적인 수요층이 확보되어 있습니다. 다만, 최근 원주혁신도시 상가 공실률이 37%~43% 수준으로 높게 나타나고 있으며, 임대 시장 전반의 침체 흐름이 관찰됩니다.

4.2. 업종 현황

현재 본 건은 음식점으로 이용 중이며, 주변 상업지역에는 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 주요 시설

본건 인근에 건강보험심사평가원 등 다수의 공공기관이 위치해 있습니다. 또한, 혁신도시 내 마트, 병원, 은행, 영화관 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 편의성

차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다. 혁신도시는 계획적으로 조성되어 도로망 및 기반시설이 비교적 잘 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련

권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 이해관계인 부재로 정확한 임대 관계 파악이 어려웠던 점은 경매 진행 시 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 사항

최근 조사된 원주혁신도시 및 기업도시의 상가 공실률이 높은 편으로, 임대 수익 확보에 다소 어려움이 있을 수 있습니다. 주변 지역에 혐오시설 관련 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 원주혁신도시 내 중심 상업지구에 위치한 근린상가 물건입니다. 건강보험심사평가원 등 주요 공공기관이 인근에 있어 수요 기반이 비교적 안정적이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 임차인의 대항력 있는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 지역 내 높은 상가 공실률은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 원주혁신도시 내 핵심 상업지구 위치

* 주요 공공기관 및 업무시설 밀집으로 인한 고정 수요 기대

* 부동산 임의경매로 권리관계 명확(매각 후 소멸)

* 다양한 근린생활시설 및 편의시설 접근성 우수

* 향후 지역 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 332,000,000원입니다. 현재까지 파악된 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다. 예상 입찰가는 상기 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 유사 물건의 거래 사례, 향후 임대 수익률, 공실률 현황, 명도 비용 및 경락잔금대출 이자 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 원주혁신도시의 높은 상가 공실률을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요하며, 수익형 부동산으로서의 가치를 면밀히 검토하여 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.