나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20347 [1] 강원특별자치도 원주시 무실동 산64 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 무실동 소재 '원주시청' 서측 근거리에 위치하고 있으며, 부근은 고속도로, 아파트, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지는 차량 접근이 불가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때, 대중교통 사정은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사 및 급경사 토지로서, 현황 '자연림 및 송전선로부지(선하지), 일부 지하부분도로(고속도로 만종터널), 등산로 등' 상태로 추정됨.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 도로구역<도로법> , 준보전산지<산지관리법>, <추가기재>해당지번 중 2069㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)/국가지리정보 보안관리규정 제10조 제11조 규정에 의거 공개제한대상으로 도면에 미표기

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상 공중공간으로 송전선이 통과하고 있으며, 본건 경계부근에 소재하고 있는 철탑은 인접필지에 소재하고 있는 것으로 추정되나, 정확한 점유여부 등은 불분명하니 경매입찰시 재확인바람.

공부와의 차이

본건 의뢰목록상 지목이 '임야'이나, 현황 '일부 송전선로부지(선하지) 및 지하 일부분은 도로(고속도로 만종터널), 등산로 등' 상태로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상이며, 분묘소재 여부 등은 불분명함.
2) 본건 토지는 '송전선로의 건설과 소유' 목적의 구분지상권이 설정되어 있으니 경매진행시 참고바람.

물건 비고

을구 1번 구분지상권설정등기(2009.06.09. 등기, 목적:송전선로의 건설과 소유)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 토지 지상에 분묘가 소재하는지 여부는 입찰시 확인 요함(분묘가 소재하다면 분묘기지권 성립여지 있음). 인접 토지와의 경계가 불분명하고, 토지 일부는 ’계획시설(도로) 저촉 및 도로구역‘임. 토지 경계부분에 소재하고 있는 철탑은 인접필지에 소재하는 것으로 보이나, 정확한 점유여부 등은 입찰시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 강원특별자치도 원주시 무실동 산64 소재 임야로, 원주지원 2025타경20347 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

토지 면적은 50,217.00㎡ (약 15,191평)이며, 건물은 없는 나대지 상태입니다.

감정평가액은 1,255,425,000원이며, 매각 대상은 토지 전부입니다.

채권자는 석곡농업협동조합으로 추정됩니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 무실동 소재 '원주시청' 서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 고속도로, 아파트 단지, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 일부 지역은 개발이 진행된 것으로 보입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 접근이 불가능하며, 인근 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용이 매우 불편한 지역입니다. 사실상 맹지로서 접근성이 매우 낮습니다.

1.1. 3. 인접 도로상태

본건 토지는 맹지로서 직접적인 도로와의 접면이 없어 차량 접근이 불가능합니다.

1.1. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 각종 법률에 따른 제한을 받고 있습니다.

* 가축사육제한구역(2022-06-24) (전부제한, 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 도로구역<도로법>

* 준보전산지<산지관리법>

* 해당 지번 중 2,069㎡는 전원개발사업구역(전원개발촉진법)에 해당하며, 국가지리정보 보안관리규정에 의거 공개 제한 대상입니다.

1.2. 권리분석

본건 토지의 등기부등본 요약에 따르면 다음과 같은 권리관계가 존재합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 구분지상권설정등기(2009.06.09. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 권리는 한국전력공사가 송전선로의 건설과 소유를 목적으로 토지의 특정 공중 공간(2,069㎡의 상방 8미터 이상 79미터 이하)에 설정한 것으로, 송전선로가 존속하는 기간까지 효력이 유지되며, 지료로 일시에 24,828,000원이 지급되었습니다.

* 말소기준권리: 을구 9번 근저당권(2021.06.16. 등기, 채권최고액 228,000,000원, 석곡농업협동조합)입니다.

* 본건 경매 개시 권리: 갑구 11번 임의경매개시결정(2025.01.22. 등기, 채권액 193,331,760원, 석곡농업협동조합)입니다.

* 토지 등기부상 총 채권액은 228,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 인수해야 할 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 원주시청으로부터 근거리에 위치하지만, 토지 자체가 임야이고 맹지이며 차량 접근이 어려운 점을 고려할 때, 직접적인 상권의 영향은 미미합니다. 주변의 아파트 단지 및 농경지가 분포하고 있어 지역 주민을 위한 생활 편의 시설들이 존재할 가능성이 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 확인되지 않아 혐오 시설의 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건의 주된 용도는 임야로서, 현재 자연림, 송전선로 부지(선하지), 일부 지하 부분 도로(고속도로 만종터널), 등산로 등으로 이용되고 있는 것으로 추정됩니다. 주거 생활을 위한 편의시설과의 접근성은 매우 낮으며, 사실상 산림 지역으로 분류됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 입찰 시 분묘 소재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 선순위 구분지상권: 한국전력공사의 송전선로 관련 구분지상권이 토지 일부의 공중 공간에 설정되어 있으며, 이는 매수인에게 인수됩니다. 송전선로의 존속 기간 동안 이 권리가 유지되므로 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

* 경계 불분명 및 도로구역 저촉: 인접 토지와의 경계가 불분명하며, 토지 일부가 계획시설(도로) 저촉 및 도로구역에 해당합니다. 이로 인해 향후 토지 이용 계획 수립 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 철탑 점유 불분명: 토지 경계 부분에 소재한 철탑은 인접 필지에 소재한 것으로 추정되나, 정확한 점유 여부 등은 불분명하므로 입찰 시 재확인이 필요합니다.

* 맹지 및 접근성: 차량 접근이 불가능한 맹지로서, 토지의 활용 가치를 크게 제한하는 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 원주시청 인근에 위치하지만, 맹지이고 경사도가 심하며(완경사 및 급경사) 분묘기지권, 선순위 구분지상권, 도로구역 저촉 등 다수의 권리 및 현황상의 제약이 존재하는 임야 물건입니다. 차량 접근이 불가능하고 대중교통 이용이 불편하여 일반적인 투자 목적의 접근에는 한계가 있습니다. 송전선로로 인한 공중 공간 사용권 인수, 분묘 가능성, 경계 및 철탑 관련 불확실성 등은 추가적인 위험 요소로 작용합니다.

1.7. 투자 포인트

* 원주시청과의 근거리: 행정 중심지와의 인접성은 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 내포합니다.

* 도시계획시설(도로) 저촉: 일부 도로 구역에 저촉된다는 점은 장기적으로 도로 편입 또는 개발 계획 수혜 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 송전선로 부지: 한국전력공사의 구분지상권 설정으로 인해 송전선로 관련 기반 시설로 활용되고 있다는 점은 특수한 목적의 토지 활용 가능성을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,255,425,000원입니다. 그러나 맹지, 경사도, 분묘기지권, 선순위 구분지상권 인수, 도로구역 저촉 등 여러 제약 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히, 인수해야 하는 구분지상권은 토지 이용에 상당한 제약을 야기할 수 있습니다. 또한, 분묘의 존재 여부 및 분묘기지권 성립 가능성은 불확실한 위험 요소입니다.

상기한 제반 사항 및 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 할 것으로 보입니다. 구체적인 예상 입찰가는 시장 상황, 본건의 실제 활용 가능성, 인수되는 권리 분석 결과, 분묘 조사 결과 등에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 상세한 현장 조사와 추가적인 법률 검토 후에 결정하는 것이 바람직합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 50~70% 수준에서 검토해 볼 수 있으나, 이는 단순 참고용이며 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금은 없으므로 고려 대상에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.