나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20548 [1] 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 반곡리 산33 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.05.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 반곡리 및 횡성읍 읍상리에 각각 소재하는 부동산으로서 ① 반곡리 주위는 단독주택, 목장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농경지대이며, ②읍상리 주위는 중소규모의 상가, 공장, 주택, 나대지 등이 소재하는 노변 상가 및 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하고, 인근 버스정류장 이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사지 평탄히 조성된 부정형 토지로서 답으로 이용중입니다. 기호(2) : 완경사지 평탄히 조성된 부정형 토지로서 전 및 일부도로로 이용중입니다. 기호(3), (4), (36) : 완경사지 평탄히 조성된 부정형 토지로서 답으로 이용중입니다. 기호(5)~(12), (14)~(24) : 완경사지 평탄히 조성된 일단의 부정형 토지로서 축사부지로 이용중입니다. 기호(13), (40) : 완경사지 평탄히 조성된 일단의 부정형 토지로서 축사부지로 이용중입니다. 기호(25), (27) : 완경사지 평탄히 조성된 일단의 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용중입니다. 기호(37) : 완경사지 부정형 토지로서 자연림으로 이용중입니다. 기호(38) : 완경사지 평탄히 조성된 사다리형 토지로서 축사부지로 이용중입니다. 기호(39) : 도로로 이용중입니다. 기호(46), (48), (58), (59), (60) : 평지의 일단의 사다리형 토지로 공장(미곡처리장)건부지로 이용중입니다. 기호(51) : 평지의 부정형 토지로서 주거나지로 이용중입니다. 기호(52) : 평지의 부정형 토지로서 공업나지로 이용중입니다. 기호(53) : 평지의 부정형 토지로서 공업용건부지로 이용중입니다. 기호(54), (55) : 평지의 부정형 토지로서 주거나지로 이용중입니다. 기호(56) : 평지의 일단의 사다리형 토지로 공장(미곡처리장)건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 소재합니다. 기호(2) : 본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 소재합니다. 기호(3), (4), (36) : 지적도상 맹지입니다. 기호(5)~(12), (14)~(24) : 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 소재합니다. 기호(13), (40) : 본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 소재합니다. 기호(25), (27) : 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 소재합니다. 기호(37) : 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 소재합니다. 기호(38) : 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 소재합니다. 기호(46), (48), (58), (59), (60) : 본건 북서측으로 노폭 약 25미터 내외, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 각각 소재합니다. 기호(51) : 본건 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 소재합니다. 기호(52), (53) : 본건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 소재합니다. 기호(54) : 본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 소재합니다. 기호(55) : 지적도상 맹지입니다. 기호(56) : 본건 북서측으로 노폭 약 25미터 내외, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 각각 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 생산관리지역 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(젖소:1000m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(원주비행장(K-46)_2종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 기호(2)~(25),(27),(36),(40) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12) 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(젖소:1000m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(원주비행장(K-46)_2종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 기호(37),(38),(39) 생산관리지역 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(젖소:1000m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(원주비행장(K-46)_2종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 기호(46) 도시지역, 준주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(원주비행장(K-46)_3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 하수처리구역(횡성읍)<하수도법> 기호(48),(59) 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(원주비행장(K-46)_3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 하수처리구역(횡성읍)<하수도법> 기호(51) 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(원주비행장(K-46)_3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 하수처리구역(횡성읍)<하수도법> 기호(52),(55),(58),(60) 도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(원주비행장(K-46)_3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 하수처리구역(횡성읍)<하수도법> 기호(53) 도시지역, 준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(원주비행장(K-46)_3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 하수처리구역(횡성읍)<하수도법> 기호(54) 도시지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(원주비행장(K-46)_3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 하수처리구역(횡성읍)<하수도법> 기호(56) 도시지역, 준주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉) 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(원주비행장(K-46)_3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상기 "I. 감정평가개요 5. 기타 검토 및 참고 사항" 참조바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(26) : 조적조(변색벽돌)슬래브지붕 2층 건물로서, - 외 벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등, - 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, - 창 호 : pvc샷시창호입니다. 기호(28),(29),(30),(31) : 일반철골 및 강파이프구조 일반철, 강파이프구조위 패트라이트 및 갈바지붕 단층 건물입니다. 기호(32) : 일반목구조 목구조 위 패트라이트,갈바지붕 단층 건물로서, - 외 벽 및 내벽 : 판넬마감 등, - 창 호 : pvc샷시창호입니다. 기호(33),(34),(35) : 일반철골구조 일반철골구조위 칼라폼판넬, 채광판지붕 단층 건물입니다. 기호(41),(42) : 일반철골구조 채광판지붕 단층 건물입니다. 기호(43),(44),(45) : 일반철골구조 일반철골위 칼라폼판넬, 채광판 지붕 단층 건물입니다. 기호(47) : 철근콘크리트철골 및 파이프조 평지붕조립식판넬지붕 2층 건물로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅, 판넬 마감 등, - 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임, 판넬 마감 등, - 바 닥 : 애폭시 마감 등, - 창 호 : pvc샷시창호입니다. 기호(49) : 철근콘크리트조 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 - 외 벽 및 내벽 : 판넬마감 등, - 바 닥 : 애폭시 마감 등, - 창 호 : pvc샷시창호입니다. 기호(50) 연와조 스레이트지붕 단층 - 외 벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등, - 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, - 창 호 : pvc샷시창호입니다.

이용상태

기호(26) : 단독주택으로 이용중입니다. 기호(28),(29),(30),(31) : 축사로 이용중입니다. 기호(32) : 창고로 이용중입니다. 기호(33),(34),(35) : 축사로 이용중입니다. 기호(41),(42) : 축사로 이용중입니다. 기호(43),(44),(45) : 축사로 이용중입니다. 기호(47) : 공장(미곡처리장), 사무실 등으로 이용중입니다. 기호(49) : 공장(미곡처리장) 등으로 이용중입니다. 기호(50) : 직원숙소 등으로 이용중입니다.

설비내역

기본 위생설비 및 전기설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

상기 "I. 감정평가개요 5. 기타 검토 및 참고 사항" 참조바랍니다.

공부와의 차이

상기 "I. 감정평가개요 5. 기타 검토 및 참고 사항" 참조바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상기 "I. 감정평가개요 5. 기타 검토 및 참고 사항" 참조바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 목록2~5, 7~13, 17,18,20,36,40 각 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람)
- 목록37 지상에 분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
- 감정평가액(최저매각가격)은 목록37 지상에 소재하는 수목을 포함한 가격임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경20548 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 반곡리 산33 일대 (읍상리 일부 포함 가능성 있음)

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정평가액: 4,190,276,800원

* 토지면적: 57,097.00㎡ (약 17,272.4평)

* 건물면적: 11,017.98㎡ (약 3,333.0평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본 물건은 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 반곡리와 읍상리에 걸쳐 넓게 분포하고 있습니다. 반곡리 일대는 농경지, 임야, 목장, 단독주택 등이 혼재된 지역이며, 읍상리 일대는 중소규모의 상가, 공장, 주택 등이 위치한 노변 지역입니다.

* 교통 접근성: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 일부 토지는 지적도상 맹지이므로 현황 도로 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 현황 및 제한: 토지는 답, 전, 축사부지, 주택건부지, 임야, 도로, 공장부지 등 매우 다양하게 이용되고 있습니다. 또한, 생산관리지역, 계획관리지역, 도시지역(준주거, 제1종일반주거) 등 복합적인 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전구역(제2, 5, 6종), 군용비행장 소음대책구역(제2, 3종), 준보전산지, 공장설립승인지역, 하수처리구역 등 각종 법규에 의한 제한이 존재합니다. 이는 토지 이용 및 건축에 상당한 제약을 야기할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 권리 관계:

* 말소기준권리인 횡성축산업협동조합의 근저당권(2024.08.20., 2,691,000,000원)보다 선순위로 소유권이전 등기(2021.09.01. 및 2024.08.20.)가 존재하며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 이후 설정된 강제경매(2025.04.02.) 및 가압류(2025.12.31., 504,000,000원) 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 것입니다.

* 등기부상 총 채권액은 3,195,000,000원입니다.

* 분묘기지권 관련하여 목록 37번지 상 분묘 소재 여부를 별도 확인해야 합니다. 분묘가 있다면 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서기석

* 전입일자: 2022-06-03

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (주의사항: 금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

* 본 물건은 농업, 축산업 등 1차 산업과 연계된 동물 및 식물 관련시설로서의 잠재력이 높습니다.

* 주변에 중소규모의 상가 및 공장이 있어 지역 경제 활동의 일부를 형성하고 있습니다.

* 원주비행장 주변으로 인한 소음대책구역 및 비행안전구역 지정은 해당 지역의 개발 및 상업 활동에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

* 횡성군 자체는 농축산업 중심지로, 관련 사업과의 연계성이 중요합니다.

5. 생활정보

* 기반 시설: 본 물건이 속한 지역은 전원과 농촌 지역의 특성을 가지며, 기본적인 생활 편의시설(읍내 상가, 주유소 등)은 인근 읍상리 지역에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 주거 및 업무 환경: 현재 단독주택, 축사, 공장, 창고 등 다양한 용도로 활용되고 있어, 주거용 또는 사업용 부지로서의 기능성을 가집니다. 다만, 전원 생활이나 특정 사업 목적에 부합하는 환경이라고 할 수 있습니다.

* 교통 편의: 차량을 통한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격: 목록 2~5, 7~13, 17,18,20,36,40번 필지는 농지로서, 매수인은 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 해당 관서에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 분묘 존재 가능성: 목록 37번지 토지에 분묘가 소재할 경우, 분묘기지권이 성립될 수 있어 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 반드시 현장 조사를 통해 분묘 유무 및 관련 권리 관계를 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 서기석 씨는 전입일자(2022.06.03.)를 기준으로 대항력을 갖춘 임차인으로 파악됩니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 법적 인수 여부 및 금전적 부담 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 복합 용도 및 제한 사항: 토지는 농지, 임야, 축사부지, 공장부지 등 다양하게 이용되고 있으며, 용도지역, 가축사육제한, 비행안전구역, 소음대책구역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 야기할 수 있습니다.

* 중복 사건: 사건 번호에 '(1)'이 붙어 있는 점으로 보아, 동일 부동산에 대한 중복 경매 사건이 진행 중일 가능성이 있습니다. 진행 절차 및 권리 관계에 영향을 미칠 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 매각물건에 제시외 건물 4.00㎡가 포함되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 횡성군에 위치한 대규모의 동물 및 식물 관련 시설 부지로, 넓은 면적과 다양한 건물 구성이 잠재적 투자 가치를 제공합니다. 그러나 농지 취득 자격, 분묘기지권 성립 가능성, 대항력 있는 임차인의 존재, 복합적인 용도지역 지정 및 각종 법적 제한 등 해결해야 할 복잡한 문제들이 산재해 있습니다. 성공적인 투자를 위해서는 철저한 현장 조사, 법률 전문가와의 상담, 그리고 관련 행정 절차에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 면적과 다수의 부속 건물: 대규모 사업 또는 개발 가능성이 있는 자산입니다.

* 특정 용도(동물 및 식물 관련시설)에 최적화된 잠재력: 관련 업종의 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 권리 관계가 비교적 명확하여 관리 및 운영이 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 시세 조사, 경쟁 물건 분석, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 토지 이용의 실질적인 제약 조건 확인, 농지 취득 비용, 분묘 처리 비용, 임차인 권리 분석 및 인수 금액 등을 종합적으로 고려한 전문가의 심층 분석이 선행되어야 합니다.

현재 제공된 정보만을 토대로 구체적인 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 다만, 감정평가액 4,190,276,800원을 참고하되, 앞서 언급된 인수되는 권리(본 건의 경우 명시적으로 0원) 및 제반 부대 비용, 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.