나이스옥션 법원경매 원주 2025타경640 [1] 강원특별자치도 횡성군 둔내면 우용리 421-8 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 둔내면 우용리 소재 당산소류지 남서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 상업나지, 자연림, 농경지 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고려할 때 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리 완경사의 토지로서 상업나지임. 기호(2) : 사다리 완경사의 토지로서 상업나지임. 기호(3) : 사다리 완경사의 토지로서 상업나지임. 기호(4) : 부정형 완경사의 토지로서 자연림임. 기호(5) : 부정형 완경사의 토지로서 자연림임.

인접 도로상태

기호(1) : 맹지임.(기호(2) 토지를 통해 접근 가능함.) 기호(2) : 본건 남측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재함. 기호(3) : 본건 남측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재함. 기호(4) : 맹지임.(기호(2) 토지를 통해 접근 가능함.) 기호(5) : 본건 남측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(소,말,사슴,양,염소,산양:110m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(2) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(소,말,사슴,양,염소,산양:110m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(3) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(소,말,사슴,양,염소,산양:110m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(젖소:1000m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(4) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(소,말,사슴,양,염소,산양:110m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(젖소:1000m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호(5) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(소,말,사슴,양,염소,산양:110m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(젖소:1000m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

개요 ‘6. 그밖의 사항’ 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : -

물건 비고

- 일괄매각, 지적경계불분명
- 목록2,3 지상에 관정 2식 소재하며 매각대상에 포함, 장기간 방치된 것으로 보여 정상 사용 가능 여부는 별도 확인 요망
- 목록4 경계부분에 분묘 1기 소재하나 정확한 경계는 측량 등 필요하며 추가 분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
- 감정평가액(최저매각가격)은 지상에 소재하는 수목을 포함한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 강원특별자치도 횡성군 둔내면 우용리 421-8 소재 임야에 대한 경매 물건 분석 보고서입니다. 사건번호는 원주지원 2025타경640 (1)이며, 감정가는 2,655,717,000원입니다.

1.2. 기본 정보 요약

* 사건번호: 원주지원 2025타경640 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 횡성군 둔내면 우용리 421-8

* 용도: 임야

* 감정가: 2,655,717,000원

* 토지면적: 25,781.80㎡ (약 7,798.66평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 곽창훈

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지 및 환경

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 둔내면 우용리 소재 당산소류지 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업나지, 자연림, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 자연환경과 개발 가능지가 혼합된 지역적 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근은 가능하며, 대중교통 상황은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

토지별 도로 상황은 다음과 같습니다.

* 기호(1): 맹지 (기호(2) 토지를 통해 접근 가능)

* 기호(2): 본건 남측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재합니다.

* 기호(3): 본건 남측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재합니다.

* 기호(4): 맹지 (기호(2) 토지를 통해 접근 가능)

* 기호(5): 본건 남측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

토지는 전반적으로 완경사를 이루고 있습니다.

* 기호(1) ~ (3): 사다리형의 완경사 토지로서 상업나지로 이용 중입니다.

* 기호(4) ~ (5): 부정형의 완경사 토지로서 자연림으로 이용 중입니다.

3. 이용 및 제한 현황

3.1. 토지 이용계획

본건 토지는 대부분 계획관리지역에 속하며, 성장관리계획구역으로 지정되어 있습니다.

3.2. 각종 제한 사항

* 가축사육제한구역: 소, 말, 사슴, 양, 염소, 산양에 대해 110m 이내 일부 제한 구역으로 지정되어 있습니다. 젖소에 대해서는 1000m 이내 일부 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

* 준보전산지: 기호(4)와 (5) 토지는 산지관리법상 준보전산지에 해당합니다.

4. 권리 분석

4.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (곽창훈, 2024-11-14, 202,000,000원)

* 채권 총액: 202,000,000원

* 등기부상 특이사항: 홍갑표 소유권이전(2000-04-10), 곽창훈 근저당(2024-11-14), 곽창훈 임의경매개시결정(2025-04-08)이 등기되어 있습니다.

4.2. 소멸/인수 권리

을1 근저당이 말소기준권리이므로, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리는 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.3. 임차인 현황

임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 분묘 및 분묘기지권

목록4 토지 경계 부분에 분묘 1기가 소재하며, 추가 분묘 소재 가능성이 있습니다. 분묘가 발견될 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 초래할 수 있습니다. 정확한 경계 확인 및 추가 분묘 유무는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 지적 경계 불분명 및 토지 이용 제약

지적 경계가 불분명하여 실제 이용 현황과 공부상 면적이 상이할 수 있으며, 토지 이용 및 개발 시 측량이 필요합니다.

5.3. 관정 사용 가능 여부

목록2, 3 지상에 관정 2식이 소재하나, 장기간 방치된 것으로 보여 정상 사용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

5.4. 맹지

기호(1) 및 (4) 토지는 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 접근성에 제약이 있습니다.

5.5. 토지 형태 및 지목 관련 제약

일부 토지는 완경사지이며, 자연림 지역은 산지 관련 법규 적용을 받을 수 있습니다.

6. 상권 및 생활 정보

6.1. 주변 상권 및 개발 잠재력

주변에 상업나지가 혼재되어 있어 지역적 개발 가능성을 시사합니다. 다만, 전반적으로 자연림 및 농경지가 혼재된 지역 특성상 대규모 상권 형성은 제한적일 수 있습니다.

6.2. 생활 편의성 및 환경

차량 접근은 용이하나 대중교통 편의성은 보통 수준입니다. 자연림 및 농경지가 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 둔내면 소재지와의 거리에 따라 생활 편의시설 접근성이 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 횡성군 둔내면 소재 넓은 면적의 임야로, 일부 상업나지로서의 개발 잠재력과 자연림으로서의 가치를 함께 지니고 있습니다. 권리 관계는 명확하며 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 그러나 분묘기지권 성립 가능성, 지적 경계 불분명, 맹지, 관정 사용 여부 확인 등 잠재적 리스크 요인을 철저히 파악하고 해결 방안을 강구해야 합니다. 또한, 산지 관련 법규 및 가축사육제한구역 등의 규제 사항을 면밀히 검토하여 토지 이용 계획을 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 가능성.

* 상업나지 용도의 토지를 포함하여 투자 가치 상승 기대.

* 자연 친화적인 개발을 통한 힐링 공간 조성 가능.

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 임차인 보증금이 없는 물건으로, 최저매각가격은 감정가 2,655,717,000원에서 유찰될 경우 조정될 수 있습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 분묘 현황, 주변 시세, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 투자자는 면밀한 현장 답사 및 추가 정보 수집 후, 감정가 대비 합리적인 비율(예: 70~80%)을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.