나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20502 [1] 강원특별자치도 원주시 행구동 197-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록1 지상의 축대, 석축, 휀스, 바닥포장 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가
- 목록1 지상의 조경(조경석,조경수 등)은 개략적으로 수량산정하여 평가함(일부 토지 경계 부근에 소재하는 조경수 등은 인접 지상에 소재할 가능성 있으니 입찰시 확인 요함)
- 목록2 건물 내의 벽난로는 영업시설물로 보이므로 매각에서 제외
- 목록2는 공부상 행구동 '197-3, 197-5' 양 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 합병되어 행구동 '197-3'에 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경20502 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 행구동 197-3

* 용도: 근린주택 (제2종근린생활시설, 단독주택)

* 감정가: 1,037,149,400원

* 토지면적: 820.00㎡ (약 248.05평)

* 건물면적: 364.18㎡ (약 110.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 원주농업협동조합

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함, 건물 내 벽난로 제외, 조경수 일부 경계 확인 필요

2. 입지조건

2.1. 입지조건

* 본 물건은 강원특별자치도 원주시 행구동에 소재하며, 자연환경이 우수한 지역으로 알려져 있습니다.

* 치악산 국립공원 등 주변의 수려한 자연환경을 가까이에서 누릴 수 있는 입지입니다.

* 원주시내와의 접근성이 양호하여 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 신축 빌라 및 다세대 주택 단지가 조성되고 있어 지역 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 손

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-31

* 확정일자: 2024-01-18

* 배당신고일자: 2024-01-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 1995-06-07: 소유권 이전 (심응수, 매매)

* 2013-04-12: 근저당 (원주농업협동조합, 436,700,000원, 말소기준권리)

* 2023-08-03: 가압류 (김남호, 668,000,000원, 말소)

* 2024-02-23: 가압류 (농협은행주식회사, 21,540,954원, 말소)

* 2024-03-14: 가압류 (농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동, 85,632,846원, 말소)

* 2024-03-14: 가압류 (농협은행주식회사, 15,111,679원, 말소)

* 2024-03-18: 가압류 (농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동, 31,583,737원, 말소)

* 2025-02-27: 임의경매개시결정 (원주농업협동조합, 436,700,000원, 말소)

* 등기부 채권 총액: 1,258,569,216원

* 건물 등기부 요약:

* 1997-11-13: 소유권 보존 (심응수)

* 2013-04-12: 근저당 (원주농업협동조합, 436,700,000원, 말소기준권리)

* 이하 토지 등기부상의 권리 내용과 동일하게 모두 말소 대상입니다.

* 등기부 채권 총액: 1,258,569,216원

3.3. 권리분석 요약

* 말소기준권리인 2013년 4월 12일자 근저당 이하의 모든 권리(가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 따라서 권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권분석

* 제공된 주변 빌라/다세대 매매 정보는 2023년에 신축된 '루이제빌리지'로, 본 물건(1996/1997년 준공 근린주택)과는 건축 연도 및 용도가 다릅니다.

* '루이제빌리지'의 최근 매매가는 약 1억 5천만원 ~ 1억 6천만원대로, 이는 본 물건의 감정가(약 10.37억원)와 직접 비교하기 어렵습니다.

* 본 물건은 근린주택으로서 상업 시설 및 주거 시설의 복합적인 가치를 가지며, 행구동 지역 내의 수요에 따른 임대 수익률 및 상권 활성화 정도가 중요합니다.

* 지역 내 부동산 시장은 신축 빌라 거래를 통해 활기를 보이고 있으나, 본 물건의 가치 평가는 개별 상권 분석이 더욱 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 생활정보

* 본 물건은 자연 친화적인 주거 환경을 제공하는 행구동에 위치합니다.

* 주변의 녹지 공간과 치악산 접근성은 여가 및 휴식 활동에 유리합니다.

* 행구동 자체 또는 인근 원주시내의 다양한 편의시설, 교육시설, 의료시설 등을 이용할 수 있습니다.

* 대중교통 이용 및 차량 접근성은 지역 내 도로망 및 시내버스 노선 등을 통해 파악할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 잠재적 리스크

* 건물 연식: 건물 준공 연도가 1996/1997년으로, 약 25년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 면적 불일치 가능성: 건축물대장상 대지면적(platArea)은 990㎡로 기재되어 있으나, 등기부상의 토지면적은 820.00㎡입니다. 이 면적 차이에 대한 확인 및 원인 파악이 필요할 수 있습니다.

* 조경수 경계 문제: 일부 조경수가 인접 토지 경계 부근에 소재할 가능성이 제기되어, 입찰 전 정확한 경계 확인이 필수적입니다.

* 매각 제외 시설: 건물 내 벽난로는 영업 시설물로 간주되어 매각에서 제외되므로, 현장 확인 시 이를 고려해야 합니다.

* 중복사건 및 공동담보: 채권 관계가 복잡할 수 있다는 점은 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변동사항이 발생할 가능성을 내포하므로, 지속적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 의견

* 본 물건은 강원특별자치도 원주시 행구동에 위치한 근린주택으로, 상당한 규모의 토지와 건물을 포함하고 있으며 감정가 또한 높게 책정되었습니다.

* 권리분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되고 인수할 임차인의 보증금이 없어 권리상 매우 안전한 물건으로 평가됩니다.

* 행구동의 쾌적한 자연환경과 원주시내 접근성을 겸비한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 다만, 건물 노후화, 조경수 관련 경계 문제, 매각 제외 시설 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 면밀한 현장 조사를 통해 해당 사항들을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 본 물건은 근린주택으로서의 복합적인 가치(상업 및 주거)를 지니고 있어, 지역 수요 분석 및 향후 개발 가능성을 종합적으로 고려한 투자가치가 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 포인트

* 권리상 하자 없이 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 자연 친화적인 환경과 도시 생활의 편리성을 동시에 누릴 수 있는 매력적인 입지입니다.

* 근린주택으로서의 다용도 활용 가능성을 통해 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지속적인 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가

* 감정가: 1,037,149,400원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 신축 빌라/다세대 주택의 최근 매매가는 본 물건의 감정가와 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다. 본 물건은 근린주택으로서의 개별적인 가치 평가가 필수적입니다.

* 건물 연식, 조경수 경계 문제 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가의 80% ~ 90% 범위를 잠재적 입찰가로 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 829,000,000원 ~ 933,000,000원

본 예상 입찰가는 감정가 대비 일반적인 낙찰률 및 고려사항을 바탕으로 산정한 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사, 수익률 분석, 시장 상황 및 경쟁 입찰 양상을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.