나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20552 [1] 강원특별자치도 원주시 태장동 2731 이편한세상원주태장 104동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 태장동 소재 ""태장초등학교"" 남동측 근거리에 위치하고, 부근은 아파트단지, 일부 근린생활시설 등으로 형성된 아파트지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 볼 때 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 중 5층 504호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅, 석재붙임 마감 등
창호: 플라스틱 창호 이중창 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 화재경보기 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 3차선, 서측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(태장 이편한세상1차), 소로3류(폭 8m 미만)(2024-12-
20)(접합), 소하천(2024-12-20)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부
제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 소하천구역<소하천정비법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 감정평가와 관련하여 수차례 현장방문하였으나, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부는 확인하지 못하였는 바, 부득이 외부에서의 관찰, 인근 주민 탐문 등에 의거하여 일반적인 이용상황 등을 참고하여 감정평가 하였으니, 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 원주지원 2025타경20552 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 2731 이편한세상원주태장 104동 5층504호

용도: 아파트

감정가: 265,000,000원

토지면적: 46.50㎡ (약 14.07평)

토지지분: 46.5001㎡ (약 14.07평)

건물면적: 74.99㎡ (약 22.69평) - 전용면적

건물지분: 74.9949㎡ (약 22.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOO (현대카드주식회사)

물건명: 이편한세상원주태장 104동 504호

1.2. 건물 및 단지 정보

건축년도: 2018년 12월 24일 사용승인

총 동수: 7개동

총 세대수: 703세대

해당 동: 104동

해당 층: 5층 (총 21층 중)

아파트명: e편한세상 원주태장

최고층: 25층

주차: 세대당 1.19대 / 총 843대

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 원주시 태장동에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 일부 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. "태장초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용 시 대중교통 사정도 보통 수준입니다. 북동측으로는 왕복 3차선 도로, 서측으로는 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(태장 이편한세상1차), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있으며, 소하천 구역에 저촉되는 부분이 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리 없음

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(을1, 2019.04.16)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 본 경매 절차로 인해 매수인이 인수해야 할 별도의 부담이나 배당 요구가 없는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2023-08-29

* 대항력: 없음

* 비고: 을4 전세권설정 (2023-09-05, 90,000,000원) 등기되었으나 말소 처리되었습니다. 따라서 임차인 박 은 대항력이 없으며, 보증금을 전액 배당받을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 순위 및 금액은 법원의 실제 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.

3.3. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 294,871,109원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 태장동 일대는 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거 밀집 지역입니다. 단지 인근에 근린생활시설이 일부 분포하여 기본적인 생활 편의는 어느 정도 충족될 것으로 보입니다.

4.2. 혐오 시설

주변 지역에 대해 조사한 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 남동측 인근에 태장초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

5.2. 생활 편의 시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 단지 내 관리사무소, 주민공동시설 등이 있습니다.

5.3. 기타

* 관리사무소 연락처: 033-746-9451

* 아파트 단지 주차 대수가 세대당 1.19대로, 최신 아파트 기준으로는 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 외부 관찰 및 탐문에 의거하여 평가하였습니다. 따라서 실제 내부의 상태, 하자 여부, 수리 필요성 등은 입찰 전 반드시 직접 확인이 필요합니다.

6.2. 층간 소음 가능성

주변 후기에서 윗집 소음이 들린다는 언급이 있어, 층간 소음 문제가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.3. 중복 경매 사건

본건 외 유사한 경매 사건(2025타경20956)이 진행 중이거나 예정되어 있을 수 있으므로, 권리 분석 시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축 아파트로, 권리 관계가 명확하고 매수 후 인수하는 부담이 없는 점이 장점입니다. 태장초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. 다만, 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 못했고, 주차 공간이 다소 부족하며, 층간 소음 등의 가능성이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 준공 9년차의 신축급 아파트 (2018년식)

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 없음

* 태장초등학교 인접으로 자녀 교육 환경 우수

* e편한세상 브랜드 가치

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 동일 면적(74.99㎡)의 본건과 유사한 물건이 2025년 12월 10일에 247,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건 감정가는 265,000,000원이지만, 현 시세와 내부 미확인 리스크 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 250,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.