나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경948 [1] 충청남도 예산군 덕산면 광천리 874 대지 경매
매각기일: 2025-12-23
물건 개요
나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경948 [1] 충청남도 예산군 덕산면 광천리 874 대지 경매
- 사건번호: 2025타경948
- 주소: 충청남도 예산군 덕산면 광천리 874
- 감정가: 117,363,000원
- 최저가: 57,508,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 대지
홍성지원 경매5계 2025타경948 | 소재지: 충청남도 예산군 덕산면 광천리 874 | 감정가: 117,363,000원 | 최저가: 57,508,000원 | 용도: 대지
1. 물건 보고서
1.1. 경매 개요
사건번호: 홍성지원 2025타경948 (1)
소재지: 충청남도 예산군 덕산면 광천리 874
용도: 대지 (주거용 건부지 이용 중)
토지면적: 1,349.00㎡ (약 408.09평)
건물면적: 0.00㎡ (토지 매각)
감정가: 117,363,000원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지매각
특이사항: 법정지상권 성립 여지 있음, 제시외 건물 매각 제외
1.2. 입지 조건
위치 및 주변 환경
본건은 충청남도 예산군 덕산면 광천리에 소재하며 ‘광천2리마을회관’ 동측 근거리에 위치합니다.
주변은 단독주택과 전, 답 등의 농경지 위주로 형성된 농촌 지역입니다.
토지의 형태는 부정형의 완경사지로, 현재 주거용 및 주거 부수 시설용 건부지로 이용 중입니다.
교통 상황
서측 근거리에 시내버스 정류장이 있으나, 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됩니다.
도로 상태
지적도상 맹지이나, 현황은 북측으로 폭 약 2미터 내외의 현황 도로를 경유하여 진출입이 가능합니다.
(단, 현황 도로의 법적 권리 확보 여부는 별도 확인이 필요합니다.)
토지이용계획 및 제한 상태
생산관리지역이며, 가축사육제한구역(일부제한 500m 모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.
주변 혐오시설 및 환경
본 물건의 소재지인 덕산면 광천리 인근에는 과거부터 음식폐기물 처리장((주)두비원)이 위치하여 악취, 공해 및 침출수 등으로 인한 환경 피해를 호소하는 주민들의 민원이 지속적으로 제기되어 왔습니다 .
특히, 겨울철에도 기분 나쁜 냄새가 진동하고 여름철에는 모기와 파리가 극심하게 들끓어 마을 주민들이 자체 방역에 나설 정도로 생활에 불편을 겪은 사례가 보고된 바 있습니다 .
**잠재적 리스크 항목에서 상세 분석합니다.**
1.3. 권리 분석
매각 대상 및 권리 사항
본 경매는 **토지(대지)**만 매각 대상이며, 지상의 **제시외 건물은 매각에서 제외**됩니다.
**특이사항으로 법정지상권 성립 여지**가 있습니다.
소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일한 부동산임의경매 사건입니다.
법정지상권 및 제시외 건물
토지와 건물의 소유자가 동일인(김OO)이었으나, 토지만 경매로 매각될 경우, 경매 시점(압류 또는 저당권 설정 시점)을 기준으로 건물에 대한 법정지상권이 성립할 가능성이 높습니다.
법정지상권이 성립된다면, 낙찰자는 토지 소유권을 취득하더라도 건물 소유자에게 건물을 철거하라고 요구할 수 없으며, 건물 소유자에게 토지 사용료(지료)를 청구할 수 있을 뿐입니다.
더불어, 지상의 제시외 건물(주거용 및 주거 부수 시설용으로 이용 중)은 매각에 포함되지 않으므로, 낙찰 후 건물 소유권을 취득할 수 없습니다.
임대차 관계
현재 임대 관계는 미상입니다. 현장조사 및 추가 확인이 필요합니다.
1.4. 상권 분석 및 생활 정보
상권 분석
본건이 위치한 곳은 주택 및 농경지가 혼재된 외곽의 농촌 지역으로, 상업 시설이나 주요 상권이 형성된 곳이 아닙니다.
따라서 본 토지는 상업적 투자 가치보다는 순수한 주거용 또는 농업용 토지로서의 가치에 중점을 두어야 합니다.
생활 정보
주변에 ‘광천2리마을회관’이 있는 전형적인 농촌 마을이며, 대중교통 이용은 다소 불편합니다.
생활 편의시설은 덕산면 소재지나 예산 읍내 방면으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.
**최대 리스크는 주변 환경 오염 문제입니다.** (아래 잠재적 리스크 참고)
1.5. 잠재적 리스크
법정지상권 리스크
가장 큰 리스크는 **법정지상권 성립 여지**와 **제시외 건물의 매각 제외**입니다.
이는 낙찰자가 토지를 낙찰받더라도 건물을 임의로 사용하거나 철거할 수 없어 토지 이용에 제약이 발생하며, 소송을 통해 지료를 받아야 하는 등의 복잡한 권리 관계를 수반하게 됩니다.
환경 오염 리스크 (악취/공해)
주변에 위치한 음식폐기물 처리장으로 인해 과거부터 현재까지 **지속적인 악취 및 공해 문제**가 보고되고 있습니다 .
이러한 환경 문제는 주거용 토지로서의 가치와 향후 매매 시 수요층 확보에 심각한 부정적 영향을 미칠 수 있는 핵심 리스크입니다.
맹지 리스크
현황은 도로를 이용 중이나, 지적도상 맹지라는 점은 향후 건축 행위나 토지 가치 평가에 있어 불리한 요소로 작용할 수 있습니다. (맹지 해소 방안 검토 필요)
1.6. 종합 의견
본 물건은 토지면적 1,349.00㎡ (약 408.09평)의 대형 필지로서 생산관리지역 내 주거용 부지로 활용되고 있습니다.
넓은 토지 면적은 장점이나, **법정지상권 성립 가능성**과 **지상의 제시외 건물 매각 제외**라는 복잡하고 치명적인 권리상의 하자를 안고 있습니다.
여기에 더해, 인근 음식폐기물 처리장으로 인한 **고질적인 악취 및 환경 문제**가 투자 가치를 크게 하락시키는 가장 현실적이고 중대한 리스크로 작용합니다 .
따라서 권리 분석 및 환경 리스크를 감안할 때, 일반적인 주거 목적으로의 투자에는 매우 신중한 접근이 필요하며, 감정가 대비 상당한 수준의 가격 조정 없이는 투자를 권유하기 어렵습니다.
1.7. 투자 포인트
대형 면적 및 낮은 가격 경쟁력
1,349.00㎡ (약 408.09평)의 넓은 면적을 보유하고 있어, 만약 권리 문제가 해결되거나 저렴하게 낙찰받을 경우 활용 가능성이 있습니다.
개발 행위의 제한적 가능성
생산관리지역이며 건부지로 이용 중인 점을 감안할 때, 추후 법정지상권 문제만 해결된다면 넓은 부지의 전원주택 등으로 활용할 여지는 있습니다.
**주의:** 본 물건은 **법정지상권 리스크**와 **환경 리스크(악취)**가 매우 크므로, **권리분석 전문가의 추가적인 현장 실사와 법리 검토**를 통해 매입 결정에 접근해야 합니다.
법원 정보
홍성지원 경매5계