나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20495 [1] 강원특별자치도 원주시 단계동 800-30 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건으로서,
외 벽 : 벽돌 및 페인팅 등 마감,
창 호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 인접 건물과 경계 불분명

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본사항

사건번호: 원주지원 2025타경20495 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단계동 800-30

용도: 다중주택

감정가: 552,380,080원

토지면적: 255.30㎡ (약 77.2평)

건물면적: 365.22㎡ (약 110.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

건축물준공일: 1997년 03월 14일

1.2. 입지조건

* 본건은 강원특별자치도 원주시 단계동 800-30번지에 소재하고 있습니다.

* 원주시의 주요 상업 중심지 중 하나인 단계동에 위치하며, 원주종합버스터미널과 인접하여 교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 단계초등학교(1963년 설립) 및 원주청원학교(공립 특수학교) 등 교육 시설이 인근에 자리하고 있습니다.

* 다수의 시내버스 노선(5, 5-2, 6, 7, 8, 9, 30, 83, 90, 91번 등)이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 다만, 단계동 지역은 건물 고도 제한 등으로 개발이 지연되고 상권 붕괴 및 슬럼화 논란이 있으며, 과거 방치된 공공기관 건물 등으로 인해 경관 문제가 제기되기도 합니다.

* 인접 건물과의 경계가 불분명하다는 점은 유의해야 할 사항입니다.

1.3. 권리분석

* 경매개시결정일: 2025년 02월 28일 (채권자: 조영상)

* 말소기준권리: 압류 (원주시, 2025년 09월 04일 접수)

* 매각으로 인수되는 권리:

* 을구 5번 주택임차권 (조영상, 2024년 11월 04일 등기): 임대차보증금 75,000,000원. 매수인이 인수함. (확정일자: 2022년 10월 27일, 전입일자: 없음)

* 현재 파악된 임차인 현황 (총 10인):

* 임차인: 김

보증금: 75,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-01-29, 확정일자: 2024-01-04, 대항력: 있음

* 임차인: 김

보증금: 3,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2024-09-02, 확정일자: 2025-03-11, 대항력: 있음

* 임차인: 박

보증금: 3,000,000원, 차임: 330,000원, 전입일자: 2023-08-31, 확정일자: 2025-03-11, 대항력: 있음

* 임차인: 손

보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-07-13, 확정일자: 2022-06-21, 대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 75,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-10-24, 확정일자: 2022-10-13, 대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-11-28, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 있음. (금액 미상이나 대항력 있어 주의 필요)

* 임차인: 정

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-07-15, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 있음. (금액 미상이나 대항력 있어 주의 필요)

* 임차인: 조

보증금: 75,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-11-04, 확정일자: 2022-10-27, 대항력: 있음. (물건명세서상 매수인 인수 대상)

* 임차인: 최

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-02-27, 확정일자: 2023-02-27, 대항력: 있음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-07-15, 확정일자: 2022-06-21, 대항력: 있음

* 총 인수되는 임차보증금: 75,000,000원 (조 임차인)

1.4. 상권분석

* 주변 유사 부동산 시세 분석:

* 단계하나VIVACHE (연립, 2017년식, 57.86㎡): 2026년 5월 매매가 13,500만원 (평당 약 233만원/㎡).

* 삼광빌라 (연립, 1986년식, 66㎡): 2026년 2월 매매가 8,500만원 (평당 약 129만원/㎡).

* 골든빌라 (다세대, 1992년식, 54.83㎡): 2026년 4월 매매가 5,900만원 (평당 약 108만원/㎡).

* 본건 건물은 1997년 준공된 다중주택으로, 연면적 365.22㎡ (약 110.5평) 규모입니다.

* 주변의 연립 및 다세대 주택 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건 건물은 평당 약 150만원 ~ 180만원 수준의 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

* 이를 연면적 365.22㎡에 적용 시, 약 547,830,000원 ~ 657,396,000원 범위의 시세가 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 본건은 다중주택으로서, 현재 다수의 임차인이 거주하고 있습니다.

* 주변에 단계초등학교, 원주청원학교 등 교육 시설이 위치합니다.

* 원주종합버스터미널이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 단계동 상권은 다양한 상점, 식당, 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 시내버스 노선 이용이 용이하여 원주시 전역으로의 이동이 수월합니다.

* 과거 단계동 지역에서 가축분뇨 처리장으로 인한 악취 문제가 언급된 바 있으나, 해당 시설은 폐쇄된 것으로 보입니다.

* 단계택지 일대에서는 불법 호객 행위 단속을 위한 시민 순찰 활동이 이루어지기도 했습니다.

1.6. 잠재적리스크

* 중복병합사건으로 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 임차권(조 임차인, 7,500만원)이 존재하여 매수인이 인수해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있어(이 , 정 ), 명도 및 정산 시 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 인접 건물과의 경계가 불분명하여 향후 분쟁의 소지가 있습니다.

* 제시외 건물(15.66㎡)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 이에 대한 처리 방안을 마련해야 합니다.

* 건물 준공 연도(1997년)를 고려할 때, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합의견

* 본건은 원주시 단계동에 위치한 다중주택으로, 감정가는 5.5억원 수준입니다.

* 7,500만원의 임차보증금이 매수인에게 인수되며, 추가로 금액 미상의 대항력 있는 임차인도 존재합니다.

* 주변 시세는 유사성이 높은 신축 주택의 경우 높으나, 오래된 주택의 경우 상대적으로 낮게 형성되어 있습니다. 본건의 가치는 연면적 대비 시세 추정치 범위 내에 있습니다.

* 잠재적 리스크(인수되는 임차권, 미상 임차인, 경계 불분명, 제시외 건물, 노후화)를 충분히 고려해야 합니다.

1.8. 투자포인트

* 다중주택으로서의 임대수익 창출 가능성이 있습니다.

* 감정가가 주변 시세 범위의 하단에 위치하여 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상입찰가

* 감정가: 552,380,080원

* 인수되는 임차보증금: 75,000,000원 (조 임차인)

* 시세 추정 범위: 약 547,830,000원 ~ 657,396,000원

* 본건의 입찰가 산정 시, 감정가 수준을 기준으로 하되 인수되는 임차보증금 7,500만원과 잠재적 리스크(금액 미상 임차인, 경계불명, 제시외 건물 등)를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 인수 보증금은 제외하고 산정하도록 명시되어 있으나, 실제 매수 후 부담해야 할 비용이므로 이를 감안하여 입찰가를 보수적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

* 종합적으로 볼 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 500,000,000원 ~ 540,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.