나이스옥션 법원경매 원주 2025타경275 [1] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1903-6 1층146호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 '왜준지사거리' 북동측 인근에 위치하며,
부근은 근린생활 및 업무시설 등이 주로 소재하는 원주혁신도시 내 상가지대임.

교통상황

대상까지 제반차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하며,
버스 정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, 일반철골구조 철근콘크리트슬래브지붕 13층건내
제1층 제146호 로서,
외벽 : 외장석재, 폐어그라스 등 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
천장 : 아스텍스 마감,
창호 : 알류미늄샷시 단창임.

이용상태

대상건물의 집합건축물대장상 용도는 휴게음식점임.(기준시점 현재 공실)

설비내역

수세식 위생설비 및 급배수 설비, 소화전설비, 승강기설비, 스프링클러설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 업무시설, 제1,2종 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약20m 내외의 아스팔트포장도로 및 남서측으로 노폭 약20m
내외의 보도블럭포장 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 일반상업지역 , 지구단위계획구역(혁신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-03-24)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>
임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 원주지원 2025타경275 (1)

물건종별: 근린상가 (집합건물)

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1903-6, 1층 146호 (도로명주소: 강원특별자치도 원주시 황금로 8)

용도: 근린상가 (건축물 현황: 휴게음식점)

1.2. 건물 및 토지 현황

감정가: 629,000,000원

토지면적: 12.04㎡ (약 3.64평)

토지 지분: 12.0353㎡ (약 3.64평)

건물면적: 52.81㎡ (약 15.98평)

건물 지분: 52.814㎡ (약 15.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 하나은행으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 '왜준지사거리' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설 및 업무시설 등이 주로 소재하는 원주혁신도시 내 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 제반 차량의 출입이 가능합니다.

인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

대상 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시)에 해당합니다.

또한 중로 1, 2류 도로에 각각 접해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한, 모든 축종 제한) 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 제이엔씨개발주식회사 (2017-07-31)

* 소유권이전: 정지윤 (2017-08-25, 매매 금683,200,000원)

* 근저당권: 하나은행 (2017-08-25, 금475,200,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 강원신용보증재단 (2024-09-09, 금82,500,000원) - 말소

* 가압류: 농협은행 (2025-01-14, 금63,962,065원) - 말소

* 임의경매: 하나은행 (2025-02-11, 금351,520,447원) - 본건 경매 신청, 말소

총 등기부채권 금액은 621,662,065원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주의사항: 임차인 현황 정보가 "미상"이므로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임은 어떻게 되는지 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행, 2017-08-25)

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 을1 근저당권, 갑3 가압류, 갑4 가압류, 갑5 임의경매.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부 요약상 개요가 기재되어 있지 않아, 해당사항 없는 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 원주혁신도시는 최근 개발된 신도시로서, 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상권이 형성되어 있습니다.

* 현재 건물은 휴게음식점 용도로 이용되어 왔으나, 감정평가서 상 기준시점 현재 공실 상태로 파악됩니다.

* 주변 시설에 대한 외부 검색은 본 보고서 작성 지침상 제한되므로, 혐오시설 존재 여부 등 구체적인 상권 분석은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 인근 시내버스 정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용 편의성이 있습니다.

* 그 외 주변 편의시설 및 생활환경에 대한 상세 정보는 제공된 자료에 포함되어 있지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 현재 건물이 공실 상태로, 임대차 목적물로서 공실 장기화 가능성이 존재합니다.

* 임차인 관련 불확실성: 임차인 현황이 미상으로, 인수되는 권리는 없으나 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구 등 일부 토지 이용 관련 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 원주혁신도시 내 상가로, 향후 지역 발전과 함께 상권 활성화 가능성을 내포하고 있습니다.

* 권리상 큰 문제는 없어 보이며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 현재 공실 상태이며 임차인 현황 미상인 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인입니다.

* 공실 해소 및 합리적인 임대료 책정 여부에 따라 수익률이 결정될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 원주혁신도시라는 입지 조건으로, 장기적인 성장 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 건물의 구조 및 설비는 일반적인 상가 용도에 적합한 수준입니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 등 절차 진행이 상대적으로 용이할 수 있습니다.

* 현재 공실 상태를 해소하고 적정 임차인을 유치할 경우, 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

* 제공된 정보만으로는 정확한 시장 시세 및 향후 예상 임대 수익률 산출이 어려워, 구체적인 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

* 감정가 629,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 물건의 실질 가치를 평가해야 합니다.

* 입찰가는 상기 언급된 공실 리스크, 임차인 관련 불확실성 등을 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 할 것입니다.

* 인수해야 할 보증금은 없으므로, 온전히 물건의 가치와 회수 가능성을 기반으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.