나이스옥션 법원경매 원주 2025타경190 [1] 강원특별자치도 원주시 태장동 1024-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목 · 평가일 2025.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 태장동 소재 태장초등학교 북측 인근에 위치하며 부근은 아파
트, 주택 및 주거나지 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약5미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한),
상대보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서
외벽:석재붙임, 드라이비트마감
내벽:벽지도배마감, 타일붙임 등
창호:PVC창호

이용상태

일반건축물대장상 사무소(1층 및 2층 일부) 및 다가구주택(2층 일부, 3층, 4층) 용도임.

설비내역

가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대중인 것으로 조사되나 상세한 임대내역은 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 지상에 매각에서 제외되는 소유자 미상의 컨테이너 소재함
- 피로티(주차장) 및 발코니 부분 등은 건물에 감안하여 평가함
-매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경190 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 물건종별: 근린주택

* 채권자: 대OOOOOOO (대원신용협동조합으로 추정)

* 감정가: 1,010,934,420원

* 재매각 여부: 재매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 1024-6

* 토지 면적: 271.00㎡ (약 81.97평)

* 건물 면적: 482.70㎡ (약 146.05평)

* 제시외 건물 면적: 15.96㎡ (약 4.83평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 재매각 물건임.

* 일괄매각이며, 제시외 건물(컨테이너 등)이 포함될 수 있음. (단, 지상 컨테이너는 소유자 미상이며 매각에서 제외될 수 있음)

* 피로티(주차장) 및 발코니 부분 등은 건물가액에 포함하여 평가됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 강원특별자치도 원주시 태장동 소재 태장초등학교 북측 인근에 위치함.

* 주변은 아파트, 주택 및 주거나지 등으로 형성된 주택지대임.

2.2. 교통 및 도로

* 버스 노선 및 운행 빈도 등을 고려 시 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

* 동측으로 폭 약 5미터 내외의 도로에 접하여 차량 통행이 가능함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만)

* 가축사육제한구역 (전부제한, 모든 축종 제한)

* 상대보호구역

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 2021.01.19. 접수된 대원신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 520,000,000원)

* 본 경매는 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부 채권 총액 (토지): 629,399,994원 (근저당 5.2억, 근저당 0.45억, 가압류 1.09억, 가압류 0.53억)

* 등기부 채권 총액 (건물): 869,399,994원 (근저당 5.2억, 근저당 0.45억, 주택임차권 0.6억, 전세권 0.8억, 주택임차권 0.7억, 주택임차권 0.3억, 가압류 1.09억, 가압류 0.53억)

* 최근 말소된 권리: 주식회사케이뱅크 가압류, 이승택 가압류, 대원신용협동조합 임의경매 (매각으로 소멸 대상)

3.2. 임차인 현황 분석

* 총 7명의 임차인이 조사되었으나, 모두 대항력 없음으로 확인됨.

* 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 변제받아야 함.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 1: 김

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-05

* 확정일자: 2021-09-23

* 배당신고일자: 2025-02-18

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 2: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-02

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 3: 유

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2022-12-13

* 확정일자: 2022-12-13

* 배당신고일자: 2024-02-27

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 4: 임

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2022-05-23

* 확정일자: 2022-05-23

* 배당신고일자: 2025-02-19

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 5: 장

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-07

* 확정일자: 2021-12-08

* 배당신고일자: 2024-12-17

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 6: 전

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-10

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 7: 한국도로공사

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-03-21

* 대항력: 없음

* 비고:

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 본건(근린주택)과 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 정보들은 주로 소규모 주거용 건물이며, 본건은 4층 규모의 복합 용도(사무소 및 다가구주택) 근린주택입니다.

* 예시된 최근 매매 정보:

* 태장동 1394-4번지 (동우하이츠빌라, 연립, 1993년식): 2026년 6월, 40,000,000원

* 태장동 1390-7번지 (장미연립, 연립, 1984년식): 2026년 5월, 48,000,000원

* 태장동 산197-2번지 (197-2, 다세대, 1989년식): 2026년 7월, 50,000,000원

* 이 가격대는 소형 주택의 매매가로, 본건의 감정가(10억 1천만원)와는 큰 차이가 있습니다. 이는 본건이 훨씬 크고 다양한 용도로 사용 가능한 근린주택이기 때문으로 판단됩니다.

* 본건의 감정가는 ㎡당 약 370만원 수준으로, 이는 주변 지역의 일반적인 단독주택이나 빌라 시세와는 차이가 크며, 상업/주거 복합건물의 가치를 반영하는 것으로 보입니다.

4.2. 상권 특성

* 본건은 주택지대에 위치하여 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 주변에 태장초등학교가 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 교통 상황은 보통 수준이나, 지역 내 기반 시설 접근성은 무난할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 주택 및 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 태장초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.2. 교통

* 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 차량 이용 시 동측으로 약 5미터 폭의 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

* 본건은 재매각 물건으로, 최초 경매에서 유찰되었거나 매각이 취소된 이력이 있습니다. 이는 시장의 수요가 예상보다 낮거나, 특별한 사유가 있을 수 있음을 시사합니다.

6.2. 제시외 건물 및 물건

* 지상에 매각에서 제외되는 소유자 미상의 컨테이너가 소재합니다. 이는 매각 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가적인 시간이나 비용을 고려해야 할 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계

* 건물은 임대 중인 것으로 조사되었으나, 상세한 임대 내역은 미상입니다.

* 모든 임차인이 대항력은 없으나, 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 잔여 보증금에 대해 추가적인 법적 절차를 요구할 수 있습니다. (본 건의 경우, 배당 가용 금액 및 순위에 따라 달라질 수 있습니다.)

6.4. 지역 지구 제한

* 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역으로 지정되어 있어, 소음 관련 영향 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 원주시 태장동에 위치한 4층 규모의 근린주택으로, 토지 271㎡, 건물 482.7㎡의 넓은 면적을 가지고 있습니다. 태장초등학교 인근 주택지대에 위치하며, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 재매각 물건이라는 점, 소유자 미상의 컨테이너가 소재하는 점, 그리고 군용비행장 소음대책구역에 해당되는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변 시세 정보는 본건의 규모 및 용도와 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵지만, 감정가는 해당 지역의 일반적인 단독주택/빌라 시세보다 높은 수준입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

* 주택지대 내 위치하여 안정적인 주거 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 초등학교 인근으로 교육 환경 접근성이 양호합니다.

8.2. 수익성

* 사무소 및 다가구주택 복합 용도로, 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다. (실제 임대 내역은 미상이나, 건물 구조상 다수 가구 임대가 가능할 것으로 추정)

* 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없으므로, 명도 완료 후 즉시 임대 수익 극대화 및 재건축/리모델링 등 의사 결정이 용이합니다.

8.3. 권리관계

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 깨끗한 권리 상태에서 인수가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 및 평가

* 본건의 감정가는 1,010,934,420원 (약 10.1억원)입니다.

* 제공된 주변 연립/다세대/빌라의 최근 매매가(4천만~5천만원)는 본건과 규모 및 용도가 달라 직접적인 비교가 어렵습니다. 이는 지역 내 소형 주거용 부동산의 가격대를 보여주는 것이며, 본건의 가치는 이러한 가격대와는 차이가 큽니다.

* 건축물 정보상 건물 연면적 약 146평, 토지 약 82평을 고려할 때, 본 건물의 구조(철근콘크리트, 4층) 및 용도(근린주택)를 감안하면 감정가는 지역 시세 대비 합리적이거나 약간 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 재매각 물건이라는 점을 감안하면, 최초 감정가보다 낮은 금액으로 최저 입찰가가 설정되었을 가능성이 높습니다. (정확한 최저 입찰가는 경매 정보 확인 필요)

* 잠재적 리스크(재매각, 제시외 컨테이너, 소음대책구역)와 명도 가능성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

* 본건의 감정가 10.1억원을 기준으로, 재매각으로 인한 가격 조정 가능성 및 시장 상황을 고려할 때, 7억 5천만원 ~ 9억 5천만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 이는 본 건의 명도 용이성, 잠재적 임대 수익, 향후 가치 상승 가능성 등을 종합적으로 고려한 예상치입니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현재 진행 중인 경매의 최저 매각 가격과 현장 조사를 통한 건물 상태 및 임대 현황 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.