나이스옥션 법원경매 원주 2025타경183 [1] 강원특별자치도 횡성군 안흥면 지구리 39 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.02.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 안흥면 지구리 소재 "이안교" 남동측 인근에 위치하며 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 주로 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 버스 정류장까지의 거리 및 배차간격을 고려할 때 대중 교통 이용 다소 불편함.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임. 일련번호(3~6) : 공히 부정형의 토지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 서측으로 일련번호(3)에 개설된 노폭 약 4m의 포장도로에 접함. 일련번호(3) : 본건 북서측으로 일련번호(6)에 개설된 노폭 약 4m의 포장도로에 접함. 일련번호(4) : 본건 북서측으로 일련번호(3)에 개설된 노폭 약 4m의 포장도로에 접함. 일련번호(5) : 본건 서측 및 북측으로 일련번호(3,4)에 개설된 노폭 약 4m의 포장도로에 접함. 일련번호(6) : 본건 북서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3~6) : 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-01-12),가축사육제한구역(2017-05 -01)(일부제한구역(돼지,개,닭,오리,메추리:2000m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 목구조위 슁글지붕 단층 건물로서 주요 마감재는 다음과 같음. 외벽 : 목재사이딩 마감 등 내벽 : 벽지, 타일 마감 등 창호 : PVC새시 창호 등

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후면 건물개황도와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ), 관정 1식이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함, 지적경계불분명
- 목록1 및 인접지인 지구리 57-1 경계지상에 소재(정확한 위치는 측량 등 필요)하는 물탱크실 및 관정은 매각대상에 포함
- 감정평가액(최저매각가격)은 지상에 소재하는 수목을 포함한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경183 (1)

강원특별자치도 횡성군 안흥면 지구리 39

단독주택

감정가: 282,791,400원 (28,279.14만원)

토지면적: 1848.00㎡ (약 559.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 94.20㎡ (약 28.50평)

건물 제시외면적: 57.48㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 제시외 건물(물탱크실, 관정) 및 지상 수목 포함

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함, 지적 경계 불분명. 물탱크실 및 관정 포함 (정확한 위치는 측량 필요)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 횡성군 안흥면 지구리 "이안교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 주로 소재하는 지역임.

* 교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근 버스 정류장까지의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편함.

* 도로상태

본 건 토지는 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하며, 인접 토지들 또한 약 4m 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리, 메추리: 2000m 이하)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을24 근저당권 (2021-05-31, 원주밝음신용협동조합, 120,000,000원)

* 인수되는 권리

목록5 을구 순위 4번 승역지 지역권등기 (2020. 3. 17. 등기)는 매수인이 인수함.

* 소멸되는 권리

상기 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(가압류, 압류, 근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 89,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-10-16

* 확정일자: 2023-10-16

* 배당신고일자: 2025-03-27

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본 물건은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 전원 지역에 위치하여 상업 시설보다는 주거 및 자연 환경 위주의 특성을 보임.

* 상업시설 현황

제공된 정보만으로는 주변 상업 시설에 대한 구체적인 파악이 어려우나, 대중교통 불편으로 보아 중심 상업 지구와는 거리가 있을 것으로 예상됨.

* 주요 편의시설 (추정)

인근 읍/면 소재지로 이동해야 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능할 것으로 보임.

1.4. 생활정보

* 교통

차량 접근은 원활하나, 대중교통 이용이 불편하여 자가용이 필수적일 수 있음.

* 교육

인근 교육 시설(초, 중학교 등)과의 거리는 지역 내 위치에 따라 달라질 수 있으며, 대중교통 불편으로 인해 통학 거리가 고려될 수 있음.

* 기타

단독주택으로 이용 중이며, 임대 관계는 미상임.

1.5. 잠재적 리스크

* 지적 경계 불분명

토지의 정확한 경계를 확인하기 위한 측량이 필요하며, 이는 향후 토지 활용 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있음.

* 인수되는 지역권

목록5 을구 순위 4번 지역권등기가 매각으로 소멸되지 않고 인수되므로, 해당 지역권의 구체적인 내용과 토지 이용에 미치는 영향을 면밀히 검토해야 함.

* 대중교통 불편

자가용 없이 생활하기에는 불편함이 따를 수 있는 지역임.

* 제시외 건물 및 수목 포함

감정가에는 제시외 건물(물탱크실, 관정)과 지상 수목이 포함되어 있어, 이에 대한 철거 또는 활용 계획 수립 및 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 임대관계 미상

현재 건물의 임대 관계가 명확하지 않아, 실제 명도 시 임차인 관련 변수가 발생할 수 있음 (다만, 본 건 임차인 김 은 대항력이 없음).

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 횡성군 안흥면 지구리에 소재한 단독주택으로, 약 559평의 넓은 토지와 약 28.5평의 건물로 구성되어 있음. 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 전원 지역이며, 교통은 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 불편함. 권리 관계상 매각으로 소멸되지 않는 지역권이 존재하며, 임차인 김 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음. 지적 경계 불분명, 인수되는 지역권 등의 잠재적 리스크 요인을 보유하고 있으나, 넓은 토지 면적과 비교적 신축 건물(2019년 준공)이라는 점은 긍정적 요소로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 활용 가치

1848㎡ (약 559평)의 넓은 토지는 향후 증축, 신축, 또는 주말 주택, 전원 생활 공간 등으로 다양하게 활용할 수 있는 잠재력을 지님.

* 신축 단독주택

2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 즉시 거주하거나 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있음.

* 토지 중심 투자

건물 규모 대비 넓은 토지를 갖추고 있어, 향후 토지 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 포인트가 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 282,791,400원 (약 2.8억원)입니다.

인수되는 권리(지역권)가 존재하며, 지적 경계 불분명, 대중교통 불편 등의 리스크 요인이 있습니다.

또한, 주변 시세 분석을 위한 JSON 데이터가 제공되지 않아 현재 시세 기준의 정확한 분석에는 한계가 있습니다.

상기 정보와 보수적인 관점을 고려하여, 예상 입찰가를 다음과 같이 산정합니다.

* 감정가: 282,791,400원

* 잠재적 리스크 및 현장 조사의 필요성 고려

* 주변 시세 정보 부재로 인한 보수적 접근

보수적 예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 250,000,000원 (약 2.0억 ~ 2.5억 원)

현 시점에서의 추천 입찰가: 220,000,000원 (약 2.2억 원)

상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태, 주변 시세, 법적 권리 관계 등을 재확인하고 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.