나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20422 [1] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1884-1 메이져플러스 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 '건강보험심사평가원' 북서측 인근에
위치하는 부동산으로서, 주위는 상업용시설 및 업무시설 등이 밀집 소재하는 원주
혁신도시내 정비된 상업지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼때 대중
교통 이용여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제4층 제401호(외)로서
외벽 : 복합판넬붙이기 및 착색페어그래스 등 마감,
내벽 : 근린생활시설용 내부인테리어 등 마감,
바닥 : 인조석물갈기 및 타일깔기 등 마감,
창호 : 알미늄샷시창호 마감입니다.

이용상태

공히 근린생활시설(공실)입니다.
*상세 이용내역은 후면 '내부구조도' 참조.

설비내역

공동위생설비 및 엘리베이터설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형 토지로서, '상업용건부지'입니다.

인접 도로상태등

본건 주위로 아스콘포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-03-24)(접
합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-24)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축
종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시
조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 폐문.부재로 인하여 임대관계 및 내부구조 등 조사치 못한바 자세한
내역은 경매 진행시 별도의 확인 요합니다.
*상기 'I. 감정평가의 개요, 5. 기타검토 및 참고사항'참조.

물건 비고

- 일괄매각
- 401호, 402호를 일단지의 키즈시설로 사용하다가 중단된 상태로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20422 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1884-1, 메이져플러스 4층 401호

용도: 근린상가

감정가: 766,000,000원

토지면적: 162.68㎡ (약 49.2평)

토지지분: 162.68051843259872㎡ (약 49.2평)

건물면적: 336.02㎡ (약 101.6평)

건물지분: 336.02㎡ (약 101.6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프에이치2306유동화전문유한회사 (FPH2306유동화전문유한회사)

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 일괄매각, 401호와 402호를 일단지의 키즈시설로 사용하다가 중단된 상태로 보임

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 '건강보험심사평가원' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 원주 혁신도시 내 상업지대로, 상업용 시설 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

차량 출입은 용이하며, 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

건물 주위로 아스콘 포장도로가 소재하여 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 8월 22일 접수된 하나은행 근저당 (을3)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 파악됩니다.

주요 등기사항 요약:

* 소유권 이전 (갑2): 주식회사 민들레 (2016-08-22)

* 소유권 이전 (갑5): 주식회사 일성건설 (2019-08-22)

* 근저당 (을3): 하나은행 (2019-08-22, 660,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑6): 근로복지공단 (2022-12-12, 21,000,000원) - 말소

* 압류 (갑7): 원주세무서장 (2023-01-12) - 말소

* 가압류 (갑8): 신용보증기금 (2023-01-13, 297,000,000원) - 말소

* 가압류 (갑9): 강원신용보증재단 (2023-02-20, 30,000,000원) - 말소

* 압류 (갑10): 국민건강보험공단 (2023-03-06) - 말소

* 압류 (갑12): 원주시 (2024-09-05) - 말소

* 임의경매 개시 결정 (갑14): 에프에이치2306유동화전문유한회사 (2025-02-03, 646,818,185원)

등기부채권 총액: 1,008,000,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

하지만, 폐문 및 부재로 인해 임대차 관계 및 내부 구조 조사가 이루어지지 않았으므로, 경매 진행 시 별도의 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 원주 혁신도시 내 상업지대에 위치하여, 건강보험심사평가원 등 공공기관 및 관련 업무 시설 종사자를 잠재적 고객으로 확보할 수 있는 입지입니다.

주변에 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

다만, 401호와 402호가 키즈시설로 운영되다 중단된 상태인 점은 해당 상권의 일부 업종에 대한 수요나 운영상의 어려움을 시사할 수 있습니다.

5. 생활정보

원주 혁신도시는 계획적으로 조성된 지역으로, 상업 시설, 업무 시설, 주거 시설 및 녹지 공간이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 병원, 은행, 식당, 카페 등 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 401호, 402호의 키즈시설 운영 중단으로 인한 해당 호실 및 인접 호실의 공실 가능성이 존재합니다. 향후 임차인 확보 시까지 공실이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 미확인: 임대차 관계 및 내부 구조에 대한 정확한 정보가 부족하여, 인수할 임차인이 있거나 내부 상태가 예상과 다를 수 있습니다. 상세 조사가 필요합니다.

* 유동화 물건: 유동화 전문회사가 채권자가 된 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 채권 양수도와 관련된 추가적인 변동 가능성 등을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주 혁신도시라는 좋은 입지에 위치한 근린생활시설로서, 잠재적인 가치를 지니고 있습니다.

건축물대장 상 용도 또한 근린생활시설로 적합하며, 건물 구조 및 설비 또한 통상적인 상가 수준입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 깨끗한 편입니다.

그러나 401호, 402호의 키즈시설 운영 중단 사례는 향후 임차인 모집에 있어 신중한 접근이 필요함을 시사하며, 상세한 임대차 관계 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 혁신도시의 지속적인 발전 가능성: 다수의 공공기관 이전으로 배후 수요가 확보되어 있으며, 향후 지역 경제 활성화에 따른 상권 가치 상승이 기대됩니다.

* 대규모 상업/업무 단지 내 입지: 혁신도시 내 다른 상업 시설과의 시너지를 통한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소되는 권리가 많아 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 766,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 목표 수익률 및 투자 회수 기간

* 본건의 현재 공실 상태 및 향후 임차인 확보 가능성

* 내부 수리 및 시설 개선에 필요한 예상 비용

* 동일 지역 내 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가

* 인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세 현장 조사, 주변 시세 파악, 공실 리스크 분석 등이 선행되어야 하며, 이는 전문가와 상담하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.