나이스옥션 법원경매 원주 2025타경121 [1] 강원특별자치도 원주시 중앙동 28-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.02.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1-3토지는 강원특별자치도 원주시 중앙동 소재 토지로서 주위는 소규모상가가 밀집한 도로변 상가지대이며, 기호5,6토지는 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 소재 토지로서 주위는 농가주택, 전, 임야 등이 소재하는 도시외곽 농촌마을 인근지역임.

교통상황

본건 기호1-3토지는 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통이며, 기호5,6토지는 본건 및 본건인근까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호1-3호토지는 인접 토지 대비 평지의 부정형의 토지이며, 기호5,6토지는 인접 토지 대비 완경사의 부정형의 토지임. 기호1,2,3토지는 기준시점 현재 산업용건부지로 이용중이며, 기호5,6토지는 전 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,2,3토지는 중로한면, 기호5,6토지는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(200m~500m)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> : 중앙동 28-3 일반상업지역, 국토이용기타용도지구(건축선결정지(1m)), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한지역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(200m~500m)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> : 중앙동 28-4, 28-10 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06) 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> : 흥양리 1005-2 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> : 흥양리 1006

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4 : 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물임.

이용상태

점포, 사무실, 위락시설 등으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

ㄱ. 창고(샌드위치 판넬 2층) : 약 6㎡임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경121 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 중앙동 28-3 (외 필지)

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설) - 점포, 사무실, 위락시설 등

감정가: 4,245,070,200원

토지면적: 274.40㎡ (약 83.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 749.25㎡ (약 226.65평)

건물 제시외면적: 6.00㎡ (창고, 샌드위치 판넬 2층)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사

특이사항: 유동화물건, 중복병합사건, 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보, 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 중앙동 소재지로, 소규모 상가가 밀집한 도로변 상가지대에 위치합니다. 또한, 일부 필지(흥양리)는 농가주택, 전, 임야 등이 소재하는 도시 외곽 농촌 마을 인근 지역에 속해 있습니다.

* 교통상황

중앙동 소재 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 흥양리 소재 필지 역시 차량 접근이 가능하며 인근 버스 정류장 이용이 편리합니다.

* 토지 이용상태

중앙동 소재 토지는 인접 토지 대비 평지 부정형이며, 현재 산업용 건부지로 이용 중입니다. 흥양리 소재 토지는 인접 토지 대비 완경사의 부정형 토지로, 전 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

중앙동 소재 토지는 중로에 한 면이 접합되어 있습니다. 흥양리 소재 토지는 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

중앙동 토지는 일반상업지역, 방화지구, 역사문화환경보존지역(200m~500m)으로 지정되어 있습니다. 흥양리 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변시설

원주 중앙동 지역은 상가 밀집 지역으로 식당, 점포, 공방 등이 다수 분포하고 있으며, 문화관광형 시장으로 선정된 중앙시장이 인접해 있어 관련 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 주변에 원주 센트럴 호텔 등 숙박 시설이 위치하고 있습니다. 소초면 흥양리 지역 인근에는 치악산, 뮤지엄산 등 관광지와 온누리펜션, 송림힐링펜션 등 숙박 시설이 있습니다.

* 혐오시설 유무

원주시 소초면 지역에서 의료폐기물 소각시설, 아스콘 공장, 태양광 발전시설 등 갈등 유발 시설 추진과 관련된 주민 반발 사례가 보고된 바 있습니다. 본건 소재지와 직접적인 인접 여부는 추가 확인이 필요하나, 지역 내에서 이러한 시설 추진 관련 논란이 존재함을 유의해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2, 2020년 04월 10일, 근저당 (농협은행주식회사)

* 등기부채권 총액: 2,299,200,000원

* 임차인 현황

* 김

보증금: 30,000,000원

차임: 1,400,000원

전입일자(사업일자): 2017-04-26

확정일자: 2017-04-26

배당신고일자: 2025-02-18

대항력: 있음

비고: 배당 신고가 되어 있어, 보증금 인수 가능성은 낮음.

* 임

보증금: 10,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자(사업일자): 2023-01-27

확정일자: 2023-01-27

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: 대항력 없음.

* 인수 가능한 보증금: 0원 (대항력 있는 임차인의 보증금은 배당 신고되어 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.3. 상권분석

* 주요 상권 특성

본건이 위치한 원주시 중앙동은 소규모 상가가 밀집한 도로변 상가지대입니다. 과거 도매 중심에서 벗어나 식당, 점포, 공방 등이 입점하며 먹거리 및 문화 중심 상권으로 변화하고 있습니다.

* 업종 분포

건축물 현황상 점포, 사무실, 위락시설 등으로 이용되고 있어 다양한 상업적 업종이 입점 가능합니다.

* 잠재적 개발 가능성

중앙 상업지역에 위치하여 유동인구가 많고, 문화관광형 시장과 인접하여 집객 효과가 기대됩니다. 향후 지역 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 접근성

중앙동 지역은 시내버스 노선이 다수 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 중로에 접하여 양호한 편입니다.

* 편의시설

상업 밀집 지역에 위치하여 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 중앙시장과 인접하여 문화생활을 즐길 수 있는 공간도 마련되어 있습니다.

* 주거 환경

본건은 상업 시설로 주로 이용되나, 주변 지역의 상권 발달은 직주근접 및 상업 시설 이용의 편의성을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

김 임차인은 대항력이 있으나, 배당 신고일자(2025-02-18)가 기재되어 있어 경매 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인 관련 변수는 항상 주의 깊게 살펴야 합니다.

* 중복/병합 사건

중복병합사건, 중복사건으로 분류되어 있어, 관련 서류 및 절차를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

* 유동화 물건

유동화 물건으로, 채권 구조 및 매각 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 맹지 토지

일부 토지(흥양리)가 맹지로서, 해당 필지의 활용도 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한

중앙동 소재 토지는 방화지구, 역사문화환경보존지역(200m~500m)에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물

건물 면적 외 6㎡의 제시외 건물(창고)이 포함되어 매각되므로, 현황과 공부상의 일치 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 원주 시내 중심 상업 지역에 위치한 근린생활시설로서, 입지적 장점과 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만 맹지인 토지, 복합적인 사건 관계, 대항력 있는 임차인의 존재 등은 주의 깊게 고려해야 할 요소입니다. 흥양리 지역의 토지는 중앙동 지역과는 상반된 농촌 지역 특성을 보이므로, 물건 전체의 가치 산정에 있어 이러한 복합성을 감안해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 전략적 입지: 원주시 중앙동 상업지구 내 위치하여 유동인구가 많고 접근성이 뛰어납니다.

* 수익 창출 가능성: 점포, 사무실, 위락시설 등 다양한 용도로 활용 가능하며, 기존 상권 활성화로 인한 임대 수익 증대 기대.

* 면적: 넓은 건물 면적을 활용한 다목적 상업 시설 운영 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 4,245,070,200원입니다. 예상 입찰가는 위에서 언급된 물건의 강점과 잠재적 리스크, 그리고 현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 존재, 중복 사건, 유동화 물건 등 추가적인 확인 및 검토가 필요하므로 신중한 접근이 요구됩니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 기반으로 한 추가적인 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.