나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경887 [1] 충청남도 예산군 예산읍 창소리 30-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경887 [1] 충청남도 예산군 예산읍 창소리 30-1 답 경매

• 사건번호: 2025타경887
• 주소: 충청남도 예산군 예산읍 창소리 30-1
• 감정가: 192,150,000원
• 최저가: 94,154,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

홍성지원 경매5계 2025타경887 | 소재지: 충청남도 예산군 예산읍 창소리 30-1 | 감정가: 192,150,000원 | 최저가: 94,154,000원 | 용도: 답

1. 충남 예산군 예산읍 창소리 답 경매물건 분석 보고서 (사건번호: 2025타경887)

1.1. 물건 기본 정보 및 개요

본 경매 물건은 충청남도 예산군 예산읍 창소리 30-1 소재의 답(畓)입니다. 사건번호는 홍성지원 2025타경887 (1)이며, 부동산 임의경매 사건입니다. 토지 전체가 매각 대상이며, 감정가는 192,150,000원으로 책정되었습니다. 소유자와 채무자는 신OO, 채권자는 예OOOOOOO입니다.

토지면적은 1,525.00㎡로 약 461.31평에 달하는 규모입니다. 지목은 답(畓)이나 현황 역시 '답'으로 이용 중입니다. 건물 면적은 0.00㎡로, 순수 토지 매각 물건입니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경

본건은 예산읍 창소리 '신례원성당' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택 및 농경지 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

교통상황

인근까지 차량 접근은 가능하며, 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 지역 내 주요 시설 및 시내와의 접근성은 양호한 편으로 보입니다.

형태 및 이용상태

토지의 형태는 사다리형의 평지이며, 현재 논(답)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

주의사항으로, 본 토지는 지적상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 비포장도로가 개설되어 있어 사실상 차량 진출입로는 확보된 상태입니다. (현장 확인 필수)

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))에 해당하여 축사 운영 등은 제한됩니다. 자연녹지지역은 건폐율 및 용적률이 낮아 개발행위가 제한적이나, 도시지역 내 마지막 개발 가능지로 분류되어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.3. 권리 분석 (Legal Analysis)

경매구분

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행에 따른 경매입니다.

소유 및 채무 관계

소유자와 채무자가 동일인(신OO)이므로 복잡한 채무관계보다는 단순한 담보권 실행으로 파악됩니다. 낙찰자가 인수할 여지는 없는 것으로 보이며, 법원 매각물건명세서상 추가적인 인수 권리 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

매각대상

토지만 매각되는 건으로, 토지 외 건물이나 제시외 물건은 없습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석

본건 주변은 농가주택과 농경지가 주를 이루는 지역으로, 상업적인 시설은 거의 없습니다. 다만, 인근에 신례원성당이 위치하며, 검색된 정보에 따르면 직선거리 약 250m 거리에 위치했던 옛 충남방직 부지가 문화관광 핵심 거점으로 개발될 예정에 있어 향후 지역 개발 호재가 예상됩니다. (개발 정보는 추가적인 사실 확인이 필요합니다.)

생활 정보

예산읍 시가지와 멀지 않은 외곽에 위치하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 인근 농지는 전국 생산량의 상당 부분을 차지하는 예산의 쪽파 시설재배 등 농업 활동이 활발한 지역입니다.

혐오시설

주변 검색 결과, 물건지 인근에 특정 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 하지만 농촌 지역 특성상 소규모 축사(본건은 가축사육제한구역임)나 농업 관련 시설이 있을 수 있으므로 현장답사를 통한 꼼꼼한 확인이 요구됩니다.

1.5. 잠재적 리스크 분석 (Potential Risks)

농지취득자격증명 (농취증) 리스크

가장 중요한 리스크입니다. 본 물건은 지목 및 현황이 '답'이므로 농지취득자격증명이 필수입니다. '미제출시 보증금 몰수'라는 명확한 주의사항이 기재되어 있어, 농업경영계획을 수립할 수 없는 투자자는 입찰에 신중해야 합니다.

원상회복명령 리스크

현황이 '답'이지만 자연녹지지역에 해당하며, 감정평가서 특이사항에 '원상회복명령 발하여질 가능성 있음'이 명시되어 있습니다. 이는 불법적인 성토(흙 쌓기)나 형질 변경이 있었을 경우, 낙찰자가 원상복구 의무를 질 수 있다는 의미이므로, 입찰 전 반드시 관할 기관을 통해 불법 행위 여부를 확인해야 합니다.

접근성 리스크 (맹지)

지적상 '맹지'입니다. 현재 비포장도로가 개설되어 있으나, 이 도로의 법적 사용 권한(예: 사도 개설, 통행 지분권)이 확보되지 않았을 경우, 향후 분쟁의 소지가 있습니다. 2m 비포장도로는 농업용 차량 접근은 가능하나 건축 인허가 시 문제가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 예산읍 시가지 인근의 비교적 넓은 면적(461.31평)의 자연녹지지역 답으로, 장기적인 투자가치가 잠재되어 있습니다. 그러나 '농지취득자격증명' 필수, '원상회복명령 가능성', '지적상 맹지'라는 3대 리스크가 명확하므로, 단순히 낮은 가격만 보고 접근해서는 안 됩니다.

투자 포인트

1. 자연녹지지역: 도시지역 내 희소성 있는 농지입니다. 예산 지역의 개발 호재(옛 충남방직 부지 문화복합단지 개발 등)와 맞물려 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 비교적 양호한 접근성: 비록 비포장도로지만 현황 도로가 개설되어 있어 영농 활동에는 지장이 없을 것으로 보입니다.

3. 실경작자에게 유리: 농지 취득이 자유로운 실경작자(농업인)에게는 가격 대비 우량한 농지를 확보할 좋은 기회가 될 수 있습니다.

4. 시세 대비 우위 확보 가능성: 명확한 리스크(농취증, 원상회복)로 인해 일반 투자자의 입찰이 제한되어, 실경작자 또는 리스크를 감수할 수 있는 전문 투자자는 유효경쟁률을 낮추어 낙찰가를 효과적으로 관리할 수 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 현장 답사를 통한 비포장도로의 사용 현황 및 원상회복명령 가능성에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계