나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30483 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 51-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진앤정 · 평가일 2025.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 ""성덕동 주민센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등 소재하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형으로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 약8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로(86))(접합),가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건물로 1979.02.20.에 사용승인되었으며,
외벽: 모르타르위 페인팅마감 등
내벽,바닥: 벽지도배 및 일부타일마감 등
창호: 플라스틱새시임.

이용상태

본건은 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비 되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(보일러실 약 18.52㎡, 화장실 약 5.22㎡) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 강릉지원 2025타경30483 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아마노코리아 (권리금액: 24,900,142원)

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 51-6

용도: 단독주택

토지면적: 138.00㎡ (약 41.74평)

토지지분: 138㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.07㎡ (약 16.66평)

건물지분: 55.07㎡

건물 제시외면적: 23.74㎡ (약 7.18평) - 보일러실(약 18.52㎡) 및 화장실(약 5.22㎡) 포함

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 1979년 02월 20일

건물 구조: 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층

1.3. 감정평가액

감정가: 184,573,600원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 입암동에 위치하며, 주변은 성덕동 주민센터 남동측 인근으로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북측으로 약 8미터 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 도시지역, 준주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m) (국지도로(86))

* 가축사육제한구역

* 비행안전제5구역 (전술)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2025년 02월 28일 접수된 아마노코리아의 강제경매 개시결정 (2025타경30483)입니다.

* 등기부채권 총액: 300,000,000원 (주택도시보증공사 가압류 포함)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인이 존재하더라도 별도의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소유권 이외의 권리(근저당, 가압류, 가처분 등)는 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 매각물건명세서 상 별도의 인수되는 권리가 명시되어 있지 않으므로, 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 강릉시 입암동에 위치하며, 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 생활권입니다.

4.2. 인근 시세

제공된 최근 매매 정보는 연립주택 또는 연립다세대주택으로, 본건 단독주택과는 주택 유형이 다릅니다.

* 2026년 5월 거래: 31.15㎡, 2900만원 (평당 약 93만 원/㎡)

* 2025년 11월 거래: 60.69㎡, 4400만원 (평당 약 72.5만 원/㎡)

* 2026년 2월 거래: 31.15㎡, 3800만원 (평당 약 122만 원/㎡)

본건의 감정가는 184,573,600원으로, 토지 138.00㎡ (약 41.74평), 건물 55.07㎡ (약 16.66평)에 대한 평가액입니다. 이는 유사 유형의 주택 거래가와 비교 시 높은 수준으로 평가되었으며, 이는 토지 면적 및 단독주택이라는 점이 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 입암동 지역에 마트 및 편의점이 위치하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교에 대한 구체적인 정보는 없으나, 주거 밀집 지역이므로 통학 가능한 교육 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1979년으로 노후화가 상당 부분 진행되었을 수 있습니다. 따라서, 건물 유지보수 및 리모델링에 대한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 시장 데이터 비교

제공된 최근 거래 정보가 연립주택/다세대주택으로, 단독주택인 본건과의 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 본건의 감정가와 최근 유사 유형 주택 거래가 사이의 가격 차이가 존재하여, 실제 시장에서의 낙찰가 형성 시 신중한 판단이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 관련 고려사항

강릉시의 폐기물 처리 시설(매립장, 소각장) 관련 보도가 있으며, 해당 시설들이 입암동에서 멀지 않은 지역에 위치할 가능성이 있습니다. 직접적인 혐오시설이 물건지 인근에 존재한다는 명확한 정보는 없으나, 장기적인 관점에서 지역 환경에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 장점

* 강릉시 입암동의 주거 지역 내 단독주택 및 토지

* 차량 접근 용이 및 대중교통 이용 편리

7.2. 권리관계

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

* 임차인 인수 부담이 없어 명도를 용이하게 진행할 수 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 총평

본 물건은 강릉시 입암동에 위치한 단독주택으로, 토지 138.00㎡와 건물 55.07㎡(제시외 건물 포함)를 일괄 매각하는 부동산 강제경매 사건입니다. 감정가는 184,573,600원으로 책정되었습니다. 건물 노후화 및 비교 대상 물건과의 차이점이 존재하나, 임차인 인수 부담이 없다는 점은 장점으로 볼 수 있습니다. 입암동 일대의 주거 환경과 기반 시설을 고려할 때, 신중한 현장 확인 및 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건은 감정평가액 184,573,600원으로 평가되었습니다. 유사 지역 내 연립/다세대 주택의 최근 거래 사례를 고려할 때, 본건 단독주택의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 넓은 토지 면적과 단독주택이라는 점을 감안할 때, 시장의 관심도가 높을 수 있습니다. 임차인 인수 보증금이 없어 추가적인 비용 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

9.2. 제안 입찰가

입찰 희망가는 감정가 수준을 참고하되, 시장 상황 및 현장 방문 시 확인된 물건의 가치, 향후 리모델링 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.