나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30448 [1] 강원특별자치도 삼척시 원덕읍 노곡리 산175-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하랑

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 원덕읍 옥원리 소재 ""노곡교차로"" 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 연립주택, 펜션, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)는 부정형 완경사의 토지로서 현황 ""임야 등""상태이며, 기호(3)(4)는 완경사지를 일부 평탄하게 조성한 부정형 완경사의 토지로서 ""임야"" 및 ""잡종지 등"", 기호(5)는 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 현황 ""전(휴경지)"" 상태입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1)(2)는 맹지상태이며, 기호(3)은 남측하단부에 로폭 약5미터 내외의 아스콘포장도로가 소재하나 고저차이로 인해 직접적인 진출입은 곤란한 상태이며, 기호(4)(5)는 서측으로 로폭 약5미터 내외의 아스콘포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전녹지지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호(2) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호(3)(4) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

기호(5) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 한계농지 등 정비지구<농어촌정비법>, 영농여건불리농지 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각
-분묘소재여부 불분명(소재시 분묘기지권 성립여부 불분명) 및 지적경계 불분명
-목록1,2. 맹지, 목록3. 남측하단 소재 도로와 고저차로 직접 진출입은 곤란

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2줄 띄우기

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30448 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 삼척시 원덕읍 노곡리 산175-4

* 용도: 임야

* 감정가: 353,021,000원

* 토지면적: 5576.00㎡ (약 1687평)

* 토지지분: 5576㎡ (전체 소유)

* 건물면적: 0.00㎡ (없음)

* 건물지분: 0㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠씨아이대부 (등기부상 권리자 엠씨아이대부주식회사)

1.1. 입지조건

2줄 띄우기

* 위치 및 주위환경: 본 건은 강원특별자치도 삼척시 원덕읍 노곡리 소재 "노곡교차로" 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 연립주택, 펜션, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 보통시됩니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호(1)(2): 부정형 완경사의 토지로서 현황 "임야 등" 상태입니다.

* 기호(3)(4): 완경사지를 일부 평탄하게 조성한 부정형 완경사의 토지로서 "임야" 및 "잡종지 등" 상태입니다.

* 기호(5): 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 현황 "전(휴경지)" 상태입니다.

* 인접 도로상태:

* 본 건 기호(1)(2)는 맹지상태이며, 별도의 도로 확보가 필요합니다. (주의사항: 목록1,2. 맹지)

* 기호(3)은 남측하단부에 로폭 약 5미터 내외의 아스콘포장도로가 소재하나, 고저차로 인해 직접적인 진출입은 곤란한 상태입니다. (주의사항: 목록3. 남측하단 소재 도로와 고저차로 직접 진출입은 곤란)

* 기호(4)(5)는 서측으로 로폭 약 5미터 내외의 아스콘포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 보전녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종제한), 공익용산지, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

* 기호(2): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종제한), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

* 기호(3)(4): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종제한).

* 기호(5): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종제한), 한계농지 등 정비지구, 영농여건불리농지.

1.2. 권리분석

2줄 띄우기

* 등기부상 권리 현황:

* 갑1 (2011-08-22): 공유자전원지분전부이전 (매매)

* 을1 (2012-11-09): 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 780,000,000원) - 말소기준권리

* 을3 (2022-03-04): 근저당권 (한창기전주식회사, 300,000,000원) - 말소

* 을4 (2023-02-22): 근저당권 (오원석, 75,000,000원) - 말소

* 을6 (2023-05-24): 근저당권 (한창기전주식회사, 300,000,000원) - 말소

* 갑9 (2024-02-02): 압류 (삼척시) - 말소

* 을1-2 (2024-11-13): 1번근저당권부채권근질권설정 (느티나무제삼차유한회사, 780,000,000원) - 말소

* 갑11 (2025-02-11): 임의경매개시결정 (엠씨아이대부, 590,038,365원) - 본건 경매 사건

* 말소기준권리: 을1 (2012-11-09) 접수의 근저당권으로, 매각으로 인해 위 권리 및 그 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다. (임대관계는 미상입니다.)

1.3. 상권분석

2줄 띄우기

* 지역 특성: 본건이 위치한 삼척시 원덕읍 노곡리 지역은 농경지, 임야와 함께 연립주택, 펜션 등 주거 및 관광 관련 시설이 혼재된 지역으로, 전반적으로 전원적이고 한적한 분위기를 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가나 농업 관련 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

2줄 띄우기

* 편의시설: 인근 "노곡교차로" 주변 및 원덕읍 소재지의 기본적인 편의시설(소규모 마트, 병의원, 관공서 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다. 삼척시 원덕읍은 해안 지역으로, 어촌 생활과 관련된 시설 및 해양 관광 자원(장호해변, 해양 레일바이크 등)이 인근에 있습니다. 다만, 대도시의 편의시설 접근성은 낮습니다.

* 주요 시설 접근성: 대중교통 사정은 보통 수준으로, 차량 이용 시 주변 지역으로 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2줄 띄우기

* 토지 이용 제약:

* 맹지: 기호(1)(2)는 맹지로, 토지 이용 시 별도의 도로 확보 방안이 필요합니다. (주의사항: 목록1,2. 맹지)

* 접근성 제약: 기호(3)은 도로와 인접하나 고저차가 심해 직접적인 진출입이 어렵습니다. (주의사항: 목록3. 남측하단 소재 도로와 고저차로 직접 진출입은 곤란)

* 지적 경계 불분명: 지적 경계가 불분명하여 토지 이용 시 경계 복원에 대한 추가 비용이나 분쟁의 소지가 있습니다. (주의사항: 지적경계 불분명)

* 분묘 관련 문제:

* 분묘 소재 여부 및 분묘기지권: 토지 상에 분묘가 있는지 여부가 불분명하며, 만약 소재한다면 분묘기지권 성립 여부가 불확실하여 예상치 못한 권리 문제가 발생할 수 있습니다. (특이사항/특수물건정보: 분묘기지권, 주의사항: 분묘소재여부 불분명(소재시 분묘기지권 성립여부 불분명))

* 토지 용도 제한: 본 건의 일부 필지는 보전녹지지역, 제1종일반주거지역 등으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 개발 행위 제한이 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 부동산과 함께 담보로 설정되어 있었을 가능성이 있습니다. (특이사항/특수물건정보: 공동담보)

* 주변 시설: 주변 지역은 농경지, 임야, 주거시설 등이 혼재된 전원적인 환경이며, 현재까지 지도상에서 별도로 확인되는 혐오시설은 없었습니다.

1.6. 종합 의견

2줄 띄우기

본건은 강원특별자치도 삼척시 원덕읍에 위치한 임야로, 감정가는 3억 5천만원대입니다. 주변 환경은 전원적이며, 차량 접근은 가능하나 대중교통은 보통 수준입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 보이나, 맹지, 도로 접근성 제한, 지적 경계 불분명, 분묘 소재 여부 불확실 및 분묘기지권 성립 가능성 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 토지 이용 계획상 주거 및 일부 제한적인 개발이 가능하나, 해당 지역의 특성상 대규모 개발보다는 개인적인 활용이나 전원생활 등의 용도로 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2줄 띄우기

* 상대적으로 합리적인 감정가: 현장 조사 및 시세 비교를 통해 가치를 판단할 필요가 있으나, 감정가가 시세 대비 적정하다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 자연 친화적 입지: 조용하고 쾌적한 자연환경을 선호하는 수요층에게 어필할 수 있으며, 삼척 지역의 관광 자원 접근성도 고려해 볼 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 지역 개발 계획 등에 따라 향후 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2줄 띄우기

본건의 예상 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 시세, 잠재적 리스크 요인(분묘, 맹지, 접근성, 지적 경계 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 보수적인 접근과 리스크 해소 비용을 감안하여, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. 약 2억 5천만원 ~ 3억 2천만원 사이로 예상해 볼 수 있으나, 이는 단순 추정치이며 반드시 추가적인 현장 조사, 권리 분석 및 법률 자문을 거쳐 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.