나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30451 [1] 강원특별자치도 강릉시 금학동 41-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영서 · 평가일 2025.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1,2,3 : 강원특별자치도 강릉시 금학동 소재 ‘강릉중앙시장’ 서측 근거리에 위치하며 주위는 상업지대로 환경은 보통. 일련번호 5 : 강원특별자치도 강릉시 금학동 소재 ‘강릉중앙시장’ 북서측 근거리에 위치하며 주위는 상업지대로 환경은 보통. 일련번호 7 : 강원특별자치도 강릉시 금학동 소재 ‘강릉중앙시장’ 서측 근거리에 위치하며 주위는 상업지대로 환경은 보통.

교통상황

일련번호 1,2,3,5,7 : 차량접근이 가능하며 대중교통은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1,2,3,5,7 : 사다리형 평지로 상업용

인접 도로상태

일련번호 1,2,3 : 남측으로 노폭 약 15M 도로에 접함. 일련번호 5 : 동측으로 노폭 약 3M 도로에 접함. 일련번호 7 : 북측으로 노폭 약 8M 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 일련번호 2,3 : 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 일련번호 5 : 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<강원도문화재보호조례>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 일련번호 7 : 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(강릉 (국지도로))(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항없음.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 4 : 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물로서, 외벽 : 페인트 내벽 : 벽지 및 타일 창호 : 샤시창호 일련번호 6 : 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 페인트 내벽 : 벽지 및 타일 창호 : 샤시창호 일련번호 8 : 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로서, 외벽 : 페인트 내벽 : 벽지 및 타일 창호 : 샤시창호

이용상태

일련번호 4 : 점포, 근린생활시설, 사무실 일련번호 6 : 단독주택, 일반음식점 일련번호 8 : 점포, 일반음식점, 창고

설비내역

일련번호 4 : 위생설비, 급배수설비 일련번호 6 : 위생설비, 급배수설비 일련번호 8 : 위생설비, 급배수설비

부합물 및 종물

일련번호 4 : 4-1 : 철근콘크리트구조 기계실 약3.75㎡ 일련번호 6 : 6-1 철파이프, 유리 약 2.5㎡ 6-2 철파이프, 썬라이트 약 7㎡ 6-3 철근콘크리트구조 약 9.75㎡ 일련번호 8 : 8-1 판넬조 창고 약1.35㎡

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(4-1) 포함
-지분매각임, 해당 물건의 부동산 전부에 대한 공유자만 공유자우선매수권 있음(공유자우선매수권행사 1회로 제한)
-[최선순위 설정일자]보다 대항요건을 먼저 갖추었으나, 배당요구하지 않았거나 배당에서 보증금 전부를 배당받지 못하는 임차인의 경우 그 보증금 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 강릉지원 2025타경30451 (1)

감정가: 2,297,695,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 강원특별자치도 강릉시 금학동 41-2

용도: 근린시설

1.3. 면적 정보

토지면적: 377.00㎡ (약 114.04평)

토지지분: 188.5㎡ (약 57.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 257.19㎡ (약 77.81평)

건물지분: 128.6㎡ (약 38.90평)

건물 제시외면적: 3.75㎡ (약 1.13평)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 지분매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

강원특별자치도 강릉시 금학동 소재 ‘강릉중앙시장’ 서측 및 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 상업지대로 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

사다리형 평지로 상업용으로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

* 일련번호 1,2,3: 남측으로 노폭 약 15M 도로에 접함.

* 일련번호 5: 동측으로 노폭 약 3M 도로에 접함.

* 일련번호 7: 북측으로 노폭 약 8M 도로에 접함.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구

* 가축사육제한구역(2024-10-30)

* 비행안전제6구역(전술)

* 역사문화환경보존지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부

* 갑2 (2022-08-16): 최창복 지분 전부 이전(유증) - 최용준

* 갑4 (2024-03-20): 최용준 지분 압류(강릉세무서장) - 말소기준권리

* 갑5 (2025-02-14): 최용준 지분 강제경매개시결정(홍사빈) - 2025타경30451

* 건물 등기부

* 갑2 (2022-08-16): 최창복 지분 전부 이전(유증) - 최용준

* 갑4 (2024-03-20): 최용준 지분 압류(강릉세무서장) - 말소기준권리

* 갑5 (2025-02-14): 최용준 지분 강제경매개시결정(홍사빈) - 2025타경30451

* 등기부채권 총액: 0원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2020-08-13

* 확정일자: 2020-08-13

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 있음

* 임차인: 최

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입/사업일자: 2021-08-18

* 확정일자: 2025-03-28

* 배당신고일자: 2025-04-02

* 대항력: 있음

* 임차인: 최

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2012-02-20

* 확정일자: 2019-12-06

* 배당신고일자: 2025-03-13

* 대항력: 있음

* 임차인: 최

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2020-12-18

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-03-26

* 대항력: 있음

4. 상권분석

4.1. 주요 특징

본 물건은 강릉 중앙시장 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 상업 지역으로서 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 주변으로 다양한 근린생활시설, 점포, 음식점 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

4.2. 잠재력

역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 개발에 일부 제약이 있을 수 있으나, 이는 보존 가치를 높이는 요인이 될 수도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 편의시설: 강릉 중앙시장 이용이 편리하며, 주변 상업지역 내 다양한 편의시설이 존재합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5.2. 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

해당 물건은 토지 및 건물의 지분으로 매각되므로, 매수 후 공동 소유자와의 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

지분 매각으로 인해 해당 물건의 부동산 전부에 대한 공유자에게 공유자 우선매수권이 있습니다. 이는 낙찰 후 공유자가 해당 지분을 우선적으로 매수할 수 있음을 의미합니다. 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.

6.3. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

* 임차인 김 , 최 , 최 , 최 모두 대항력이 있습니다.

* 이 중 최 임차인은 2012년 2월 20일에 전입하여 말소기준권리(2024-03-20)보다 대항요건을 먼저 갖추었습니다. 또한, 최 임차인은 배당 요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있습니다.

* [최선순위 설정일자]보다 대항요건을 먼저 갖추었으나, 배당요구하지 않았거나 배당에서 보증금 전부를 배당받지 못하는 임차인의 경우 그 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 임차인 최 의 경우, 확정일자가 2025년 3월 28일로 기재되어 있으나, 이는 경매 신청일(2025-02-14) 이후의 날짜로 보이며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 만약 이 날짜가 실재라면 대항력 해석에 변동이 있을 수 있으나, 현재로서는 임차인의 대항력 존재를 전제로 분석합니다.

6.4. 제시외 건물 포함

일괄 매각으로 제시외 건물(4-1) 약 3.75㎡가 포함되어 매각되므로, 이에 대한 권리 관계 및 철거 가능성 등을 확인해야 합니다.

6.5. 도시계획 및 제한사항

* 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강릉 중앙시장 인근의 상업지 내 근린시설로서 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만 지분 매각이라는 점, 공유자 우선매수권 존재, 그리고 대항력 있는 임차인으로 인한 추가적인 보증금 인수 가능성 등은 신중한 검토가 필요합니다. 특히, 임차인 최 와 같이 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 가진 임차인의 경우, 배당 여부 및 보증금 만족 여부에 따라 매수인이 잔액을 인수해야 할 리스크가 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 강릉 중앙시장 인근 상업지대로서 기본적인 유동인구와 상권 배후를 갖추고 있습니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

8.2. 개선 가능성

* 지분 매각이므로, 향후 공유자와의 협의를 통해 합병하거나 분할하는 등 재산권 가치를 높일 수 있는 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 인수해야 할 임차인의 보증금 잔액, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 그리고 물건의 지분 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준)

* 하지만, '주의사항'에 명시된 바와 같이, 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 가진 임차인(최 )이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 입찰가를 산정할 때는 이러한 잠재적 인수 금액을 고려해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 등기부 및 임차인 권리관계의 정밀 분석, 그리고 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 종합적으로 검토한 후에 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.