나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경135 [1] 강원특별자치도 강릉시 연곡면 방내리 342 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2025.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 소재 "연곡초교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 단독주택, 소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 순수농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임. 기호(3): 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 전(일부 수목 식재됨)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 남측으로 왕복2차선 도로가 소재하며, 기호(3)은 기호(1)을 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 철도(2024-06-19)(강릉~제진 철도)(저촉), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-30)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-30)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무선방위측정장치보호구역<전파법>임.

제시목록 외의 물건

기호(3) 토지상에 일부 수목이 식재된 상태임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가,나) 경량조립식 철골조 조립식 판넬경사지붕 단층 외.내벽: 판넬잇기 마감 바닥: 에폭시 마감 천장: 판넬잇기 마감 창호: PVC샷시 창호임. 기호(다) 경량조립식 철골조 조립식 판넬경사지붕 단층 외벽: 판넬잇기, 타일 붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 마감 등 바닥: 타일 붙임 등 천장: 텍스 마감 창호: PVC샷시 창호임. 기호(라) 경량조립식 철골조 조립식 판넬경사지붕 단층 외벽: 판넬잇기, 타일 붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등 바닥: 타일 붙임 등 창호: PVC샷시 창호임. 기호(마) 철골조 및 경량조립식 철골조 조립식 판넬경사지붕 3층 외벽: 판넬잇기, 페어글라스 마감 등 내벽: 벽지도배 마감 등 바닥: 타일 붙임 등 천장: 벽지도배 마감 등 창호: PVC샷시 창호임. 기호(바) 경량조립식 철골조 조립식 판넬경사지붕 단층 외.내벽: 판넬잇기 마감 바닥: 타일 붙임 등 천장:판넬잇기 마감 등 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

기호(가): 공장, 기호(나): 창고, 기호(다): 전시장 및 사무실, 기호(라): 주택, 기호(마): 전시장, 기호(바): 창고로 이용중임.

설비내역

기호(다,라)에 기본 위생설비, 기호(라)에 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

기호(다)는 공부상 면적과 실제 면적이 상이하여 개략적인 실측에 의해 면적사정(432㎡)한 후 평가하였으니 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물(2-1 내지 2-9) 포함
- 지상 소재 수목, 바닥포장, 담장 등은 토지에 포함 평가
- 건물 일부 내부복층구조 감안 평가
- 부속건물 중 '전시장 및 사무실'(감정평가서 일련번호 (다))는 공부상 면적과 실제 면적이 상이해 개략적 실측 면적사정(약 432㎡) 후 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경135 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 연곡면 방내리 342 (신주소: 강원특별자치도 강릉시 진고개로 2583)

용도: 공장

감정가: 1,847,637,975 원

토지면적: 4013.00㎡ (약 1213.9 평)

건물면적: 2218.73㎡ (약 671.1 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북강릉농업협동조합

특이사항:

* 일괄매각으로 제시외 건물(2-1 내지 2-9) 포함

* 지상 소재 수목, 바닥포장, 담장 등은 토지에 포함 평가

* 건물 일부 내부 복층구조 감안 평가

* 부속건물 중 '전시장 및 사무실'은 공부상 면적과 실제 면적이 상이하여 실측 면적(약 432㎡)으로 평가

2. 입지조건

* 본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 소재 "연곡초교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 단독주택, 소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 순수 농촌지대임.

* 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 운행 및 도로 상황을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준임.

* 토지(기호 1)는 자체 지반이 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 공업용 건부지로 이용 중이며, 토지(기호 3)는 자체 지반이 대체로 평탄한 부정형의 토지로 전(일부 수목 식재됨)으로 이용 중임.

* 기호(1) 토지 남측으로 왕복 2차선 도로가 소재하며, 기호(3) 토지는 기호(1)을 통하여 접근 가능함.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m), 철도(강릉~제진 철도) 저촉, 가축사육제한구역(모든 축종, 산란계/오리/메추리/돼지/개 제한구역, 젖소/닭/오리/메추리/돼지/개 제한구역). 기호(3)은 무선방위측정장치보호구역에 포함됨.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 3월 2일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을8)

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 토지 등기부채권 총액: 1,090,000,000 원

* 건물 등기부채권 총액: 1,090,000,000 원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 인수 보증금 합계: 0 원

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 2,000,000 원

* 차임: 300,000 원

* 전입/사업자등록일: 2023-09-25

* 대항력: 없음

* 임차인: 홍

* 보증금: 0 원

* 차임: 0 원

* 전입/사업자등록일: 2016-08-31

* 대항력: 없음

4. 상권분석

* 본건은 농경지, 임야, 단독주택, 소규모 공장, 창고 등이 혼재된 농촌지대에 위치하고 있으나, 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 업종 전환의 가능성이 있음.

* 공장 용도로 현황 이용 중이며, 인근에 소규모 공장 및 창고가 있어 산업 활동과 관련된 인프라가 일부 존재함.

* 차량 접근성이 양호하여 물류 이동에 용이할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

* 본건 인근에 "연곡초교"가 소재하여 교육 시설 접근성이 일부 있음.

* 농촌 지역 특성상 대규모 편의시설이나 상업 지구와의 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 차량 이동 시 강릉 시내 접근은 가능함.

* 주변 자연환경은 비교적 양호할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 철도(강릉~제진 철도) 저촉 및 다수의 가축사육제한구역 지정으로 인해 향후 건축 행위 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

* 부속 건물 중 '전시장 및 사무실'의 경우 공부상 면적과 실제 면적 간 차이가 존재하여, 추후 건축물대장 정리 등 행정적 절차가 필요할 수 있음.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 확인이 필요함.

* 검색 결과, 강릉시 내에는 쓰레기 매립장, 소각시설 등이 존재하나, 본건 소재지와의 직접적인 인접성이나 혐오시설로 인한 영향에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았음. 다만, 과거 강릉시 외곽 지역에서 폐기물 시설 건립 관련 주민 갈등 사례가 있었던 점은 인지할 필요가 있음.

* 농촌 지역에 위치하여 도심 지역에 비해 기반 시설 접근성 및 민원 발생 시 대응이 상대적으로 어려울 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면에 위치한 공장으로, 계획관리지역에 속해 있어 산업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있음.

* 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 감정가 대비 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편임.

* 다만, 철도 저촉, 가축사육제한구역 등 토지 이용에 일부 제한 사항이 존재하며, 건물 면적 불일치 등은 확인이 필요한 부분임.

* 농촌 지역에 위치하나 차량 접근성이 있고, 주변에 유사 시설이 있어 공장으로서의 기능 수행에는 무리가 없을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역 지정으로 다양한 용도의 산업 시설로의 활용 가능성 보유.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 취득 및 활용이 용이함.

* 현재 공장으로 이용 중인 상태로, 즉시 사용 또는 용도 변경을 통한 재활용 가능성.

* 강원도 지역 개발 계획(철도 등)과 연계한 장기적인 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

* 본건은 인수 보증금이 없는 관계로, 감정가 1,847,637,975 원을 기준으로 시장 상황, 경쟁률, 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

* 권리 분석상 인수 부담이 적으므로, 향후 활용 가능성 및 잠재적 가치를 높게 평가한다면 감정가 이상으로도 입찰을 고려해볼 수 있음.

* 다만, 토지 이용 제한 사항과 농촌 지역이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.