나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30461 [1] 강원특별자치도 강릉시 사천면 노동리 87-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지인 · 평가일 2025.03.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 사천면 노동리 소재 ""김동명문학관"" 북동측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때
대중교통 사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서, 현황 ""주거용 건부지"" 상태입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 「지적 및 건물개황도」를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
ㅡ 외 벽 : 징크판넬 및 드라이비트 등 마감.
ㅡ 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
ㅡ 창 호 : 샷시 창호 등 마감 입니다.

이용상태

본건은 ""단독주택""으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 「지적 및 건물개황도」를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(1-1 창고) 포함
-매수인에게 대항력 있는 임차인 있음(임차보증금 300,000,000원, 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30461 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 사천면 노동리 87-14

용도: 단독주택

감정가: 391,107,900원

토지면적: 359.00㎡ (약 108.6평)

건물면적: 139.07㎡ (약 42.1평)

제시외 건물면적: 7.50㎡ (약 2.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO (강제경매 신청 채권자는 김동균으로 확인)

건축년도: 2020년 (사용승인일 2020.06.03)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물

2. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 사천면 노동리에 위치하며, ""김동명문학관"" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 한적한 전원 또는 농촌 주거 환경의 특징을 보입니다.

차량 접근성은 양호한 편이며, 인근 버스정류장의 거리, 노선, 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지는 평탄하게 조성된 세장형(직사각형)이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

물건의 남동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 07월 19일에 등기된 강릉세무서장의 압류 (권리분석상 말소기준권리가 됩니다.)

등기부상 권리 변동 내역:

* 토지 및 건물 등기부 모두에서 공유자 지분 이전, 소유권 이전(1995년 ~ 2024년) 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

* 강릉세무서장의 압류 (2024.07.19)가 말소기준권리이며, 본 강제경매(2025.02.18)를 포함한 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 김동균 (개명 또는 동명이인 가능성 확인 필요)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 09월 08일

* 확정일자: 2022년 09월 08일

* 배당신고일자: 2025년 02월 18일

* 대항력: 있음.

* 특이사항: 본건은 매수인에게 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 300,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (주의: 강제경매 신청 채권자(김동균)와 임차인(김동균)이 동일인으로 추정되며, 이는 임차인의 보증금 회수를 위한 경매일 가능성이 높아 인수 부담이 없을 수도 있습니다. 그러나 법원 배당 결과에 따라 잔액 인수 가능성이 존재하므로 철저한 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 강릉시 사천면 노동리는 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 도심의 활발한 상권과는 거리가 있습니다.

인근에 근린생활시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 어느 정도 가능할 것으로 보입니다.

전반적으로 대규모 상업 시설이나 상권 형성은 미흡한 편이며, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 업종 위주의 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 무난하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 일부 이용 가능합니다. 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인근 초등학교, 중학교 등의 교육 시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 농촌 지역은 근거리 통학이 가능한 곳에 위치합니다.

* 주변 환경: ""김동명문학관""이 인근에 위치하고 있어 지역적 특색을 갖춘 곳입니다. 제시된 정보와 일반적인 농촌 지역 특성을 고려할 때, 특별히 혐오시설이 인근에 있다고 파악되는 정보는 없습니다. 그러나 최종 입찰 전 현장 확인을 통해 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 300,000,000원의 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 비록 경매 신청 채권자와 임차인이 동일인으로 보이나, 법원 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

* 지역적 한계: 계획관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 매각 후 잔액 인수 가능성: 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 부담해야 하므로 총 매수 금액이 감정가를 상회할 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 철근콘크리트 구조의 단독주택으로, 비교적 최신 건축물이라는 장점이 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금이 300,000,000원에 달하는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

해당 임차인이 경매 신청 채권자라는 특이사항은 임차인 보증금 회수와 관련하여 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

주변 환경은 조용하고 한적한 농촌/전원 주거 환경으로, 이를 선호하는 분에게는 적합할 수 있으나, 상권 및 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공된 비교적 새 건물이므로 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 주거 환경: 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계 확인 시: 임차인 문제만 명확히 해결된다면, 비교적 저렴한 가격에 주택을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 391,107,900원

본건의 예상 입찰가는 법원 감정가를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인과의 보증금 정산 문제를 최우선으로 고려해야 합니다.

강제경매 신청 채권자가 임차인과 동일인(김동균)으로 추정되므로, 경매 절차를 통해 보증금 회수가 이루어질 가능성이 높습니다. 따라서 매수인이 보증금을 추가로 인수하는 부담은 없을 가능성이 있습니다.

그러나 법원의 배당 결과에 따라 잔액 인수 가능성은 항상 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 잠재적인 임차인 인수 부담을 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 380,000,000원

상기 범위 내에서 입찰가를 산정하되, 최종적으로 법원 경매 절차에서의 배당 및 임차인과의 인수 여부에 대한 법률적 검토를 거친 후 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.