나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30259 [1] 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 38-2 소훈5차아파트 7층 709호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30259 [1] 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 38-2 소훈5차아파트 7층 709호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경30259
• 주소: 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 매맥이길 7-2, 7층 709호 (소훈5차아파트)
• 용도: 아파트

강릉지원 경매3계 2025타경30259 | 소재지: 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 매맥이길 7-2, 7층 709호 (소훈5차아파트) | 감정가: 105,000,000원 | 최저가: 73,500,000원 | 용도: 아파트

1. 강릉지원 2025타경30259 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30259 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 38-2 소훈5차아파트 7층 709호

* 용도: 아파트

* 감정가: 105,000,000원

* 토지 면적: 33.22㎡ (약 10.05평)

* 토지 지분: 33.220588235294116㎡ (약 10.05평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 건물 지분: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 아파트 전용면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항:

* 주의사항:

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 10번 주택임차권등기(2023.10.13. 접수 제27377호)가 존재합니다. 임대차 보증금은 85,000,000원이며, 전입일은 2021.10.28.이고 확정일자는 2021.10.11.입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

- 공용부분인 본건 호수 앞 복도에 중문이 무단 설치되어 이용 중인 상태입니다.

* 구분건물감정평가요약:

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 소재 "주문진중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 대체로 보통 수준입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 제7층 제709호로서, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호는 샷시창호입니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 2필지가 일단의 대체로 사다리형 토지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남측 및 서측, 북측, 동측으로 폭 약 10m, 7-8m, 5-6m, 5-6m의 도로와 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 38-2번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역).

- 38-3번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(주문진 (집산도로))(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역).

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항:

- 임대관계는 미상입니다.

- 공용부분인 본건 호수 앞 복도 부분에 중문이 무단 설치되어 이용 중입니다.

* 입지조건

본건은 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리, 주문진중학교 남서측 인근에 위치한 주거지대 내 아파트입니다. 주변은 단독주택 및 공동주택이 혼재된 일반적인 주거 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 권리분석

본건의 가장 큰 권리상 특징은 임차권 존재입니다. 을구 순위 10번의 주택임차권등기(2023.10.13. 접수)는 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 임대차 보증금 85,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 만약 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않는다면, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 하므로 명확한 인수 금액을 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 공용부분인 복도에 무단 설치된 중문은 추후 원상복구 문제 등이 발생할 수 있습니다.

* 상권분석

본건이 위치한 주문진읍 교항리 지역은 제2종 일반주거지역으로, 주로 주거 용도의 건축물이 밀집한 지역입니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 및 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 주문진항과 가까워 해산물 관련 상권도 일부 형성되어 있을 수 있으나, 해당 아파트 자체의 직접적인 상권 영향력은 제한적일 수 있습니다.

* 생활정보

주변 학군으로는 주문진중학교가 인접해 있으며, 기타 교육시설 및 편의시설은 주문진읍 시가지 내에 위치할 가능성이 높습니다. 기본적인 위생, 난방, 승강기 설비를 갖춘 아파트로, 일상생활에 필요한 시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다. 또한, 본건 남측 및 서측, 북측, 동측으로 다양한 폭의 도로와 접해 있어 차량 이용 및 외부 이동이 편리합니다.

* 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 85,000,000원의 보증금이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 투자금 회수에 직접적인 영향을 미칩니다. 또한, 복도 중문 무단 설치 문제는 민원이나 원상복구 요구로 이어질 수 있는 잠재적 분쟁 요소입니다. '임대관계 미상'이라는 점도 현재 점유 및 사용 현황을 파악하는 데 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 종합 의견

본건은 강원도 강릉시 주문진읍에 위치한 아파트로, 비교적 안정된 주거 지역에 속해 있습니다. 감정가는 1억 5백만 원으로 책정되었으나, 임차인 보증금 인수라는 중대한 권리 분석 사항이 존재합니다. 이 부분을 명확히 해결할 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 임대차 관계 및 보증금 회수 가능성에 대한 철저한 사전 조사와 함께, 무단 설치된 공용부분 중문 관련 문제도 염두에 두어야 합니다.

* 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. 입지 : 주문진 지역 내 주거지로, 향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

2. 가격 : 감정가 대비 인수되는 보증금을 제외한 실질적인 투자금액을 산출하여, 시장 가격과 비교해 볼 때 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

3. 정비 : 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설 검색 결과

강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 38-2 일대를 지도 서비스로 검색한 결과, 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주거지역 및 학교(주문진중학교)가 인접해 있어 비교적 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 주문진항 및 관련 시설들이 근거리에 위치하고 있어, 일부 해산물 관련 시설의 냄새나 소음 발생 가능성은 배제할 수 없습니다.

법원 정보

강릉지원 경매3계