나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30504 [1] 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 1032 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 소재 ""진고개휴게소"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 펜션단지, 단독주택, 농경지 및 국도변 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 토지 기호(1)과 기호(2)는 대체로 평탄하게 계단식으로 조성된 부정형의 토지로서, 공히 현황 ""주상용 건부지"" 상태입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1) 동측으로 왕복2차선 아스콘포장도로가 소재하고 있으며, 본건 기호(1)(2) 북측으로 노폭 약3m 내외의 아스콘포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 『지적 및 건물개황도』를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 일반철골구조 기타지붕 지상2층 건물로서,
ㅡ 외 벽 : 황토벽돌쌓기 등 마감.
ㅡ 내 벽 : 노출황토벽돌, 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
ㅡ 창 호 : 샷시 창호 등 마감 입니다.

기호(4)(5)(6) : 경량철골구조 기타지붕 지상2층 건물로서,
ㅡ 외 벽 : 통나무판넬 등 마감.
ㅡ 내 벽 : 벽지도배, 목재루바 및 일부 타일붙임 등 마감.
ㅡ 창 호 : 샷시 창호 등 마감 입니다.

이용상태

기호(3) : 1층 - 펜션 및 근린생활시설 등
2층 - 펜션 및 단독주택 등

기호(4)(5)(6) : 1층 및 2층 - 펜션 등으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 전기패널 및 전기온수기 등에 의한 난방설비 및 급수 설비등이 있으나 정상작동 여부 등은 불분명합니다.

부합물 및 종물

후첨 『지적 및 건물개황도』를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물 기호(4) 및 (6) 1층의 공부상 면적과 개략적인 실측에 의한 현황면적이 다소 상이하나 그 차이가 근소하여 공부상 면적을 기준으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상입니다.
- 본건은 기준시점 현재 공실상태로 추정되나, 이해관계인 등의 부재로 확인하지 못한 바 경매입찰시 전기, 수도, 냉난방설비 등 건물관련 설비 및 건물의 관리상태 등을 재확인 하시기바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록4,6: 1층의 공부상 면적과 개략적인 실측에 의한 현황면적이 다소 상이하나 그 차이가 근소하여 공부상 면적을 기준으로 감정평가됨
-건물관련 설비의 정상작동 여부 불분명하며 관리상태 확인필요
-지적경계불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30504 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 1032

* 용도: 단독주택 (펜션 및 근린생활시설, 단독주택)

* 감정가: 808,987,430원

* 토지면적: 1339.00㎡ (약 405.05평)

* 건물면적: 507.04㎡ (약 153.38평)

* 건물 제시외면적: 73.10㎡ (약 22.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강릉농업협동조합

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 소재 "진고개휴게소" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 부근은 펜션단지, 단독주택, 농경지 및 국도변 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로가 소재하며, 북측으로 노폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (2008-07-11) 강릉농업협동조합 근저당권 (2.3억원)

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원. 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 후순위 권리 및 임차인은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2012-09-07

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 손해를 볼 수 있으나, 본건에서는 인수되는 보증금은 없습니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 230,000,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 230,000,000원

* 권리분석 요약: 현재 등기부상 채무 총액은 2.3억원으로, 이는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권 및 생활정보

* 상권 특성: 국도변에 위치하며 펜션 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 관광객을 대상으로 하는 상권으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. "진고개휴게소" 인근이라는 점에서 지역적 특색을 활용한 사업이 가능할 것으로 보입니다.

* 생활 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있으나, 구체적인 편의시설 정보는 부족합니다.

* 주거환경: 단독주택과 펜션이 혼재된 지역으로, 주거 및 임대 사업용으로 모두 고려해 볼 수 있는 환경입니다.

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 건물 관련 설비(전기, 수도, 난방 등)의 정상 작동 여부가 불분명하며, 관리 상태에 대한 확인이 필요합니다. 이는 입찰 전 반드시 재확인해야 할 사항입니다.

* 면적 차이: 건물(4) 및 (6) 1층의 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이하나, 차이가 근소하여 공부상 면적 기준으로 감정평가되었습니다. 미세한 면적 차이는 추가 확인이 필요합니다.

* 지적 경계 불분명: 토지의 지적 경계가 불분명할 수 있어, 향후 경계 복원 측량이 필요할 수 있습니다.

* 공실 추정: 기준시점 현재 공실 상태로 추정되나, 이해관계인 부재로 정확한 확인은 이루어지지 않았습니다.

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 모든 축종의 사육이 제한되는 구역입니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보물의 매각 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 강원도 강릉시 연곡면의 계획관리지역 내에 위치한 단독주택으로, 펜션 및 근린생활시설로 활용 가능한 잠재력을 가진 부동산입니다. 권리 분석상 인수할 특별한 권리는 없어 보이나, 건물 설비의 노후화 또는 고장 가능성, 지적 경계 불분명, 공실 추정 등 현황 파악 및 추가적인 조사와 비용 투자가 필요할 수 있습니다. 진고개휴게소 인근이라는 입지적 이점을 잘 활용한다면 향후 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

1.6. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1339㎡ (약 405평)의 대지는 추가 건축이나 증축, 혹은 넓은 부지를 활용한 사업 운영에 유리합니다.

* 입지적 장점: 국도변에 위치하여 접근성이 우수하며, 관광객 유치에 유리한 "진고개휴게소" 인근이라는 점에서 펜션 사업 등으로 활용 시 높은 수익성을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 권리 관계가 비교적 깨끗하여 낙찰 후 명도 진행이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.7. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 808,987,430원입니다. 토지 면적과 입지적 가치를 고려할 때, 잠재적인 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다. 그러나 건물 상태 불확실성, 지적 경계 문제 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 현 시세 및 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 880,000,000원으로 제시합니다. 이는 낙찰 후 예상되는 수리 비용 및 제반 부대 비용을 고려한 보수적인 산정입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.