나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경104 [1] 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14 두원4차 1층103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 자체가 폭 약 4-6M 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉).

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

본건의 지목은 '대'이나, 현황 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내 1층 103호 외 10개호로서
외벽 : 스타코플렉스 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : PVC 샷시 이중창.

이용상태

기호 1,5,8,10 : 주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방, 욕실2 등),
기호 2-4,6,7,9 : 주거용 오피스텔(방2, 거실, 주방, 욕실2 등)로 이용 중임.
기호 11 : 근린생활시설(현황, 공실 상태임).

설비내역

위생시설 및 급배수 시설, 소화전설비, 승강기설비, LPG에 의한 개별난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 주상용(오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1 - 10 : 임대관계 미상임.
기호 11 : 현황, 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

* 사건번호: 강릉지원 2025타경104 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 삼척수산업협동조합 (추정)

* 소재지: 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14, 두원4차 1층103호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 1층 103호

1.2. 면적 및 감정가

* 감정가: 150,000,000원

* 토지면적: 44.27㎡ (약 13.39평) - (본건 건물에 할당된 토지 지분)

* 건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평) - (호당 전용면적)

1.3. 매각 개요

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 강원특별자치도 삼척시 교동 소재 삼척시청 남서측 인근에 위치.

* 주위는 단독주택, 오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편.

2.3. 토지 및 건물 현황

* 토지: 부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 현황 '도로'로 이용 중. (공부상 지목은 '대'이나 현황과 차이 발생)

* 건물: 철근콘크리트구조 9층 건물 내 1층 103호.

* 외벽: 스타코플렉스 마감.

* 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임.

* 창호: PVC 샷시 이중창.

* 내부 이용 상태: 주거용 오피스텔 (방3, 거실, 주방, 욕실2 등).

* 설비: 위생, 급배수, 소화전, 승강기, LPG 개별난방 시설 구비.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 역사문화환경보존지역 (실직군왕릉)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 소멸/인수 권리)

* 말소기준권리: 2024년 06월 20일 접수된 삼척수산업협동조합의 근저당권 (채권액: 1,218,100,000원).

* 이 근저당권보다 늦게 설정된 압류, 가압류, 근저당권, 임의경매개시결정 등은 모두 매각으로 소멸될 예정.

* 총 등기부채권 금액: 1,274,525,877원.

3.2. 임차인 현황 (대항력 및 인수 여부)

* 임차인: 주식회사더나무 (103호)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입(사업)일자: 2018년 03월 13일

* 대항력: 있음 (임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 선순위에 해당)

* 배당신고일자: 2025년 03월 20일

* 참고사항: 임차인은 대항력이 있어, 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인이 배당으로 전액 변제받을 것으로 예상되거나, 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단될 수 있습니다. 이 부분은 실제 권리분석 시 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 권리분석 요약

* 본건은 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인의 보증금 40,000,000원은 배당금으로 전부 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다.

* 이 점을 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 주변 상업시설

* 건물은 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용 중이며, 주위는 주택가와 공공기관, 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

* 삼척시청 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 11호실은 근린생활시설로 현재 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설 및 교통

* 삼척시청 인근에 위치하여 관공서 이용이 편리합니다.

* 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 주변 편의시설은 통상적인 주택가 수준으로 예상됩니다.

* 주거지로서 필요한 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 문제

* 40,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당 여부에 따라 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충될 수 있어 추가 확인 필요)

6.2. 토지 현황 및 지목 불일치

* 본건 토지의 공부상 지목은 '대'이나, 현황은 '도로'로 이용되고 있어 토지 사용 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 향후 건물 재건축 또는 증축 시 문제가 될 소지가 있습니다.

6.3. 토지이용 제한 사항

* 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

6.4. 높은 채무 총액

* 근저당권 등 총 채무액이 12억 원 이상으로 매우 높아, 부동산 가치 대비 과도한 부채가 존재합니다.

7. 시세 분석 및 투자 가치

7.1. 최근 실거래가 분석

* 두원4차 오피스텔의 최근 실거래가는 2026년 1월 13,000만원, 2026년 2월 13,300만원으로 형성되어 있습니다. (전용면적 84.6㎡ 기준)

* 본건의 건물면적(84.96㎡)과 유사한 면적대의 거래가 이루어졌습니다.

7.2. 감정가 대비 시세 비교

* 감정가는 150,000,000원이나, 최근 실거래가는 13,000만원 ~ 13,300만원 수준으로 감정가보다 약 10~13% 낮은 편입니다.

* 이는 대항력 있는 임차인, 토지 지목 불일치 등의 리스크 요인이 반영된 것으로 보입니다.

8. 종합 의견

8.1. 총평

* 본건은 삼척시청 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 최근 거래 사례를 볼 때 시세는 1.3억원 내외로 형성되어 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인, 공부상 지목과 현황의 불일치, 높은 채무 총액 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 보유하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

9.1. 매력적인 요소

* 삼척시청 인근의 준수한 입지 조건.

* 오피스텔 및 근린생활시설 복합 건물로서 잠재적 활용 가능성.

* 감정가 대비 실제 시세가 낮은 편으로, 권리 분석 및 리스크 해소 시 저가 매수 기회 존재 가능.

10. 예상 입찰가

* 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 40,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다 (단, '인수 보증금 합계: 0원' 정보 확인 필요).

* 최근 실거래가(약 13,000만원)를 기준으로, 인수 보증금을 제외한 실질 매입 비용을 고려할 때, 입찰가는 100,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 이는 보수적인 접근이며, 실제 현장 조사와 권리 관계에 대한 면밀한 추가 분석을 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

* 토지 지목 불일치 및 기타 리스크 요인을 감안하여, 90,000,000원 이하로 입찰가를 고려하는 것도 하나의 전략이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.