나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경3059 [1] 강원특별자치도 춘천시 동면 만천리 326-33 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 동면 만천리 소재 ‘강원특별자치도 공무원교육원’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 완경사지를 평탄하게 조성한 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2023-12-28)(춘천시 고시 제 2023-595호)<소하천정비법>, 중점경관관리구역(2019-04-08)

제시목록 외의 물건

- 본건 기호 1 토지 상에 소재하는 조경수, 조경석, 담장, 조명 등은 거래관행 등을 고려하여 토지가치에 포함하여 감정평가하였음.
- 본건 기호 1 토지 상 텐트형 차양 및 기호 2 옥탑에 골프연습장 및 이글루 텐트 등이 소재하나, 이동 및 철거가 용이하고 토지가치에 미치는 영향은 없는 것으로 판단되는바, 이에 구애됨 없이 평가하였음.
- 후첨 "지적 및 건물 개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2:
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서,
외벽: 인조석, 복합판넬 및 부식강판 붙임 마감 등
내벽: 타일 붙임, 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등
창호: 페어글라스 및 강화유리 창호 마감 등임.

기호 3:
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서,
외벽: 꾸밈벽돌 및 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽: 타일 붙임, 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등
창호: 샤시 창호임.

기호 4:
철근콘크리트조 일반철골구조 기타지붕 1층건으로서,
외벽: 페인팅 및 복합판넬 붙임 마감 등
내벽: 타일 붙임, 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등
창호: 페어글라스 및 강화유리 창호 마감 등임.

이용상태

기호 2: 근린생활시설 및 주택으로 이용중임.
기호 3: 단독주택(펜션) 5개호로 이용중임.
기호 4: 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기호 2: 기본적인 위생설비, 소방설비(화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비), 승강기 설비 등이 되어있음.
기호 3: 기본적인 위생설비, 소방설비(화재탐지설비), 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.
기호 4: 기본적인 위생설비, 소방설비(화재탐지설비)등이 되어있음.

부합물 및 종물

- 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.
- 후첨 "사진"과 같이 본건 건물에 부합된 계단, 데크, 테라스, 실내수영장, 분수, 어닝 등은 건물의 표준단가에 포함하여 감정평가 하였음.

공부와의 차이

- 본건 기호 3 건물의 지하1층(물탱크실, 47.85㎡) 부분은 귀 의뢰목록 및 등기사항전부증명서와 일반건축물대장 간 등재내역이 상이한바 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1-일부분은 주차장으로 사용중이며 일부분은 석축시설물 아래 부분으로 옆지번의 건물들이 일부소재하는 것으로 목측(명확한 경계는 별도확인요함). 지상에 매각제외 텐트형 차양 소재함.목록2-건물내부 소방시설 및 냉난방시설을 임차인 정삼영이 보수공사를 하였다고 현황조사가 있음(임차인 정삼영진술, 추후 유치권여지 별도확인요함). 옥탑에 매각제외 골프연습장 및 이글루텐트 등 소재함. 목록3-단독주택으로 되어 있으나 현황 팬션으로 사용 중. 지하1층(물탱크실 47.85㎡) 부분은 건축물대장에 소재하나 등기부등본에는 소재하지 않음(별도확인요함). 대항력 있는 임차인들 있음(임차보증금 매수인이 인수함:김연희(목록2), 주식회사 모토모토제이케이레저타운(목록2), 주식회사 지효건설(목록4), 주식회사 킹푸드(목록2)). 임차인 중 김연희는 소유자로 판명 시 임차인에 해당하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 춘천지방법원 2024타경3059 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 동면 만천리 326-33

1.2. 물건 현황

토지면적: 3271.00㎡ (약 989.5평)

건물총면적: 1825.42㎡ (약 552.2평)

주요 용도: 제1, 2종 근린생활시설, 단독주택 (펜션)

감정가: 6,459,424,720원

경매구분: 부동산 임의경매

매각구분: 토지/건물 일괄매각

채권자: 춘천남부새마을금고 (등기부상 근저당권자이자 임의경매 신청인)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 동면 만천리 소재 '강원특별자치도 공무원교육원' 북측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때, 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 부정형의 완경사지를 평탄하게 조성한 상태이며, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 현황

본건 토지 북측으로는 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로가 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 소하천구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

2.6. 혐오시설 확인

제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 본건 소재지 인근에 혐오시설이 있다고 명시된 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역 개발 현황 (예: 아파트 단지 건설 등)을 고려할 때, 일반적인 생활 환경은 양호한 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 1월 24일 접수된 춘천남부새마을금고의 근저당권 (을4)입니다. [cite: 토지 등기부요약, 건물 등기부요약]

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 유치권: 임차인 정삼영이 건물 보수공사를 주장하며 유치권 성립 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 별도로 해결해야 할 주요 위험 요소입니다. (추후 유치권 성립 여부 별도 확인 요함) [cite: 주의사항, 건물감정평가요항표]

3.3. 인수 대상 임차인 보증금

대항력 있는 임차인들의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 김 : 보증금 0원, 전입 2023-11-07, 대항력 있음 (단, 소유자 판명 시 임차인에 해당하지 않음)

* 주식회사 모토모토제이케이레저타운: 보증금 30,000,000원, 사업일자 2024-01-08, 대항력 있음

* 주식회사 지효건설: 보증금 100,000,000원, 사업일자 2022-01-18, 대항력 있음

* 주식회사 킹푸드: 보증금 0원, 전입/사업일자 미상, 대항력 없음 (단, 물건명세서상 매수인 인수 대상 임차인으로 명시되어 있어, 해당 내용을 우선 고려함)

총 인수 보증금 합계: 130,000,000원

3.4. 기타 임차인 현황 (대항력 없음, 매각으로 소멸 예상)

* 이동희: 보증금 0원, 차임 500,000원, 전입 2024-07-02, 대항력 없음

* 정삼영: 보증금 370,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-02-24, 대항력 없음 (상기 유치권 관련 특이사항 참고)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 제1, 2종 근린생활시설 및 단독주택(펜션)으로 이용 중이며, 주변 역시 유사한 용도의 시설들이 혼재된 지역입니다. [cite: 건물감정평가요항표, 토지감정평가요항표]

4.2. 잠재적 고객층

인근에 위치한 '강원특별자치도 공무원교육원' 이용객 및 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능하며, 펜션 용도로는 관광객 유치가 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 부대 시설

건물 내 주차는 총 15대 (옥외 자동)가 가능하여 상가 및 펜션 운영에 필요한 주차 공간을 확보하고 있습니다. [cite: 건축물표제부]

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

'강원특별자치도 공무원교육원'이 인접해 있어 관련 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 여건

주변 버스 정류장을 통해 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 성립 가능성

임차인 정삼영이 3억 7천만원의 보증금으로 거주하며, 건물 보수 공사를 주장하고 있어 유치권 성립 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰 후 큰 금액의 변제 또는 소송으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 부담

총 1억 3천만원에 달하는 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 시 이를 고려해야 합니다.

6.3. 공부와의 차이

목록3 (단독주택) 건물의 지하 1층(물탱크실 47.85㎡) 부분이 건축물대장에는 등재되어 있으나, 등기부등본에는 누락되어 있어 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다. [cite: 건물감정평가요항표]

6.4. 제시외 건물 및 시설물

주택명세서 상 '제시외 건물 포함'으로 되어 있으나, '매각제외 텐트형 차양' 및 '옥탑 골프연습장, 이글루 텐트' 등이 소재하는 것으로 기재되어 있어, 실제 매각 대상 포함 여부에 대한 명확한 확인이 요구됩니다. [cite: 주의사항, 물건명세서 참고사항]

6.5. 토지 경계 불확실성

토지 일부가 주차장으로 사용 중이고, 석축시설물 아래 옆지번 건물 일부가 소재하는 것으로 추정되어, 정확한 경계 확인이 필요합니다. [cite: 주의사항]

6.6. 토지 이용 제한

본 건 토지는 가축사육제한구역, 소하천구역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다. [cite: 토지감정평가요항표]

6.7. 임차인 김연희 관련 불확실성

임차인 김연희 씨가 실제 소유자로 판명될 경우, 임차인으로서의 권리가 소멸되므로 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

7. 종합 의견

본 물건은 춘천시 동면 만천리에 위치한 근린생활시설 및 단독주택(펜션)으로, 넓은 토지 면적과 활용도 높은 건물 면적을 갖추고 있습니다. 높은 감정가는 해당 물건의 잠재적 가치를 반영하나, 복잡하고 중대한 권리 관계가 얽혀 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 임차인 정삼영의 유치권 성립 가능성과 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 부담은 반드시 해결해야 할 과제입니다. 또한, 공부와의 차이, 토지 경계 불확실성 등 추가적인 현황 조사 및 법률 검토가 필수적입니다. 리스크를 성공적으로 관리하고 해소할 경우, 상당한 투자 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 다목적 활용 가능성

현황 '펜션'으로 사용 중인 단독주택과 근린생활시설은 숙박업, 상가 등 다양한 용도로의 활용 또는 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

8.2. 입지적 이점

'강원특별자치도 공무원교육원' 인접은 안정적인 수요층 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8.3. 넓은 토지 면적

3271. 00㎡ (약 989.5평)의 넓은 토지 면적은 향후 건축물의 증축 또는 추가 개발 가능성을 열어두고 있습니다. (관련 법규 및 용도지역 제한 준수 필요)

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

본 물건의 예상 입찰가 산정 시 다음 사항들을 반드시 고려해야 합니다.

* 감정가: 6,459,424,720원

* 인수해야 할 대항력 있는 임차 보증금: 130,000,000원

* 잠재적 유치권 관련 부담: 임차인 정삼영 (보증금 370,000,000원 + 공사비 등)

* 유치권이 성립될 경우, 그 금액은 낙찰자의 부담이 됩니다. 유치권 성립 여부 및 가치 평가에 대한 전문가의 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

* 기타 조사 및 명도 비용, 건물 보수 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건의 경우 감정가에 상응하는 가치보다는 상기 위험 요소 및 인수 비용을 차감한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 위험을 최소화하고 잠재 가치를 극대화할 수 있는 전략 수립 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.