나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경55763 [1] 강원특별자치도 삼척시 도계읍 황조리 153-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지인 · 평가일 2025.01.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 도계읍 황조리 소재 ""도덕정사"" 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은
단독주택, 연립주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때
대중교통 사정은 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 대체로 평탄하게 조성한 유사 사다리형의 토지로서, 현황 ""주거용 건부지"" 상태입니다.

인접 도로상태

본건 북서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로가 소재하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법> 입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 「지적 및 건물개황도」를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 경량트러스 위 칼라아스팔트슁글마감지붕 2층 건물로서,
ㅡ 외 벽 : 판넬 및 사이딩 등 마감.
ㅡ 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
ㅡ 창 호 : 샷시 창호 등 마감 입니다.

이용상태

본건은 ""단독주택(다가구주택)""으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 「지적 및 건물개황도」를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-석축, 옹벽, 조경수 등은 토지가격에 포함
-본건 건물 및 제시외건물 등은 개략적으로 실측하였는 바, 정확한 구조, 면적 등은 별도 확인 요함
-공부에 나타나지 않는 제시외건물(1-2) 3층 소재
-정확한 지적 경계 등은 측량 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 강릉지원 2024타경55763 (1)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 도계읍 황조리 153-6

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 311.00㎡ (약 94.07평)

건물면적: 196.83㎡ (약 59.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 143.10㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 292,095,440원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

주의사항:

- 일괄매각. 제시외 건물 포함

- 석축, 옹벽, 조경수 등은 토지가격에 포함

- 본건 건물 및 제시외 건물 등은 개략적으로 실측하였는 바, 정확한 구조, 면적 등은 별도 확인 요함

- 공부에 나타나지 않는 제시외건물(1-2) 3층 소재

- 정확한 지적 경계 등은 측량 요함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 도계읍 황조리 소재 "도덕정사" 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 연립주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 대중교통

본건까지 차량 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 다소 불편시됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 대체로 평탄하게 조성한 유사 사다리형의 토지로서, 현황 "주거용 건부지" 상태입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 분석

* 임차인: 심봉선

보증금: 10,000,000원

차임: 250,000원

전입일자(사업일자): 2025-02-14

확정일자: 2025-02-14

배당신고일자: 2025-02-14

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인: 이은행

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-08-21

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금이 0원이지만 권리 분석 시 반드시 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 토지 등기부 요약

* 갑8: 2020-09-22 소유권이전 (주식회사세움)

* 을7: 2020-10-06 근저당권 (박태용, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 갑11: 2022-06-24 압류 (이천세무서장) - 말소

* 갑12: 2022-11-01 소유권이전 (정슬기)

* 을8: 2022-12-05 근저당권 (정선미, 96,000,000원) - 말소

* 갑15: 2024-11-26 압류 (삼척시) - 말소

* 갑16: 2025-01-20 임의경매 (박태용, 119,000,000원) - 말소

3.3. 건물 등기부 요약

* 갑7: 2020-09-22 소유권이전 (주식회사세움)

* 을5: 2020-10-06 근저당권 (박태용, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 갑10: 2022-11-01 소유권이전 (정슬기)

* 을6: 2022-12-05 근저당권 (정선미, 96,000,000원) - 말소

* 갑13: 2024-11-26 압류 (삼척시) - 말소

* 갑14: 2025-01-20 임의경매 (박태용, 119,000,000원) - 말소

3.4. 말소기준 권리 및 총 채무액

말소기준권리는 을7 (2020-10-06, 근저당권) 입니다. 등기부상 채권 총액은 216,000,000원입니다. 매각으로 인해 위 근저당권 및 압류, 가압류 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건 주변은 단독주택, 연립주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역으로, 아직 개발이 많이 이루어지지 않은 전원생활 지역에 가깝습니다.

4.2. 잠재적 가치

계획관리지역으로 향후 개발 가능성은 있으나, 폐광지역 진흥지구에 해당하여 지역 개발 정책에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 현재로서는 주변 시세 대비 저평가된 가치를 기대하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 근린시설

주변은 농경지와 임야가 인접해 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 대중교통 이용이 불편하고, 인근에 대규모 편의시설이나 상업 시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

5.2. 접근성

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 시 다소 불편함이 따릅니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

임차인 이은행 씨는 대항력이 있으므로, 보증금 0원이지만 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 공부상 차이 및 제시외 건물

건축물대장에 나타나지 않는 제시외 건물(3층)이 존재하며, 건물 및 제시외 건물 등의 정확한 구조, 면적 등은 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 지적 경계 및 구조 확인

정확한 지적 경계는 측량이 필요하며, 건물 구조 및 면적도 재확인이 요구됩니다.

6.4. 혐오시설 유무

본건 소재지 주변에 대해 혐오시설에 대한 특별한 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 삼척시 도계읍의 계획관리지역 내에 위치한 다가구주택입니다. 토지 및 건물 면적이 적절하고, 감정가는 2억 9천여만 원입니다. 등기부상 채무는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공부상 나타나지 않는 제시외 건물 및 지적 경계, 건물 구조 등의 불일치 가능성이 있어 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다. 주변 환경은 전원적인 성격이 강하며, 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역으로 향후 토지 이용의 유연성 확보 가능.

* 석축, 옹벽, 조경수 등이 토지가격에 포함되어 있어 부대 시설 활용 가치.

* 제시외 건물 포함 일괄 매각으로 건물 활용도 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가 292,095,440원에서 인수 보증금(0원) 및 제반 권리 관계, 현장 조사 시 확인될 수 있는 하자 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 권리 분석, 주변 시세 조사를 기반으로 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가 수준을 참고하되, 잠재적 리스크 해소 비용을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.