나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30474 [1] 강원특별자치도 삼척시 원덕읍 옥원리 33-1 제1호 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진앤정 · 평가일 2025.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원도 삼척시 원덕읍 옥원리 소재 ""원덕119안전센터"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근으로 7번국도가 위치하며, 버스정류장 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 공히 부정형으로 기호(2)는 상업용건부지, 기호(4)는 주유소용지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 공히 서측으로 노폭 약10미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2)는 ""도시지역,제1종일반주거지역,가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국도7호선(신설))<도로법>"",
기호(4)는 ""도시지역,제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>""임.

제시목록 외의 물건

후첨 제시외기계기구 배치도 등과 같이 본건 기호(4) 지상에 주유기 및 지하에 유류저장탱크가 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 주건물은
철근콘크리트조 및 시멘트블럭조 및 경량철골조 슬래브지붕 및 스레트위 함석지붕 및 기타지붕(칼라아스팔트슁글) 2층 건물로서,
외벽: 적벽동마감, 모르타르위페인팅마감 등
내벽: 벽지마감 등
바닥: 비닐시트, 타일마감 등
창호: 페어글래스 전면강화유리, 하이새시마감 등

기호(1) 부속건물은
조적조 슬래브지붕 단츨 건물로서,
외벽: 모르타르위페인팅마감 등
내벽,바닥: 타일마감 등
창호: 알루미늄새시마감 등,

기호(3) 주건물은
철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽: 적벽돌마감, 모르타르위페인팅마감 등
내벽: 벽지마감 등
바닥: 비닐시트, 타일마감 등
창호: 알루미늄새시마감 등,

기호(3) 부속건물은 현황 멸실상태임.

이용상태

기호(1) 주건물은 근린생활시설, 주택으로 이용중이며, 부속건물은 화장실, 샤워장 등임.
기호(3)은 현황 주유소 및 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

본건 공히 기본적인 위생,급배수설비 등 되어있으며, 일부는 전기판넬에 의한 난방, 일부는 유류보일러에 의한 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록2. 현황 "상업용건부지"임
-목록3. 부속건물 단층창고 45㎡는 멸실 상태임
-목록4. 지상에 매각대상에서 제외하는 주유기 6대 및 유류저장탱크 4대 소재(현황조사보고서에 의하면 임차인 주식회사 남해토탈 삼척지점의 소유라는 주장있으나 별도 확인 요함)
-임차인 주식회사 황소건설은 상가건물임대차 현황서에는 목록1. 건물을 임차하여 사용하는 것으로 계약을 체결하였으나, 실제는 목록3. 건물 1층 일부를 점유 사용하고 있음
-재매각임(특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 강릉지원 2025타경30474 (1)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 원덕읍 옥원리 33-1 제1호

용도: 위험물저장 및 처리시설

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 송림신용협동조합 (등기부 요약에 따른 확인)

1.2. 면적 및 구조

토지 면적: 3148.00㎡ (약 952.71평)

건물 면적: 657.43㎡ (약 198.91평)

건물 제시외 면적: 154.90㎡ (약 46.86평)

건물 구조: 철근콘크리트조, 시멘트블럭조, 경량철골조 등 복합 구조 (층별 상세 상이)

1.3. 감정가 및 채권 총액

감정가: 1,386,607,080원

등기부상 확인된 채권 총액: 1,236,000,000원 (송림신용협동조합 및 유용원 근저당) + 추가 압류 및 경매 신청 채권액 존재

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원도 삼척시 원덕읍 옥원리 소재 "원덕119안전센터" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 7번 국도가 위치하고 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건도 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 접도구역(국도7호선)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2015년 12월 3일자 송림신용협동조합의 근저당권(을15, 을17)입니다. 해당 권리 이후 다수의 압류 및 추가 근저당권이 설정되었으며, 본건은 송림신용협동조합의 임의경매로 진행되고 있습니다. 등기부상 총 채권액은 1,236,000,000원 이상으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 2015년 12월 16일 전입, 대항력 없음.

* 주식회사남해토탈삼척지점: 보증금 100,000,000원, 차임 1,000,000원, 2021년 10월 29일 사업자 등록, 2021년 12월 6일 확정일자, 2025년 4월 28일 배당신고, 대항력 없음.

* 황소건설주식회사: 보증금 10,000,000원, 차임 3,000,000원, 2018년 1월 4일 사업자 등록, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

물건 명세서 및 특수물건 정보에 "법정지상권"이 명시되어 있으나, 등기부상으로는 별도의 지상권 등기가 확인되지 않습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 지역의 성격을 띠고 있습니다. 또한, 위험물 저장 및 처리 시설, 주유소 등의 산업적 시설이 공존하여 복합적인 지역 특성을 보입니다.

4.2. 주요 업종

인근 지역은 근린생활시설, 주택, 주유소, 위험물 관련 시설 등이 주를 이루고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근 7번 국도와 버스 정류장 등 기본적인 교통 편의시설이 존재합니다. 기타 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

5.2. 인근 시설 (혐오시설 유무)

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 해당 물건 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 위험물 저장 및 처리 시설 자체의 성격으로 인해 잠재적인 위험 요소는 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

법정지상권: 특수 물건 정보에 명시된 법정지상권은 등기부상으로는 명확히 확인되지 않으나, 인수 시 토지 이용에 제약을 받을 수 있으므로 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 물건 상태 리스크

멸실된 건물: 목록3 부속건물(단층 창고 45㎡)은 멸실 상태로, 이용 가치가 없거나 철거가 필요합니다.

매각 제외 물건: 지상 주유기 6대 및 유류저장탱크 4대는 매각 대상에서 제외되며, 임차인(주식회사 남해토탈 삼척지점)의 소유권 주장이 있어 명도 과정에서 분쟁 소지가 있습니다.

6.3. 임대차 리스크

임차인 황소건설주식회사는 계약서상 명시된 목록1 건물 대신 목록3 건물 1층 일부를 점유 사용하고 있어, 실제 현황 파악 및 명도 시 혼선이 발생할 수 있습니다.

6.4. 재매각 리스크

본 물건은 재매각으로 진행되며, 특별 매각 조건에 따라 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로 책정됩니다. 이는 일반 경매 대비 높은 보증금 부담을 수반합니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 삼척시 원덕읍에 소재한 위험물 저장 및 처리 시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 경매 물건입니다. 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하며, 7번 국도 인접 등 교통은 양호한 편입니다. 그러나 법정지상권 인수 가능성, 멸실된 건물 존재, 매각 제외 물건의 소유권 분쟁 소지, 임차인의 점유 공간 불일치 등 여러 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 재매각 물건으로 보증금 요건이 상이하므로, 철저한 사전 조사와 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 위험물 저장 및 처리 시설로서의 특정 용도 활용 가능성: 관련 업종의 수요가 있다면 안정적인 운영이 가능할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 3148.00㎡ (약 952.71평)의 넓은 토지는 향후 증축, 재건축 또는 다른 용도의 개발 잠재력을 제공할 수 있습니다.

* 지역 개발 동향: 삼척시의 개발 계획 및 지역 산업 동향에 따라 물건 가치의 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,386,607,080원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 해당 물건의 법적 하자(법정지상권, 제시외 물건 명도 문제 등), 현황(멸실 건물, 임차인 점유 문제 등), 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 재매각 물건의 특성과 명확히 확인되지 않은 권리 관계를 감안할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다. 정확한 입찰가 결정을 위해서는 심층적인 현장 조사와 추가적인 권리 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.