나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50621 [1] 강원특별자치도 춘천시 죽림동 죽림동 32 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 죽림동 소재 ‘약사명동행정복지센터’ 북동측
인근에 소재하는 제일종합시장 제1층 제1부럭 제2호 외 9개호로서, 주위는
근린생활시설, 전통시장 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(3~12): 철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 및 세멘벽돌조스레트지붕 3층 중
제1층 제1부럭 제2호 외 9개호로서,
외벽: 복합판넬, 타일붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등임.
내벽: 몰탈위 페인팅, 타일붙임 마감 등임.

이용상태

기호(3~5): 근린생활시설로 이용중임.
기호(6~12): 위락시설(공실)임.

설비내역

공용 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 평지로서, 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 일반상업지역(2019-12-20), 방화지구(2024-12-13),
가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

기호(2): 도시지역, 일반상업지역(2019-12-20), 방화지구(2024-12-13), 중로1류
(폭 20m~25m)(중로1-91)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(6~12)는 귀 의뢰목록 및 등기사항전부증명서상 소재지 ‘강원특별자치
도 춘천시 죽림동 32, 11-2, 11-4, 11-7, 11-8번지’ 지상이나, 집합건축물대장상
관련지번 정리 후 현황 소재지 ‘동소 32, 11-4번지’ 양 지상으로 조사된 바,
경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1, 2 : 대지로 사용중이며, 지상에 목록 3 내지 12 부동산 건물이 소재함.
- 목록3, 4 및 6 내지 12 : 인접한 호수와 경계벽 또는 경계표시 없이 이용중임.(1층만 사용중이고 지하는 전부 비어있다고 함. 25. 12.30. 유선확인)
- 목록6 내지 12 : 폐업을 하고 파손된 생활용품들이 산재하며 임대차 관계 및 점유자 별도 확인요함.
- 목록3 내지 12 : 2025. 12. 30. 제일종합시장 관리사무소의 미납관리비에 대한 사실조회회신이 있으며, 정확한 금액은 개별확인 요함.(공용부분 관리비는 매수인이 인수함)
- 목록6 내지 12는 등기사항증명서 상 '강원특별자치도 춘천시 죽림동 32, 11-2, 11-4, 11-7, 11-8 지상이나 집합건축물대장 상 관련지번 정리 후 현황 '동소 32, 11-4' 소재지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50621 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 죽림동 32 (현 주소: 약사고개길 13)

용도: 근린시설 (제일종합시장 내 위치, 기타 판매시설, 위락시설 등 복합 용도로 추정)

감정가: 101,800,000원

토지면적: 4029.10㎡ (약 1218.8평)

토지지분: 51.37771㎡ (약 15.5평)

건물면적: 94311.60㎡ (약 28530.2평)

건물지분: 94311.59999999998㎡ (약 28530.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

대지권미등기 상태입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

토지(목록1, 2)는 대지로 사용 중이며, 지상에 건물(목록 3 내지 12)이 소재합니다.

건물(목록3, 4 및 6 내지 12)은 인접한 호수와 경계벽 또는 경계 표시 없이 이용 중이며, 1층만 사용 중이고 지하층은 비어있는 것으로 확인되었습니다. (25. 12. 30. 유선 확인)

건물(목록6 내지 12)은 폐업 상태로 파손된 생활용품들이 산재해 있어 임대차 관계 및 점유자에 대한 별도 확인이 필요합니다.

건물(목록3 내지 12)과 관련하여 2025. 12. 30. 제일종합시장 관리사무소의 미납관리비에 대한 사실조회 회신이 있었으며, 정확한 금액은 개별 확인이 필요합니다. (공용부분 관리비는 매수인이 인수합니다.)

건물(목록6 내지 12)은 등기사항증명서 상 소재지와 집합건축물대장 상 소재지가 불일치하는 것으로 조사되었습니다. (등기부상: 죽림동 32, 11-2, 11-4, 11-7, 11-8 / 건축물대장상: 죽림동 32, 11-4) 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 죽림동 소재 ‘약사명동행정복지센터’ 북동측 인근에 소재하는 제일종합시장의 일부로 파악됩니다. 주위는 근린생활시설, 전통시장 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남서측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로와 접해 있어 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역에 해당합니다.

기호(2) 토지: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역에 해당합니다.

2.4. 건물의 구조 (기호 3~12)

철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 및 세멘벽돌조 스레트지붕 3층 건물 중 제1층입니다.

외벽은 복합판넬, 타일붙임, 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었고, 내벽은 몰탈위 페인팅, 타일붙임 등으로 마감되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2003.10.23. 접수된 주식회사정리금융공사의 가압류(45,394,470원)입니다.

경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 매수인이 인수하는 공용부분 관리비는 별도)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원.

주의: 현재 임차인 정보상 대항력 있는 임차인은 없으며, 보증금 및 차임이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 목록 6 내지 12 호수는 폐업 상태이고 파손된 생활용품이 산재하며, 임대차 관계 및 점유자에 대한 별도 확인이 필요하다고 명시되어 있어, 실제 점유 현황 및 권리 관계를 반드시 현장 조사 및 추가 확인해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

주요 등기사항으로는 소유권이전(강영주, 최별-상속), 가압류(주식회사정리금융공사), 압류(춘천시), 강제경매(주식회사케이알앤씨) 등이 있습니다. 등기부채권 총액은 45,394,470원입니다.

3.4. 특수 물건 정보

대지권 미등기 상태입니다.

4. 상권 분석

4.1. 시장 내 위치 및 형성

본건은 춘천시 죽림동에 위치한 제일종합시장 내에 자리하고 있으며, 주위는 근린생활시설 및 전통시장 등이 혼재된 지역입니다. 과거 제일백화점으로 불리기도 했던 역사와 복고풍 상권의 매력을 지닌 곳으로, 최신 유행 의류, 생활용품 등을 판매하는 다양한 점포들이 입점해 있습니다.

4.2. 주변 상권과의 연계

춘천시청, 명동 상권 등과 연결되어 있어 유동인구가 풍부하며, 반경 1.5km 이내에 롯데마트, 이마트, 중앙시장 등 다양한 쇼핑 시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 입지입니다.

4.3. 업종 구성

건축물 현황상 근린생활시설, 판매시설, 위락시설, 볼링장, 시장 등의 용도로 활용 가능한 복합적인 상업 시설입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 및 접근성

약사명동행정복지센터가 인근에 있으며, 전통시장과 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 좋습니다. 차량 접근이 용이하고 남서측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있어 교통 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 지역 환경

춘천시 중심부에 위치하여 시청, 명동 등 주요 지역과의 접근성이 우수하며, 과거 백화점으로 불렸던 역사성을 지닌 전통시장이라는 점에서 지역 주민 및 관광객들에게 인지도가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

대지권 미등기 상태로, 토지와 건물 간의 소유권 및 사용 관계를 명확히 파악하고 등기 절차 이행 가능성을 확인해야 합니다.

목록 6-12의 경우, 등기부등본과 집합건축물대장상의 지번이 달라 이에 대한 정확한 현황 파악 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 인허가 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 물리적/상태적 리스크

목록 6-12 호수는 폐업 상태이며, 파손된 생활용품이 산재해 있어 상당한 수준의 내부 수리 및 원상 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

일부 호수는 경계 벽이나 표시 없이 이용 중이며, 1층만 사용하고 지하층은 비어있다는 점은 건물 이용 및 관리에 있어 구조적인 문제 또는 공실 장기화의 가능성을 시사합니다.

6.3. 재무적/관리적 리스크

공용부분 관리비는 매수인이 인수해야 하므로, 정확한 미납 관리비 금액을 사전에 확인하여 총 인수 비용을 산정해야 합니다.

목록 6-12 호수의 임대차 관계 및 점유자 확인이 시급하며, 명도 소송 등으로 인한 추가 비용 및 시간 소요 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 기타 리스크

전체 건물의 면적이 매우 크나, 개별 '토지 지분' 및 '건물 지분'이 매우 작게 기재된 점은 복수의 소유권자가 존재하거나, 복잡한 권리 관계가 얽혀있을 가능성을 시사합니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 춘천시 죽림동 제일종합시장 내에 위치한 근린생활시설 및 시장 관련 복합 건물로, 상당한 규모의 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 1억 180만원으로 책정되었습니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 보이나, 대지권 미등기, 건물 주소 불일치, 임차인 및 점유자 현황 불분명, 미납관리비 인수 등 인수 및 확인이 필요한 사항이 다수 존재합니다.

특히, 일부 호수(6-12)는 폐업 및 파손 상태로 있어 상당한 수리 비용과 함께 명도 및 권리관계 해결에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

그럼에도 불구하고 춘천시 중심 상권에 위치한 대규모 시장 내 상업 시설로서, 잠재적인 가치 상승 및 임대 수익 창출 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 철저한 현장 조사와 법률적, 재무적 검토를 통해 잠재적 리스크를 충분히 인지한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 춘천시 핵심 상권에 위치한 대규모 시장 내 상업 시설로, 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 과거 '제일백화점'으로 불렸던 역사와 레트로 감성을 바탕으로 한 신규 수요 창출 가능성.

* 토지 및 건물 면적 대비 상대적으로 낮은 감정가(101,800,000원)로, 시세 파악 후 저가 매수 기회 포착 가능성.

* 근린생활시설, 판매시설, 위락시설 등 다양한 업종으로 활용 가능한 유연성.

* 차량 접근성이 양호하고 주변 상권과의 연계성이 뛰어나 활성화 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사와 분석이 필수적입니다.

* 현장 방문을 통한 건물 내부 상태, 호실별 이용 현황, 파손 정도 및 수리 필요 범위 파악.

* 인접 호수 및 유사 시장 내 상가의 실거래가, 임대료 수준, 공실률 등 시세 조사.

* 미납 관리비 및 기타 공과금 등 매수인이 최종적으로 부담해야 할 금액의 정확한 산정.

* 대지권 미등기, 주소 불일치 문제에 대한 법률적 검토 및 해결 방안 모색.

* 목록 6-12 호수 관련 점유자 및 임차인 현황 파악 및 명도 절차 예상 비용 산정.

위 조사 결과들을 종합적으로 반영하여, 낙찰 후 예상되는 총 투자 비용(취득세, 명도 비용, 수리 비용, 관리비 인수분 등)을 고려한 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. (단, 임차인 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.